한국 아파트의 비극, 선분양과 전세에 있었다

선분양과 전세 제도는 한국만의 독특한 주택 건설 자금 조달 방식으로, 중국을 제외하면 세계적으로 찾아보기 어렵습니다. 이 두 제도는 개인의 부채가 곧 건설 자금으로 연결되는 구조로, 건설사 입장에서는 금융 비용을 크게 절감할 수 있는 핵심적인 역할을 합니다. 그러나 수분양자는 건설사 부도 시 위험을 고스란히 떠안아야 하는 부작용이 존재합니다.

부동산 정책에서는 금융 안정, 주거 안정, 그리고 재정 부담의 최소화라는 세 가지 목표를 동시에 달성할 수 없습니다. 이 중 하나는 포기해야 하는 트릴레마에 직면하게 됩니다. 한국은 그동안 재정 부담 최소화와 주거 안정을 우선시하며 주택 공급을 늘려왔습니다. 이 과정에서 금융 안정은 희생되어 왔으며, 이는 현재의 가계부채 문제와 금융 시스템 불안정의 근본 원인 중 하나로 지목됩니다.

한국 시행사의 자기자본 비율은 평균적으로 약 3% 수준에 불과합니다. 이는 선분양 대금에 극단적으로 의존하는 레버리지 구조를 의미합니다. 반면 미국과 같은 해외 디벨로퍼는 사업 시작 시 디벨로퍼와 여러 기관의 에퀴티 자금으로 평균 30% 이상의 자기자본을 조달합니다. 이러한 높은 자기자본 비율은 사업성을 엄격하게 평가하고 경기 변동에 대한 충격을 흡수하는 완충 역할을 합니다. 한국의 구조는 경기 변동 시 과공급과 같은 문제에 취약하며, 이는 주택 시장의 불안정성을 심화시키는 요인으로 작용합니다.

한국의 가계신용은 주택 관련 대출뿐만 아니라 모든 신용을 포함하여 지난 23년간 4.3배 증가했습니다. 특히 전세 대출은 지난 10여 년간 약 6.6배 급증하여 가계부채 증가에 큰 영향을 미쳤습니다. 2022년 이후에는 특례보금자리론과 같은 정책 대출이 급증하면서 가계부채의 규모를 더욱 확대시키고 있습니다. 이러한 대출 증가는 금융 시스템에 잠재적인 위험을 가중시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

한국은 선진국형 대출 규제 도입이 매우 늦었습니다. 주택담보대출비율(LTV)은 2002년에야 도입되었는데, 그 이전에는 LTV 규제 없이 대출이 이루어졌음을 의미합니다. 총부채상환비율(DTI)은 2005년에서 2006년경에 본격적으로 도입되기 시작했습니다. 현재 시행 중인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 3단계 완료까지 10년 이상이 소요될 정도로 규제 도입에 오랜 시간이 걸렸습니다. 이러한 규제 도입 지연은 가계부채 증가와 부동산 시장 과열에 일조한 측면이 있습니다.

명목 GDP가 증가하면 가계부채 비율이 일시적으로 하락하는 착시 현상이 나타날 수 있습니다. 그러나 이러한 비율 하락이 곧 금융 안전을 의미하는 것은 아닙니다. 특정 분야, 예를 들어 반도체 산업의 소득 증가가 전체 평균을 높여 부채 비율을 왜곡할 수 있으며, 취약 차주의 부채 부담은 여전히 높은 수준을 유지할 수 있습니다. 진정한 위험은 부채 증가율이 소득 증가율보다 높을 때 발생하며, GDP 증가만으로 부채 문제를 간과해서는 안 됩니다.

미국은 금융 위기 시 부실 채권을 즉시 손실 처리하여 부실 자산을 덜어내고 밸런스시트를 조정하는 방식으로 대응합니다. 부도난 기업은 시장에서 퇴출시키고 빠른 구조조정을 통해 시스템 리스크를 관리합니다. 반면 한국은 위기 대응 속도가 매우 느리며, 부실 자산에 대한 손실 처리와 구조조정이 지연되는 경향이 있습니다. 이러한 차이는 금융 위기 발생 시 한국 시스템의 회복력을 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

레고랜드 사태는 비주거 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)를 ABCP(자산유동화기업어음)로 유동화하여 단기 자금 시장에서 유통시킨 사례입니다. 이 사태는 단기 금융 시장의 뱅크런으로 번질 수 있는 구조적 위험성을 내포하고 있었습니다. 특히 단기 자금 시장에서 유동성이 급격히 경색되어 부실이 확산될 수 있다는 점에서 2008년 글로벌 금융위기와 유사한 위험성을 가지고 있었다는 지적이 나옵니다. 이는 한국 부동산 금융 시스템의 취약성을 여실히 보여주는 사건이었습니다.

한강맨션은 대한민국 주택 금융 역사에서 선분양 제도의 시작이자, 일부에서는 대한민국 부동산 문제의 원흉으로 지목되기도 합니다. 당시 주택 건설 자금이 부족하자 일본의 맨션 분양 사례를 벤치마킹하여 선분양 방식이 도입되었습니다. 이는 건설사가 주택을 짓기 전에 입주자로부터 자금을 미리 받아 공사 비용을 충당하는 방식으로, 이후 한국 주택 공급의 주요 모델이 되었습니다.

선분양 제도는 정부 재정의 부담을 최소화하면서 주택 공급을 늘리기 위해 도입되었습니다. 정부가 직접 자금을 투입하지 않고 입주자로부터 미리 받은 자금으로 주택을 건설하는 방식이었습니다. 당시 분양 광고에는 선착순으로 동호수를 배정하는 방식이 사용되었으며, 이는 입주자들의 자금을 빠르게 확보하여 건설 자금으로 활용하려는 의도였습니다. 이 제도는 정부의 재정 부담을 덜어주면서 주택 공급을 확대하는 데 기여했지만, 동시에 다양한 부작용을 낳았습니다.

1969년 와우 시민 아파트 붕괴 사건은 공공 공급 위주에서 발생한 부실 공사의 대표적인 사례로 기억됩니다. 당시 약 15,000가구의 주택이 공급되는 과정에서 부실 공사가 발생했습니다. 이 아파트는 판자촌 철거민들의 이주 대책의 일환으로 건설되었으며, 주택난 해소를 위한 시급한 공급 과정에서 안전 관리가 소홀했던 측면이 있습니다. 이 사건은 주택 공급 방식과 건설 품질에 대한 사회적 논의를 촉발하는 계기가 되었습니다.

과거 차관 아파트의 경우 입주자의 분할 상환금이 환율에 연동되어 환율 변동 위험이 수분양자에게 전가되었던 기록이 있습니다. 달러당 환율이 400원에서 480원으로 오르자 월부금이 19,986원에서 23,986원으로 증가한 사례가 확인됩니다. 이는 수분양자가 할부로 갚아나가는 금액이 외환 시장의 변동에 따라 달라질 수 있었음을 보여줍니다. 이러한 방식은 입주자에게 예측 불가능한 추가 부담을 안겨주어 주거 안정성을 해치는 요인이었습니다.

선분양제 폐지는 현실적으로 많은 어려움을 수반합니다. 제도가 폐지될 경우 청약 대기자들의 권리가 사라지거나 감소할 수 있어 이들의 반발에 직면할 수 있습니다. 또한 분양가 상한제 등 현행 주택 공급 제도와 복잡하게 연결되어 있어, 선분양제만 단독으로 폐지하기 어렵습니다. 제도 개편은 다양한 이해관계자들의 충돌을 야기할 수 있으므로 신중한 접근과 사회적 합의가 필요하다는 지적이 나옵니다.

구조적 대안으로 임대주택 담보 장기 고정 모기지를 유동화하는 방안이 제시되었습니다. 이는 전세보증금에 의존하는 기존 방식에서 벗어나, 장기 고정금리 대출을 통해 건설 자금을 조달하자는 것입니다. 장기 고정금리 대출을 풀링하여 유동화증권(MBS)으로 만들면, 빌라 사업자에게 장기적인 건설 자금 대출이 가능해집니다. 이 방식은 금융 시장의 선진화를 통해 건설 자금 조달의 안정성을 높이는 것을 목표로 하지만, 이를 실행하려면 법 개정이 필요하여 실제 도입 시점은 불투명한 상황입니다. 이 제도는 금융 안정성을 높이고 주택 공급을 지속 가능하게 만드는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.

가계 대출 관리를 강화하면 주택 공급이 줄어드는 트레이드오프 문제가 발생합니다. 미국과 같은 국가에서는 공급자 금융이 개인 대출과 분리되어 있어, 임대 수익률만 보고도 지속적인 주택 공급이 가능합니다. 한국 역시 이러한 악순환을 해소하기 위해 부채의 주체를 개인에서 기업으로 전환해야 할 필요성이 제기됩니다. 즉, 건설 및 임대 사업자가 대출을 받아 주택을 공급하고, 개인은 이 기업으로부터 주택을 임차하거나 구매하는 방식으로 전환해야 한다는 것입니다. 이는 금융 안정을 확보하면서도 주택 공급을 원활하게 유지할 수 있는 방안으로 논의됩니다.

다주택자 규제 강화로 인해 민간 임대 공급자는 줄어들 수밖에 없는 상황입니다. 이는 임대차 시장의 공급 부족을 야기할 수 있으며, 이를 대체할 다른 플레이어의 부재가 위험 요소로 작용합니다. 만약 기업형 임대 사업자의 시장 참여에 대한 거부감이 크다면, 결국 공공 임대만이 유일한 대안으로 남게 됩니다. 임대차 시장의 예측 가능성을 높이고 안정적인 공급을 유지하기 위해서는 민간과 공공의 역할을 명확히 하고, 제도적 대안을 논의해야 할 시점입니다. 민간 임대 공급 감소는 주거 불안정으로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 정책적 대비가 필요합니다.