급매물 시대, 5억 싸게 살 기회

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 현재 부동산 시장이 급매물 위주로 재편되어, 협상 전략을 통해 시세보다 최대 2억 원을 더 낮출 수 있다고 본다.

전반적으로 5억 원가량 저렴하게 주택을 매수할 수 있는 시기가 왔다는 판단이며, 첫 집 매수 시에는 집값 등락과 관계없이 2년 후 매도를 원칙으로 하는 것이 바람직하다고 조언한다.

최근 2030 세대를 중심으로 청약 통장 해지가 급증하는 현상이 나타나고 있다.

이는 높은 분양가와 낮은 당첨 확률로 인한 합리적 선택이라는 시각도 있지만, 김학렬 소장은 청약 시장이 분양가 상한제 적용 지역과 미적용 지역으로 양극화되어 나타나는 현상으로 보고 있다.

청약 통장을 해지하는 것은 무조건 피해야 한다. 당첨 가능성이 낮더라도 없는 돈이라 생각하고 유지하는 게 낫다.

이는 1순위 자격 유지와 무주택 기간 보존에 매우 중요하며, 젊은 세대의 청약 통장에는 많아야 1천만 원에서 2천만 원, 대부분 몇백만 원 수준의 금액이 들어있기 때문에 부담이 크지 않다고 언급한다.

연말정산 혜택과 시중 적금보다 높은 금리도 장점이다. 자녀 증여가 가능하고 1주택자의 추첨제 기회까지 고려하면 장기적으로 유리하다.

계약금만 있으면 입주까지 중도금 이자 혜택을 활용할 수 있다. 올림픽 파크 포레온과 장위 자이 레디언트의 미분양 사례처럼 부동산은 항상 오르거나 빠지지 않으므로 10년 내 기회를 잡아야 한다.

계약금만 있으면 입주 때까지 중도금 이자 혜택 등을 활용할 수 있는 기회이며, 이러한 시장의 주기적인 흐름 속에서 기회를 잡는 것이 중요하다고 조언한다.

최근 2년 동안 강남구만 유일하게 가격이 상승하며 고점이라는 시장의 의심이 작용했다. 종부세 부담에 따른 매물 출현은 세제 재정비와 가격 조정 수요가 맞물려 형성된 하락 요인 중 하나일 뿐이다.

다른 지역이 부침을 겪는 동안 강남구만 2년 내내 상승 곡선을 그렸다. 긴 상승기에 따른 시장의 가격 고점 인식이 하락세를 견인했다.

세제 재정비와 함께 고점에 대한 인식이 맞물리면서 가격 조정 수요가 발생하여 하락세가 형성되었다는 설명이다.

수십억대 자산가들이 수천만 원의 세금 때문에 집을 팔 가능성은 작다. 연 1천만 원에서 4천만 원대로 오를 종부세가 소득 없는 은퇴자에게 생존 문제로 직결될 수 있다는 시각만으로 집값 급락을 예견하는 건 오류다.

하지만 수십억 원대 자산가들이 수천만 원의 세금 때문에 집을 급하게 팔 가능성은 낮다고 보며, 단순 세금 부담만을 근거로 집값 급락을 예견하는 것은 오류일 수 있다는 입장이다.

강남을 규제하려는 정책이 풍선 효과를 일으켜 서민들이 서울 외곽 및 경기·인천 지역으로 밀려나고 있다는 지적이다.

전세 매물 부족 현상으로 인해 실거주자들이 어쩔 수 없이 주택을 매수하는 '강제 매수' 형태로 시장에 진입하고 있는 실정이다.

이러한 수요 공급 불균형은 특정 지역의 가격 상승을 유도하며 시장 왜곡 현상을 심화시키고 있다.

신혼부부의 경우 대출 한도를 최대한 채워 서울 외곽 지역의 주택을 매수하는 추세로 내 집 마련 전략이 변화하고 있다고 진단한다.

첫 집 매수 시 경험 부족으로 보수적인 선택을 하는 경우가 많다. 연식이 오래된 구축 아파트가 신축보다 가격 상승 폭이 컸던 결과가 드러나며 매수자들의 미련도 커지고 있다.

연식이 오래된 구축 아파트의 가격 상승폭이 상대적으로 컸기 때문이며, 첫 집 매수 시 경험 부족으로 보수적인 선택을 하는 경우가 많다는 분석이다.

결과적으로 신축보다 구축 아파트의 수익률이 더 높았다는 사실이 확인되며, 이러한 현상이 매수자들의 후회로 이어진다고 말한다.

지방 시장의 침체는 미분양보다 기존 주택이 팔리지 않는 유동성 문제에서 비롯된다. 김학렬 소장은 첫 집 매수 시 입지보다 거래량이 많은 아파트를 선택하는 것이 안전하다고 강조했다.

거래량은 비상시 매도할 수 있는 유동성을 의미한다. 지방 시장의 침체 또한 미분양 자체보다 기존 주택이 팔리지 않는 유동성 문제에서 비롯된다.

1천 세대 단지 기준 보통 50~100개이던 전월세 매물이 2~3개 수준으로 급감했다. 토지거래허가구역 지정과 다주택자 규제 등 정책 기조 변화가 전례 없는 시장 왜곡을 불러왔다. 1천 세대 규모의 단지에서 과거 50~100개에 달하던 전월세 매물이 현재는 2~3개에 불과하다.

이는 토지거래허가구역 지정과 다주택자 규제, 그리고 비거주 1주택자에 대한 증세 정책이 임대 공급을 감소시킨 결과다.

실거주를 강제하는 정책이 임대차 시장의 왜곡을 심화시키고 있다는 지적이다.

10월부터 12월까지 은행의 총량 규제로 인해 대출 자격이 되더라도 실제 대출 실행이 불가능한 상황이 벌어지고 있다.

15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 이상은 4억 원, 25억 원 이상은 2억 원으로 대출이 제한되면서, 매매와 전월세 시장 모두 어려움을 겪고 있다는 설명이다.

이러한 대출 규제는 시장 참여자들에게 큰 부담으로 작용하며, 주택 구매 및 전월세 계약에 차질을 빚게 한다.

은퇴자의 주거 안정을 위해서는 주택 한 채 보유가 권장된다. 김 소장은 종부세 부담이 있더라도 재건축 가치가 높은 반포주공 1단지는 매도를 반대하는 반면, 상속세 절감이 필요한 래미안 대치팰리스는 매도를 추천했다.

반포주공 1단지 소유주에게는 종부세 부담에도 불구하고 재건축 가치와 월세 수익을 고려해 매도하지 말라고 조언했다.

반면 래미안 대치팰리스 소유주에게는 상속세 절감 및 자녀 증여 계획에 맞춰 매도를 추천했다.

은퇴자의 주거 안정성을 위해 무조건 한 채는 보유해야 한다는 것이 그의 일관된 입장이다.

김학렬 소장의 신간은 부동산 투자서라기보다 은퇴를 준비하는 이들을 위한 현금 흐름 창출에 초점을 맞추고 있다.

국민연금 외에 별다른 소득원이 없는 일반 자영업자들을 위해 주택 연금을 활용한 현금 확보 방안을 제안하고 있다.

12억 원 이하 주택에 한해 복지 차원에서 제공되는 주택 연금은 은퇴 후 안정적인 생활을 뒷받침한다.

주택연금은 국가 재원으로 운영되어 집값 하락 시에도 지급액이 유지된다. 김 소장은 주택 가치가 연 2% 이상 상승할 가능성이 크다면 연금 가입을 피하고, 가치 상승이 거의 없거나 매도가 어려운 주택을 활용할 것을 조언했다. 김학렬 소장은 반대로 가치 상승이 거의 없거나 매도가 어려운 주택에 주택 연금을 추천한다.

국가 세금으로 재원을 조달하는 구조여서 집값이 떨어져도 기존 연금액은 줄어들지 않는다.

다주택자도 보유한 주택 가격의 총합이 12억 원을 넘지 않는 범위라면 주택연금에 가입할 수 있다.

평가 금액이 낮은 다세대 주택이나 빌라를 여러 채 보유한 경우 가입 조건을 충족하기가 더 용이하다.

대부분의 다주택자는 보유 주택의 합산 가액이 기준을 넘지 않아 주택연금 가입이 가능하다.

과거와 달리 미국 배당 ETF나 S&P 500처럼 안정적인 현금 흐름을 만들 수단이 많다. 직접적인 임차인 관리나 주택 수리 등 수익형 부동산 운영의 어려움을 피할 수 있는 방법이다.

이러한 상품들은 연 5~10%의 수익률이 검증되어, 안정적인 자산 80%와 공격적인 자산 20%로 포트폴리오를 구성하는 것이 더 합리적이라고 제안한다.