정부, 세제 개편안 확정…부동산 시장 변화 예고

과거 다주택자에게 집중되었던 규제가 이제는 1세대 1주택 중에서도 고가 주택을 보유한 이들에게까지 확대 적용된다. 시장 안정화를 명목으로 2027년까지 주택 처분을 압박하는 이번 개편안으로 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 부담이 가중될 것으로 보인다.

염지훈 세무사는 "고가의 주택을 가지신 분들에게는 상당히 불편한 세제 개편안이다"라고 밝혔다.

비거주 1주택자의 종합부동산세 부담이 거주자에 비해 증가한다. 상생임대주택 요건을 충족한 이들 또한 2027년까지 해당 주택을 팔아야 하는 기한이 설정되었다.

조정대상지역 내에서 자동으로 말소된 임대주택을 보유한 이들도 마찬가지로 2027년까지 주택 매도 의무를 지닌다. 염지훈 세무사는 "비거주 1주택자 또한 거주자에 비해서 종부세의 부담이 늘어나고요. 거주자지만 상생임대 주택 요건을 충족하신 분들 이제 그런 분들도 결국 2027년도까지는 그 주택을 팔을 하는 기한을 설정했습니다"라고 설명했다.

2027년부터 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준이 거주 여부에 따라 달라진다. 거주 시 14억 원, 비거주 시 12억 원이 공제되는 방식으로 개정안이 마련되었다.

이는 공시가격 14억 원 이하 주택은 과세 대상에서 제외되는 효과를 낸다. 염지훈 세무사는 "1세대 1주택자가 거주를 하면 14억 공제, 거주를 안 하면 12억을 공제하는 걸로 2027년부터 이렇게 실제 거주 여부에 따라 공제 금액이 달라지는 걸로 개정안이 나와 있다"고 말했다.

부부 공동명의로 주택을 소유하는 경우 다주택자로 분류된다. 그러나 부부 각각 9억 원씩, 총 18억 원 이하의 공시가격에 대해서는 종합부동산세 과세 대상에서 제외한다.

이는 공시가격 18억 원, 시세로 약 25억 원 내외의 주택을 공동명의로 보유한 경우 종부세 부담을 덜 수 있다는 의미이다.

염지훈 세무사는 "부부 공동으로 주택을 소유하면 이주택자로 보는 건 맞아요. 그런데 다주택자 거주하면 공제 금액이 9억 원. 부부 공동으로 거주하지 않으면 6억 원 공제되는 걸로 지금 개정안이 돼 있는데, 다주택자도 각각 9억 원 이하라면 과세 대상이 아니다"라고 설명했다.

시세 20~25억 원 구간의 고가 주택은 현재 국세 과세 대상이 아닐 가능성이 있으나, 향후 세율 상승과 세액 공제 한도 설정으로 초고가 주택 보유자의 세 부담이 크게 늘어날 예정이다.

2027년부터는 종부세 세액 공제 한도가 800만 원, 2028년 이후에는 600만 원으로 도입된다. 이는 다주택자가 아니더라도 세액 공제 혜택이 크게 축소될 것임을 시사한다. 염지훈 세무사는 "예전에는 다주택자들만 세금을 막 높게 했는데 이제는 그냥 비싼 집 가지고 있는 분들은 그냥 다주택자처럼 세금을 다 올려 버리는 그런 상황이 된 거죠"라고 말했다.

공정시장가액비율이 2026년 60%에서 2027년 70%로 인상될 예정이다. 2028년 이후에는 일부 대상에 대해 80%까지 상향될 계획이다.

이러한 비율 인상은 과세 표준을 증가시켜 최종적인 종합부동산세 부담을 가중시킨다. 염지훈 세무사는 "공정시장 가액 비율이 있고 하니까 걱정만 할게 아니라 오늘 얘기 끝까지 듣고 계산을 한번 좀 해 보는 것도 괜찮을 것 같습니다"라고 조언했다.

세부담 상한 150% 적용으로 급격한 일시적 충격은 방지되지만, 시간이 갈수록 누적되는 세금 부담에 대한 상담이 증가하는 추세다.

현실적으로 세금 부담을 버티기 어렵다면 미리 매도하는 전략을 고려할 필요가 있다는 분석이 나온다. 부읽남은 "결과적으로 이제 한 3, 4년 안에 못 버틸 거 같으면은 괜히 세금 내다가 마지막에 막 팔아야 되니까 미리 팔아야겠다. 뭐 이런 생각도 하시는 분들도 있을 것 같기도 하고"라고 언급했다.

기존에는 최대 80%까지 공제되던 강력한 절세 도구였던 장기보유특별공제가 2028년부터 20억 원으로 한도가 설정된다. 예를 들어 45억 원의 양도 차익 발생 시, 한도 적용 후 약 3억 5,300만 원의 세금이 추가로 발생한다.

염지훈 세무사는 "2028년도에는 장기보유특별공제 한도를 20억 원으로 설정했다. 바뀌는 건 딱 그거 하나이다. 그렇게 하니까 세금이 3억 5,300이 늘어나더라"고 설명했다.

이에 따라 2027년 말까지 주택을 파는 경우와 비교했을 때, 2029년 1월 1일 이후 매도하면 세금이 약 8억 4,800만 원 증가할 것으로 분석된다.

또한 거주 요건을 충족하지 못한 경우 혜택이 더욱 축소될 가능성도 있다. 염지훈 세무사는 "그 장기보유특별공제를 10억 원으로 설정하겠다. 그렇게 되면 2027년도 말까지 파는 거에 비해서 2029년도 1월 1일 이후에 팔면 8억 4,800만 원이나 세금이 늘어나는 것이다"라고 강조했다.

현재는 보유 10년, 거주 5년을 충족하면 60%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그러나 개편안이 시행되면 한도 설정과 거주 중심의 공제 적용으로 40%로 축소된다.

이는 거주 기간이 중요한 기준으로 작용하며, 기존 대비 기대했던 절세 이익이 줄어드는 결과를 낳는다. 염지훈 세무사는 "현재는 보유 10년에 거주 5년 하면 60%의 장기보유특별공제를 받을 수 있는데 그 상태에서 법을 싹 바꾸면 40%의 장기보유특별공제, 그러니까 한도 설정과 거주 중심의 장기보유특별공제"라고 말했다.

2027년까지 주택을 매도할 경우, 2주택자는 20%가 아닌 5%의 중과세율을 적용받고 3주택자는 30%가 아닌 10%의 중과세율을 적용받는다.

2028년 이후에는 2주택자에게 10%, 3주택자에게 15%로 단계적으로 중과세율이 상향 조정된다. 다만 세율은 완화되지만, 다주택자에게는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 염지훈 세무사는 "다주택자들은 또 의외로 이번에 양도세 중과세율을 좀 완화하겠다. 2027년까지 팔면 2주택자는 20%가 아니라 5% 중과하겠다. 3주택자는 30%가 아니라 10% 중과하겠다"고 언급했다.

이 특례에는 종합부동산세 합산배제 및 장기보유특별공제 등이 포함된다.

만약 2027년 이후 매도할 경우 특례가 미적용되어 세금 부담이 급증할 것으로 예상된다. 염지훈 세무사는 "이번 세법 개정안에서 조정대상지역 내에서 자동 말소된 아파트는 2027년 말까지 팔아야 이 혜택을 받을 수 있다고 한다"고 밝혔다.

2027년 말까지 매도 시 임대주택 특례 적용으로 5억 원 공제가 가능하지만, 2028년에 매도하면 세금이 1억 6,900만 원 늘어난다. 2029년에 매도할 경우 세금은 4억 5천만 원까지 증가하며, 공제 혜택은 전면 배제된다.

염지훈 세무사는 "2027년까지 팔아야 되는 그 물건을 2028년도 중에 팔면 장기보유특별공제는 3억이 되면서 세율은 10%가 올라가고 1년 차이로 1억 6,900만 원의 세금이 올라가고요. 2029년도에 팔면 4억 5천의 세금이 올라간다"고 설명했다.

2017년 8월 3일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있다. 그동안 비거주 1주택자의 유일한 비과세 탈출구였던 상생임대인 주택 제도가 사실상 폐지된다.

염지훈 세무사는 "17년 8월 3일 이후에 주택을 취득하면 그분들은 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있는데 비거주 1주택자분들의 유일한 어떤 탈출구 상생 임대인 주택 제도였다"고 말했다.

매도 기한을 경과하면 비과세 혜택을 받을 수 없어 양도차익 전체가 과세 대상이 된다. 장기보유특별공제 역시 축소된다.

양도차익 10억 원을 가정할 때, 2027년 말까지 매도하지 못하면 세금이 약 2억 8,900만 원 더 부과될 것으로 추정된다. 염지훈 세무사는 "2027년 말까지 못 팔았을 뿐인데 세금이 2억 8,900이나 더 나온다"고 밝혔다.

대출 규제로 인해 매수 여력이 부족한 상황이 이어지면서 일시적인 주택 가격 하락 가능성도 제기된다. 염지훈 세무사는 "단기적으로 여러 가지 세법 개정안이 이제 반영이 되면 주택 공급 물량이 많아질 것 같다. 왜냐면 세금을 많이 낸다고 하니까 이제 내놓는 거죠"라고 설명했다.

세입자 입장에서는 직접 집을 구매하지 않는 한 사실상 이사가 불가피한 상황에 놓이게 된다. 염지훈 세무사는 "이래나 저래나 세입자 입장에서는 자기 집을 자기가 사버리지 않으면 거의 무조건 이사는 가야 되는"이라고 말했다.

더불어 향후 가격 상승에 대한 확신도 중요하게 작용한다.

다만 내년 종합부동산세 기준일 전에 조정 장세가 이어진다면, 일부 투자자들이 관심을 보일 수 있다는 전망도 나온다. 염지훈 세무사는 "사도 이제는 돈이 안 남는데 일단 그 정도 대출 없이 살 수 있을 정도의 돈이 있어야 되고요. 물론 이제 그거를 오를 거라는 어떤 확신도 있어야 되는데 지금 조정이 좀 되면 좀 관심을 보이는 분들이 저는 있을 거 같다"고 말했다.