8·3 세제 개편안, 비거주 1주택자 겨냥

이로 인해 세금 부담이 크게 늘어날 것을 우려한 시민들의 상담 문의가 급증하는 등 시장의 반응이 매우 민감하게 나타나고 있습니다.

양도소득세의 핵심 공제 제도인 장기보유특별공제가 1세대 1주택자 기준으로 대폭 변경됩니다. 기존에는 주택 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있었으나, 앞으로는 보유 기간 공제는 폐지되고 오직 거주 기간만을 기준으로 공제가 적용됩니다. 다만, 이 변경안은 2027년까지는 현행 방식이 유지되며, 2028년부터 보유 공제가 점진적으로 축소되고 2029년에는 전면 폐지될 예정입니다.

현재는 양도소득세 장기보유특별공제에 금액 제한이 없으나, 세제 개편안에 따라 공제 한도가 신설될 예정입니다. 2028년부터는 공제 금액이 20억 원으로 제한되며, 2029년부터는 10억 원으로 더욱 축소될 방침입니다. 이는 고가 주택 보유자들에게 더 큰 세금 부담으로 작용할 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 같은 단지에 거주하는 두 사람이 50억 원 상당의 주택을 서로 양도하는 방식으로, 돈을 주고받지 않고도 거래를 성사시켜 양도세를 줄이려는 시도입니다. 그러나 이러한 교환 거래는 실제 거주 여부 증명 문제나 추가 자금 부담 등 현실적인 어려움이 따를 수 있습니다.

예를 들어, 부모님이 아프셔서 부모님 댁에 들어가 살거나, 서울에 집을 두고 지방으로 발령받아 거주하게 되는 경우 등입니다. 이러한 상황에 처한 1주택자들을 어떻게 구제할지에 대한 논란이 제기되고 있으며, 시행령을 통해 세부적인 보완책이 마련되어야 할 것으로 보입니다.

많은 사람이 1세대 1주택자는 비과세 혜택을 받는다고 알고 있지만, 모든 경우에 비과세가 적용되는 것은 아닙니다. 양도가액 기준으로 주택 판매 가격이 12억 원을 초과하는 경우, 그 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 예를 들어 30억 원짜리 주택을 팔았다면, 12억 원을 초과하는 18억 원에 대해서는 과세가 적용되는 방식입니다.

양도소득세는 양도차익에 대해 기간별 과세 비율을 적용하여 산정됩니다. 예를 들어, 양도차익이 20억 원일 때 20억 원에 특정 비율을 곱하여 과세액을 계산합니다. 여기서 세금을 줄이는 핵심은 장기보유특별공제를 얼마나 받느냐에 따라 달라지는데, 이번 개편안에서 본인 거주 요건이 강조되면서 비거주 1주택자의 세금 부담 문제가 크게 부각되고 있습니다.

이번 세제 개편안으로 비거주 1주택자들이 장기보유특별공제 한도에 걸리게 되면 세부담이 기존 대비 3~4배 급증할 수 있다는 시뮬레이션 결과가 나왔습니다. 내년까지 주택을 판매하면 6억 원 정도의 세금이 나오던 경우라도, 이후에 팔게 되면 공제금액 한도에 걸려 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다는 분석입니다. 이는 전세 매물 감소 등 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

이는 실거주 요건 강화 등의 정책 영향으로 비거주자들이 전세를 내놓기보다 본인 거주로 전환하려는 수요가 증가했기 때문으로 분석됩니다. 이로 인해 전세 공급이 축소되고 가격 변동 가능성도 제기되고 있습니다.

9월 3일 정기 국회에 개정안이 제출될 예정이며, 이후 국회에서 충분한 토의를 거쳐 본회의를 통과해야 최종 확정됩니다. 따라서 연말쯤 최종 확정되어 내년 시행될 것으로 예상되고 있습니다.

8·3 세제 개편안 발표 후 일주일 만에 약 1만 건에 달하는 민원이 접수되었습니다. 더불어민주당 김민석 의원 등 정치권에서도 비거주 1주택자, 특히 본의 아니게 비거주하게 되는 이들에 대한 배려가 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다. 정부안이 국회에 제출된 이후에도 많은 논의와 수정 요구가 이어질 것으로 보입니다.

이들은 초고가 주택이다 보니 장기보유특별공제 한도에 걸려 세금 부담이 커질 것을 우려하고 있습니다. 현재 시세보다 10% 이상 낮게 내놓은 물건들도 확인되고 있으며, 다시 사는 한이 있더라도 일단 매도하려는 움직임이 포착됩니다.

그동안 세입자에게 5% 이내로 임대료를 인상하여 임대하면 실거주 2년을 한 것으로 인정해 비과세를 적용해 주던 '상생임대주택' 제도의 혜택이 올해 말로 종료될 예정입니다. 이 제도는 실제 거주하지 않더라도 비과세 혜택을 받을 수 있도록 고안된 것이었는데, 혜택 종료로 인해 비거주 1주택자들의 실거주 전환 수요가 증가할 것으로 전망됩니다. 이는 전월세 시장에 또 다른 변수로 작용할 수 있습니다.

종합부동산세(종부세)의 경우 1세대 1주택 판단 시 부부 공동명의 주택은 1주택으로 보지 않습니다. 따라서 부부 공동명의로 주택을 보유하면 1세대 1주택자에게 주어지는 기본 공제 12억 원을 적용받지 못하게 됩니다. 기존에는 부부 공동명의를 활용해 고령자·장기 보유 세액 공제를 받는 등 절세 전략을 사용하는 경우가 많았으나, 앞으로는 이러한 전략이 사실상 차단될 것으로 보입니다. 이번 개편안은 1세대 1주택자의 세금 부담을 줄이는 취지였으나, 부부 공동명의자에게는 불리하게 작용할 수 있어 논란이 예상됩니다.

종합부동산세 공제액 또한 실거주 여부에 따라 크게 차등화됩니다. 1주택 단독명의라도 해당 주택에 거주하는 경우에는 14억 원까지 공제받을 수 있지만, 거주하지 않는 경우에는 공제액이 9억 원으로 줄어듭니다. 특히 비거주 다주택자의 경우 거주 주택이 없는 상황이라면 공제액이 4억 원까지 하락할 수 있어, 비거주 1주택자 및 다주택자의 종부세 부담이 크게 늘어날 전망입니다.

현재 2주택 이하에 대해서는 중과 세율이 배제되는 조항이 2028년 이후 폐지될 예정입니다. 이에 따라 2028년부터는 1주택자라 하더라도 주택 가격이 12억 원을 초과하면 중과 세율이 적용될 예정입니다. 또한, 공정시장가액비율이 내년 70%에서 2028년 80%로 상향(1주택자 제외)될 예정이어서, 고가 1주택자들의 종합부동산세 부담은 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

정부의 이번 세제 개편안의 주된 의도는 서울의 초고가 주택을 보유한 1세대 1주택자들의 보유세 부담을 확대하는 데 있습니다. 전문가들은 특히 종합부동산세 부담이 크게 가중될 것으로 전망하고 있습니다. 이는 자산은 많지만 고정적인 소득이 없는 은퇴자 등에게 큰 문제로 지적되고 있으며, 예상치 못한 세금 폭탄에 대한 우려가 커지고 있습니다. 시장에서는 이미 급매물 출현 등 반응이 나타나고 있어, 정부의 정책 의도와 시장의 현실 사이에서 균형점을 찾는 것이 중요해 보입니다.