금리 인상만으로 집값 폭락 없다

오세훈 서울시장이 주택 공급을 위해 정비 사업에 사활을 거는 배경에는 서울 시민의 주거 안정과 주택 공급이라는 명분뿐만 아니라, 민주당의 아킬레스건인 부동산 문제를 공략하려는 정치적 의도가 포함된다. 서울 시내에는 정비 구역이 밀집되어 있어 재개발·재건축 등 개발 수요가 높다.

오 시장은 서울의 주택 공급과 시민 삶의 터전 안정을 내세우며 정비 사업을 적극 추진한다. 이는 민주당의 부동산 정책 실패를 부각하고, 차기 선거에서 유리한 고지를 점하려는 전략으로 풀이된다.

특히 재개발·재건축 현장에서 발생하는 문제점을 부각하여 여당에 대한 압박 수위를 높인다.

부동산 시장 불안정은 민주당의 약점으로 지목되어 왔기에, 이를 되레 여당 공격의 발판으로 삼으려는 전략이다. 이들의 공세는 기존의 주거 정책을 비판하며 새로운 대안을 제시하는 방식으로 이뤄진다.

30대 연령층의 서울 지지율 또한 27% 수준이다.

이러한 여론조사 결과는 국민의힘 후보가 서울 지역 선거에 나서더라도 승리를 낙관하기 어려운 상황임을 보여준다. 특히 젊은 층의 지지율 부진은 향후 선거에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나온다.

이를 갑자기 중단할 경우 주민 반발 등 큰 사회적 갈등이 발생할 수 있다.

사업 진행을 중단했을 때 예상되는 주민들의 반발과 물리적인 규모 때문에 차기 시장도 이 사업들을 완전히 멈추기는 어려울 것으로 예상한다. 이미 상당한 예산이 투입되고 계획이 진행된 사업들을 되돌리기는 쉽지 않다.

따라서 기존 정비 사업들은 어떠한 형태로든 계속 추진될 가능성이 높다. 이는 서울의 주택 공급 안정화를 위한 불가피한 선택으로 보인다.

신청은 추첨제로 진행되며, 200명 한정으로 인해 조기 마감이 예상된다.

지난 강연회에서도 신청이 조기 마감되어 많은 인원이 참여하지 못했다는 점을 감안할 때, 이번 강연회 참여를 희망하는 이들은 서둘러 신청해야 한다.

강연회 입장은 오전 10시 정각에 문이 닫히며, 그 이후에는 입장이 불가능하다. 참석 희망자는 늦어도 9시 50분까지는 도착해야 한다.

일각에서는 집값이 떨어지면 국가가 사들이라는 식으로 해석하며 국민들의 불안감을 증폭시킨다는 비판이 나온다.

또한 경매 물량 증가와 낙찰률 하락에 대한 데이터가 실제 집값 폭락과 연결되는지 면밀한 검증이 필요하다고 지적한다. 단순히 경매 건수가 늘어난다는 사실만으로 집값 폭락을 단정하기는 어렵다.

모건스탠리가 한국의 금리 인상이 내년에도 두 번 더 이루어져 3.5%에 달할 것으로 전망했으나, 금리 인상만으로 집값이 폭락한다고 보기는 어렵다. 명목 성장률이 8%, 실질 성장률이 2~3%로 예상되는 등 경제의 체력이 뒷받침되고 있기 때문이다.

금리 인상과 집값 하락의 직접적인 상관관계보다는 경제 체력이 금리 인상을 얼마나 감당할 수 있는지가 더욱 중요하다. 현재 경제 상황은 과거 집값 폭락 시기와는 다른 양상을 보인다.

과거 집값이 폭락했던 시기는 경제 성장률이 급격히 하락하고 고금리 정책이 동반되었을 때 발생했다. IMF 외환위기 때는 경제 성장률이 -5%였고 고금리 정책이 시행되었으며, 글로벌 금융위기 때는 경제 성장률이 0.8%였으나 기준 금리가 5.25%에 달했다. 코로나 팬데믹 시기에는 경제 성장률이 -7%로 크게 하락했고 기준 금리는 3.5% 수준이었다.

이러한 사례들을 보면 경제의 체력이 약한 상황에서 금리 인상이 이루어졌을 때 집값 폭락으로 이어지는 경향이 있었다. 단순히 금리가 올랐다고 해서 집값이 폭락하는 것이 아니라, 경제 성장률 등 다른 거시 경제 지표들과 함께 보아야 한다.

현재는 과거와 같이 극심한 경제 성장률 하락을 겪고 있지 않으며, 이러한 점이 금리 인상에도 불구하고 집값 폭락 가능성을 낮게 보는 근거가 된다. 경제의 체력이 일정 수준 이상으로 유지된다면 금리 인상 충격을 흡수할 수 있다는 판단이다.

경제의 체력 대비 기준 금리가 낮아야 시장이 안정적으로 유지된다는 분석이다. 경제 체력보다 금리가 급격히 높을 경우, 시장이 주저앉을 수 있다.

과거 집값 폭락 사례들은 대부분 경제 체력이 약한 상황에서 금리 인상이 이루어졌을 때 발생했다. 이는 힘이 없는 말에게 무거운 짐을 지우는 것과 같아 말이 주저앉는 상황과 비유된다.

반면, 인플레이션에 대응하기 위한 금리 인상은 경기가 좋을 때 적절히 시행되면 시장에 큰 충격을 주지 않는다는 견해가 지배적이다. 현재의 경제 상황과 과거의 사례를 비교하여 금리 인상이 시장에 미칠 영향을 종합적으로 판단해야 한다.

'집값' 폭락론을 주장할 때 빌라와 아파트를 구분하지 않는 통계 혼용에 주의해야 한다. 경매 건수 자체는 1년 동안 완만하게 늘어난 것이 사실이지만, 실제 아파트 경매 건수는 오히려 감소 추세다.

따라서 단순히 전체 경매 건수의 증가만을 보고 집값 폭락을 예단하는 것은 실제 시장 상황을 오판할 수 있다. '집값'이라는 모호한 표현 대신 구체적인 아파트 경매 지표를 확인하는 것이 중요하다고 지적한다.

경매 시장 분석에서 낙찰률도 중요하지만, 실제 가격을 반영하는 낙찰가율이 더 중요하다. 낙찰가율은 감정가 대비 실제 낙찰되는 가격의 비율을 의미하며, 인수 권리가 있는 경우 실질 낙찰가는 낮아질 수밖에 없다.

현재 아파트 낙찰가율은 92%에서 95.5%로 오히려 상승세를 보인다. 이는 경매 시장에서 아파트에 대한 수요가 여전히 견고하며, 가격이 급락하고 있지 않음을 시사한다.

따라서 단순 낙찰 건수만으로 시장을 판단하기보다, 실질적인 낙찰가율 변화를 통해 시장의 흐름을 읽어야 한다고 강조한다.

낙찰률이 30%라고 해서 10억 원짜리 아파트가 3억 원에 낙찰된다고 오해해서는 안 된다. 인수 권리가 포함된 경우 실제 낙찰가는 감정가보다 낮아질 수 있지만, 대부분의 경매 낙찰은 감정가 또는 시세 수준에서 형성된다.

심지어 급매보다 더 비싸게 낙찰되는 경우도 있어, 낙찰률 수치만으로 시장의 전반적인 하락을 판단하는 것은 잘못된 접근이라고 지적한다.

경매 낙찰가가 시세보다 높게 형성되는 이유 중 하나는 토지거래허가구역 내 경매는 실거주 의무 없이 취득이 가능하기 때문이다. 또한 재건축 아파트의 조합원 지위 양도 금지 규제를 경매를 통해 회피할 수 있다는 제도적 이점도 있다.

이러한 제도적 이점들 때문에 경매가 오히려 비싸게 낙찰되는 경우가 빈번하게 발생한다. 투자자들은 경매를 통해 일반적인 매매로는 어려운 부동산 취득의 길을 모색한다.

LH는 매입 임대 사업으로 인해 재무적으로 매우 심각한 상황에 처했다. 주택을 매입할 때뿐만 아니라 운영할 때도 비용이 지속적으로 발생하기 때문이다. 임대료를 시세보다 싸게 공급해야 하므로, 비용 대비 수입이 적어 운영 적자가 누적된다.

시세보다 낮은 임대료로 주택을 공급하면서 발생하는 손실은 부채로 이어지며, 이는 부채를 줄여도 운영비에 따른 부채가 계속해서 누적되는 악순환을 초래한다. 재개발·재건축 시 의무적으로 인수하는 임대 주택의 관리 비용 증가도 LH의 재무 부담을 가중시킨다.

공공 임대 주택에 20년 동안 거주한 후 자산 형성 기회 박탈을 이유로 국가에 보상을 요구하는 비상식적인 논리가 등장한다. 이는 공공 주거 혜택을 당연한 권리로 오인하는 사회적 분위기를 반영한다.

국가가 어디까지 책임져야 하는지에 대한 근본적인 질문을 던지며, 이와 유사한 반도체 초과 이익 공유론 등 비합리적인 주장에 대한 비판적 시각을 제시한다.

금리 인상으로 경매 물건이 증가할 것이라는 우려 속에, 정부가 이를 싸게 매입하여 임대 주택으로 공급하겠다는 정책에 대한 비판이 나온다. 경매 물건은 대부분 낙후되거나 관리 상태가 좋지 않아 질적인 문제가 있다는 지적이다.

또한 이미 비어 있는 임대 주택이 많음에도 불구하고 추가로 경매 물건을 매입하는 것에 대한 의문이 제기된다. 이는 비효율적인 예산 집행과 기존 임대 주택의 공실 문제를 해결하지 못하는 정책적 한계를 드러낸다고 본다.

토지 전수조사는 대지나 전답 등 부동산을 소유하고 있는 국민들에게 부담으로 작용할 수 있다. 일각에서는 이러한 조사가 부동산 소유 자체를 범죄시하는 사회적 분위기를 조성할 수 있다고 우려한다.

전수조사를 통해 구축된 데이터베이스가 향후 부동산에 대한 정부의 통제를 강화하는 수단으로 활용될 가능성도 제기된다. 이는 개인의 사유 재산권 침해와 과도한 감시로 이어질 수 있다는 비판을 받는다.