서울 집값 86주 연속 상승, 언제 꺾일까?

서울 집값이 86주 연속으로 상승하고 있으며, 이에 대해 정부는 하락 가능성을 우려하며 경매 인수 시스템 등 대책 마련에 나섰다. 반면 시장은 여전히 상승을 전망하며 매수세를 유지하는 상반된 견해를 보인다. 과거 사례를 보면 정부와 시장의 전망이 다를 때 대체로 시장의 예측이 적중했던 경향이 있었다.

1987년부터 1991년까지 지속된 3저 호황기(저유가, 원화 강세, 수출 호조)는 서울 집값을 급등시켰다. 당시 연신내 아파트가 1년 만에 가격이 2배 급등하는 사례가 있을 정도로 투기적 양상을 보였다. 그러나 노태우 정부의 200만 호 주택 공급 계획과 1기 신도시 추진 발표가 시장 심리를 반전시켰다. 발표 2년 만인 1991년부터 1기 신도시 입주가 시작되면서 1992년 집값이 5% 하락했고, 이후 1997년까지 6년간 횡보세를 이어갔다.

1991년부터 1997년까지 이어진 대규모 공급 과잉은 서울 집값을 장기 횡보시키는 결과를 낳았다. 이후 IMF 외환 위기 당시 다시 한번 하락이 발생했으나, 공급 과잉은 집값 안정화에 가장 확실한 효과를 보여주는 표본으로 작용했다. 즉, 대규모 주택 공급이 이루어질 경우 가격이 버틸 재간이 없었던 것으로 나타났다.

1998년부터 2008년까지 두 번째 장기 상승기가 약 10년간 이어졌다. 이 시기는 과천, 평촌 등 7개 지역을 일컫는 '버블세븐'이 등장하며 이들 지역을 중심으로 집값이 급등했다. 노무현 정부가 종합부동산세 등 다양한 억제책을 내놓았음에도 불구하고, 상승세는 수도권 전역으로 확산되어 노원구 등 외곽 지역도 40% 이상 오르는 현상을 보였다.

미국 리먼 브라더스 파산으로 촉발된 글로벌 부실의 실체가 확인되면서 미국 금융 시스템 붕괴가 국내 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳤다. 이로 인해 한국 부동산 시장 역시 2008년 말부터 2009년에 걸쳐 본격적인 영향을 받기 시작했다.

2004년 기준금리 1%에서 2008년 5.25%까지 약 4년간 금리가 크게 올랐지만, 이 시기 유동성 공급과 경제 호조로 인해 오히려 집값이 폭등했다. 이는 금리 인상 자체가 집값 하락의 직접적인 원인이 아님을 보여주는 사례다. 다만 2008년 하반기에는 잠실 주공 재건축 아파트(엘리트)의 대규모 입주로 인해 역전세 현상이 발생하며 시장에 영향을 주었다.

리먼 브러더스 사태는 10년 전 IMF 외환 위기를 겪었던 한국인들에게 제2의 IMF가 올 것이라는 공포감을 확산시켰다. 2009년 일시적인 반등이 있었으나 이후 하락세로 전환되었다. 강남 3구는 하락세를 보인 반면, 소위 '노도강'(노원, 도봉, 강북) 지역은 뒤늦게 상승세를 보이는 등 지역별로 다른 양상을 나타냈다.

이명박 정부는 보금자리 주택(반값 아파트) 공급 계획을 발표하며 주변 시세 대비 저렴한 분양가를 내세웠다. 내곡동, 세곡동 등지에 토지 임대부 분양을 포함한 대규모 공급 계획이 발표되자, 민간 분양에 대한 수요가 크게 위축됐다. 이로 인해 신축 아파트 미분양 사태가 발생하며 집값 하락세가 더욱 굳어지는 결정적인 계기가 됐다. 이는 정부의 공급 정책에 대한 신뢰가 매수 심리를 꺾는 데 큰 영향을 미쳤음을 보여준다.

이명박 정부의 공급 정책 이후 약 10년간 하우스 푸어 시기가 이어졌다. 이 기간 동안 주택 소유에 대한 의미가 퇴색되면서 매매 대신 전세를 선호하는 현상이 심화됐다. 이로 인해 전세가율이 75~78%까지 치솟으며 매매가와 전세가 격차가 크게 줄어들었다. 2015년경부터 다시 시장이 반등하기 시작하여 2022년까지 약 10년 가까이 상승장이 지속됐다.

박근혜 정부 말기에 급등했던 전세가율은 매매 수요로 전환되는 계기를 마련했다. 억눌려 있던 매수 심리가 폭발적으로 분출되며 시장 반등을 견인했다. 이후 문재인 정부가 들어서면서 정부의 규제 대책 발표와 맞물려 이러한 매수 심리는 더욱 촉발되었고, 서울 집값은 상승세를 지속했다. 규제 정책이 오히려 매수 심리를 자극하고, 공급 부족에 대한 불안감이 겹치며 가격 상승을 부채질하는 결과를 낳았다. 특정 지역에 대한 규제는 풍선효과를 일으켜 비규제 지역의 가격 상승을 유도하기도 했다. 정책 불확실성과 시장의 기대심리가 맞물려 주택 시장의 변동성이 커지는 양상을 보였다.