무주택자, 집값 폭등에 자산 격차 심화

김종갑의 경제부동산 김종갑은 집값이 계속 뛸 수밖에 없는 근본적인 원인을 돈 가치 하락에서 찾았다.

과거 정부의 규제 강화책은 집값 폭등의 불씨가 됐고, 전 세계적인 흐름 속에서 인위적인 가격 억제는 사실상 불가능한 구조다.

13년 전 11억 원대였던 압구정 아파트는 현재 80억~90억 원대에 거래되며, 7억~9억 원대였던 강남 아파트는 40억~55억 원대로 치솟았다.

반포 원밸리 입주권이 이미 100억 원을 돌파한 가운데, 향후 재개발·재건축 지역은 150억~200억 원까지 몸값이 뛸 여력이 있다.

폭락론자의 전망에 의존해 내 집 마련을 미루다가는 자산 격차로 인한 벼락거지를 면치 못할 위험이 크다.

자산 증식의 핵심은 빌라보다 아파트 실거주이며, 대출을 적절히 활용한 갭투자나 상급지 매입이 수익률 극대화에 유리하다.

이자 부담이 존재하더라도 장기적인 관점에서는 주택 자산 규모를 최대한 키우는 전략이 수익성 측면에서 앞선다.

재개발 빌라가 아파트보다 높은 수익률을 기록하는 가운데, 빚을 활용해 아파트를 보유하거나 갭투자에 나선 이들은 자산 가치 상승의 이득을 누린 반면 무주택자는 소외됐다. 지금 보면 신용 대출이나 갭투자를 활용한 사람들은 때돈을 벌었지만, 무주택은 제일 망했다는 것이 전문가의 지적이다.

재개발 빌라의 경우 아파트 대비 높은 수익률을 기록하기도 했다.

금융 당국의 대출 제한은 자금력이 부족해 저가 매물로 쏠릴 수밖에 없는 무주택자에게 타격을 입혀 시장 양극화를 부추기는 결과를 낳았다.

공급 부족론은 서울에 한정된 이슈일 뿐, 경기와 인천 지역은 오히려 공급 과잉 상태에 놓여 있다.

서울은 지리적으로 산과 강이 많고 가용 토지가 좁아 근본적인 주택 공급 한계가 존재한다.

반면 경기도는 서울보다 면적이 훨씬 넓고 신도시 공급 물량이 많아 서울과 다른 양상을 보인다. 이러한 지리적·구조적 제약으로 인해 서울 집값은 장기적인 상승세를 이어갈 수밖에 없다.

청약 가점이 낮은 무주택자라면 청약보다는 매수가 유리하다고 조언했다.

10년 후를 내다봤을 때 경기도 신도시 분양은 약 8억 원의 순수익이, 마포·성동·용산·광진·동작구 일대 재개발 빌라는 15억 원의 수익이 기대된다. 이는 서울 재개발 빌라 투자가 신도시 당첨보다 두 배의 수익을 거둘 가능성이 높다는 의미다.

청약을 기다리기보다 서울과 경기도 중심지의 아파트를 직접 매수하는 것이 무주택자에게 가장 현실적이고 현명한 선택이다.

특히 재개발 빌라가 투자가치가 높지만, 동의율이 높고 사업 속도가 빠른 곳을 신중하게 골라야 한다고 조언했다. 특히 청약 가점이 60점 미만이라면 청약 당첨을 기다리기보다 직접 매매 시장에 진입하는 것이 유리하다.

경기도 3기 신도시 분양에 8억 원을 투자할 경우 10년 후 순수익 약 8억 원이 예상된다.

반면, 서울 마포·성동·용산·광진·동작구의 재개발 빌라는 3억~4억 원 투자로 10년 후 30억 원가량의 가치를 기대할 수 있으며, 이는 재개발 투자가 3기 신도시 분양보다 10년 기준 약 2배의 수익을 낼 수 있음을 의미한다.

부동산 가격이 장기적으로 우상향할 것이라는 전망에 따라 1억~3억 원 규모의 서울 재개발 빌라가 가장 유망한 투자처로 꼽혔다. 이어 3억~6억 원의 2기 신도시와 1억~3억 원대의 경기·인천 지역이 추천됐으며, 집값은 폭락론에 흔들리지 말고 계속 오를 것이라는 분석이다.

부동산 가격은 폭락론에 빠지지 말고 장기적으로 계속 상승할 것으로 전망했다.