미국은 고금리 버티는데 한국은 이자폭탄

미국·영국·호주는 고정금리 비중이 높아 2022년 금리 급등기에도 시장을 방어했으나, 변동금리 비중이 높은 한국은 10% 가까운 가격 하락을 경험하며 스웨덴·뉴질랜드·캐나다 등과 함께 취약한 모습을 보였다.

미국, 영국, 호주는 고정금리 비중이 높아 상대적으로 시장이 잘 버틴 반면, 한국은 변동금리 비중이 높아 10% 가까운 가격 하락을 경험했다. 스웨덴, 뉴질랜드, 캐나다 등도 주택 가격 하락 폭이 컸다.

2022년 금리 급등기에 주택 시장이 잘 버틴 국가들의 공통점은 고정금리 비중이 높았다는 점이다.

미국은 30년 장기 고정금리 대출이 90% 이상을 차지하여 금리 변동에 강한 구조를 보였다. 영국은 2년 단기 모기지 위주지만 당시 10년 장기 모기지 시장이 활성화되었고, 호주는 단기 주택담보대출 비중이 높음에도 당시 40~50%를 고정금리로 운용하며 위기를 방어했다.

이는 러시아-우크라이나 전쟁 이후 산유국 특수를 누리고, 주택 공급 부족 현상이 심한 점도 영향을 미쳤다.

노르웨이에서는 대출 시 금리 3%를 6%로 가정하는 등 스트레스 테스트를 매우 엄격하게 적용하여 차주의 상환 능력을 보수적으로 평가한다.

미국은 30년 장기 고정금리가 시장의 절대적 비중을 차지해 예외적이나, 영국·캐나다·호주 등은 고정금리여도 기간이 5년 이내로 짧아 금리 인상 충격에 상대적으로 취약하다.

미국은 30년 장기 고정금리 대출이 절대적 비중을 차지하는 예외적인 시장이다. 영국, 캐나다, 호주 등은 고정금리 대출이 있더라도 일반적으로 5년 이내로 기간이 짧은 편이다.

이 기관들은 주택 모기지 증권(MBS)을 통해 대출을 잘게 쪼개어 시장에 유동성을 공급한다. 미국 국채 다음으로 큰 MBS 시장 규모는 글로벌 자금을 유인하며, 1950년대 이후 민생 안정을 위한 정책적 노력으로 장기 고정금리 체제가 구축되었다.

미국은 은행 간 경쟁이 치열해 주택담보대출에 중도상환 수수료가 없다.

이는 차주가 낮은 금리의 고정금리 상품이 나올 경우 쉽게 갈아탈 수 있게 하여, 은행들이 먼저 갈아타기를 권유하는 등 시장 경쟁을 유도한다. 한국은 당국이 주도하여 이 수수료를 없애는 과정을 추진 중이다.

최근 전 세계적으로 고정금리보다 변동금리 대출 비중이 커지는 추세다. 이는 2024년 이후 금리 하락을 예상한 차주들이 낮은 변동금리를 선택하기 때문이다.

캐나다, 호주, 미국 등 주요 국가에서 신규 대출 시 변동금리 선택 사례가 증가하고 있다. 이러한 변동금리 비중 증가는 향후 금리 인상 리스크에 대한 취약성을 높이는 요인으로 작용할 수 있다.

과거 2022년 이전까지는 고정금리 비중이 높았으나, 최근 금리 인하 기대감이 확산하면서 신규 대출 시 변동금리를 선택하는 사례가 캐나다·호주·미국 등 주요국에서 늘고 있다.

미국 등 선진국 차주들은 금리 인하가 예상되면 바로 갈아탈 수 있다는 심리로 변동금리를 선택하는 비율이 증가하고 있다.

캐나다, 호주, 영국 등지에서도 이러한 경향이 두드러지며, 무조건 싼 금리를 선택하려는 경향이 나타난다.

2022년 당시 선진국 주택시장을 지탱했던 주요 요인 중 하나는 정부의 재정 지원으로 쌓인 가계의 여유 자금인 초과저축이었다.

미국 가계의 경우 5조 달러에 달하던 초과저축이 대부분 소진되었고, 정부도 재정 지출을 줄이면서 가계의 대출 의존도가 커졌다. GDP 대비 가계 예금 비율도 2022년 대비 10%포인트 하락했다.

한국의 주택담보대출 중 고정금리로 알려진 대부분은 5년 뒤 변동금리로 바뀌는 혼합형 금리다. 이는 사실상 변동금리 대출로 분류된다.

과거 2~3%대의 저금리로 받은 혼합형 대출이 만기 도래 시 현재 6% 내외의 금리로 갱신되면서 차주들의 이자 부담이 급증하고 있다.

3억 원을 대출받은 경우 월 이자 부담이 약 50만 원, 연간으로는 600만 원가량 증가하는 상황이 발생한다.

금리 부담을 느낀 집주인들이 매물을 내놓을 경우 주택 가격 하락 가능성이 상존한다. 이는 2022년과 유사한 상황으로 이어진다.

반면, 서울 외곽 지역은 공급 부족과 대출 한도 문제로 인해 가격이 상승하는 역설적인 상황이 나타나고 있다. 금리 인상과 공급 확대가 동시에 발생하면 집값 하락 폭이 더욱 커질 수 있다.

금리 인상은 상업용 부동산 시장에 가장 큰 타격을 주는 요인으로 작용한다.

코로나19 팬데믹 이후 상업용 부동산 가치가 하락하면서 리츠 투자자들도 큰 손실을 경험하는 등 상업용 부동산 시장의 어려움이 커지고 있다.

올해 만기 도래하는 대출은 약 3,000억 달러이며, 2028년까지 약 8,000억 달러 규모의 대출 만기가 예상된다. 미국 아파트는 개인이 아닌 리츠, 사모펀드, 보험사 등이 통으로 운영하는 기업형 임대주택 구조로, 정부 보증이 없는 상업용 대출을 활용하여 만기 시 재대출이나 원금 상환 압박이 크다.

상업용 부동산 개발 시 신축이나 리모델링 등 대규모 자본 투자를 위해 2~5년짜리 단기 변동금리 대출인 '브릿지론'을 선호하는 경향이 크다.

이는 중도상환수수료 부담 때문에 고정금리 대출보다 단기 변동금리를 선택하는 관행에서 비롯된다. 자산 가치 하락 시에는 파산 신청을 통해 빚을 청산하고 자산을 넘겨버리는 구조로 운영되기도 한다.

상업용 대출은 페니메이, 프레디맥 같은 정부 보증이 없으므로 은행 입장에서도 장기 대출을 기피하는 경향이 있다.

2020년에서 2022년 사이의 금리 상승기에는 저금리로 빌려둔 대출이 많아 버틸 여력이 있었으나, 현재는 이미 금리가 높은 상태에서 재대출 시 비용이 급증하여 버티기 힘든 상황이다.

미국 선벨트(피닉스, 오스틴 등) 지역에서는 공급 과잉으로 공실률이 10~12%에 달하고 있어 상업용 부동산 시장에 큰 부담으로 작용한다.

은행들은 과거와 달리 최근에는 대출 만기 연장 대신 공격적인 회수에 나서고 있어 시장 불안이 가중되고 있다.

집주인의 자금난은 임대료 인상이나 서비스 축소 등 세입자의 피해로 이어질 수 있다. 샌프란시스코의 경우 임대료 20% 인상 및 쓰레기 수거 중단 사례가 발생하기도 했다.

미국 주택 시장은 고정금리 대출 비중이 높아 가계 부문은 상대적으로 안전한 편이다.

하지만 상업용 부동산 시장, 특히 아파트 임대 사업자들의 리스크가 계속해서 부각되며 불안 요소로 작용하고 있다.

한국은 대출 기간이 길어도 차주가 시세 차익을 위해 조기 상환하는 문화가 존재하며, 정부 보증을 넘어서는 기간 리스크를 분담할 투자자 생태계 구축이 핵심 과제이다.