서울 아파트값, 20억대 핵심 가치 부상

현재 서울 아파트값은 문재인 정부 시기와 비교해 두 배 이상 높게 나타났다. 문재인 정부에서 85주간 아파트값이 쉬지 않고 상승했을 때의 상승률은 7.7%를 기록한 바 있다.

현재 정부 기간에는 85주를 2주 앞둔 시점에서 이미 17.1%의 상승률을 기록하고 있다. 이는 역대급 규제에도 불구하고 아파트값이 역대급으로 상승하고 있음을 보여준다.

입주 물량에서 문재인 정부와 현재 정부 간 엄청난 차이가 발생하고 있다. 문재인 정부 시기인 2017년부터 2022년까지의 입주 물량은 수요에 거의 근접한 수준을 보였다.

그러나 현재 정부에 들어서면서 입주 물량은 수요 대비 문재인 정부의 1/4 수준에 불과하다. 이는 3기 신도시 등 공급 기대감이 실종되고, 2031년 착공 및 2034년 입주와 같은 장기적인 공급 공백이 우려되는 상황으로 이어진다.

현재 실거주 정책이 시행되면서 집주인들이 실제 거주해야 하는 상황이 발생하고 있다. 이로 인해 기존 임차인들이 살던 집에서 쫓겨나 거처를 잃는 경우가 기하급수적으로 증가하는 추세이다.

주거 인프라가 우수한 지역에서는 전월세 폭등이 예상되며, 이는 문재인 정부 시기보다 더욱 심각한 전세 대란 상황으로 이어질 수 있다. 퇴거당한 임차인들이 매매 시장으로 유입될 가능성이 크다.

내년에 풀릴 유동성은 1,200조 원 이상으로 전망된다. 여기에 추가경정예산까지 더해지면 유동성은 더욱 확대될 것으로 예상된다.

이러한 막대한 유동성은 결국 어딘가로 흘러들어 갈 수밖에 없는 구조이다. 시장에서는 금리 인상의 영향력과 확장 재정으로 인한 유동성 확대의 힘을 비교하고 있다.

경험상 확장 재정의 영향력이 금리 인상보다 훨씬 클 것이라는 분석이 지배적이다. 시장에 풀리는 유동성이 부동산 가격 결정에 더 큰 우위를 점할 가능성이 높다.

이전까지 '똘똘한 한 채'의 기준은 40억, 50억, 60억, 70억 원대 아파트였다. 그러나 이제는 핵심 가치가 20억 원 전후 구간으로 이동한 상태이다.

이는 종합부동산세 부담이 적은 20억 원 전후의 아파트를 선호하는 경향이 강화되었기 때문이다. 공급 부족 인식이 확산되면서 해당 가격대의 아파트에 대한 수요가 집중되고 있으며, 10억 원대보다 20억 원대 아파트를 선택하는 투자 심리가 확산되고 있다.

올해 매수 기회를 놓치고 연말이 지나 내년이 되면 현재 보고 있는 아파트를 지금 가격에 살 수 없을 것으로 예상된다. 뿐만 아니라 해당 매물을 아예 확보하지 못할 가능성도 크다.

향후 임차인들의 예비 매수 수요까지 매매 시장으로 유입되면서 무한 경쟁이 예고되고 있다. 따라서 지금 시점에서 전략적인 투자가 필요한 상황이다.

서울의 심각한 공급 부족 상황에서 빌라는 아파트를 짓는 원재료 역할을 한다. 따라서 재개발될 가능성이 높은 빌라에 주목해야 한다.

현재는 아파트가 될 빌라를 찾는 전략적 접근이 필요한 시점이다.

4년 전 자양사동 A 빌라에 5억 3천에서 5억 4천만 원에 투자를 진행했다. 전세 3억 원을 활용하여 실제 투자 금액은 2억 원 정도 소요되었다.

현재 해당 지역은 조합 설립까지 완료되어 빌라 가치가 23억 원으로 상승했다. 이는 재개발 투자의 성공적인 사례로 꼽힌다.

2022년 빌라왕 사건이 발생하며 빌라 투자 심리가 크게 위축되었다. 사람들은 사건과 지역적 상관관계가 없음에도 빌라 자체를 무서워하고 기피하는 경향을 보였다.

그러나 당시에도 입지 가치를 정확히 파악했던 투자자들은 투자를 실행했다. 반면 확신을 갖지 못했던 이들은 투자를 망설였다.

노량진 14구역은 좌측에 노량진 뉴타운, 우측에 흑석 뉴타운을 끼고 있는 핵심 입지에 자리한다. 2년 전 5억 5천만 원에 전세 3억 원을 활용하여 2억 5천만 원의 실투자금으로 투자를 진행했다.

이 지역은 주변 대단지 아파트들과 함께 새로운 주거 벨트를 형성할 잠재력을 가진다.

노량진 14구역은 현재 매물이 나온다면 15억 원 수준의 가치를 형성할 것으로 예상된다. 5억 5천만 원이던 매물이 현재 15억 원이 된 것으로, 2억 5천만 원 투자로 10억 원 이상 상승한 셈이다.

주변 6, 8, 2구역의 분양가는 25억에서 27억 원대에 형성되어 있다. 향후 노량진 14구역은 35억에서 40억 원대 아파트 벨트를 형성할 것으로 전망된다.

재개발 구역으로 아직 지정되지 않았더라도 노후도 요건 등 개발이 될 수밖에 없는 여건을 갖추고 있다면 99% 이상 재개발이 진행될 가능성이 높다. 이러한 지역을 조기에 선점하는 것이 중요하다.

개발 소문이 나기 시작하면 매물 확보가 어려워지고 수익률 달성 또한 쉽지 않아진다. 조기에 투자할 경우 평균 6개월에서 1년 반 이내에 구역 지정이 이루어지는 경우가 많다.

이는 아직 저평가된 지역에 먼저 진입하여 높은 수익률을 기대할 수 있는 전략이다.

빌라 시장은 아파트와 달리 세금 혜택이 주어지는 경우가 있다. 특히 특례주택을 매수할 경우 주택 수 산정에서 제외되는 혜택을 받을 수 있다.

이와 더불어 보유 기간을 거주 기간으로 인정해주는 혜택도 활용 가능하다. 이러한 세제 혜택을 통해 다주택 규제를 피하면서 투자를 이어나갈 수 있다.

상급지 인근 지역을 선점하여 미래 가치를 높이고 수익을 극대화하는 전략이 유효하다.