강남·비강남 양극화 심화… 과열 우려

과거 부동산 시장에서는 특정 지역의 상승세가 전체 시장에 파급되는 경향을 보였으나, 최근에는 이러한 연동성이 약화되면서 지역별로 다른 움직임을 보인다.

이번 세법 개정안은 2005년 노무현 정부의 '8·31 대책'과 유사한 규제 방식을 채택하고 있다는 분석이 나온다. 21년 만에 재현된 이러한 정책 기조는 과거 다주택자를 주 타겟으로 삼았던 것과 달리, 이제는 초고가 주택 및 이른바 '똘똘한 한 채'를 중심으로 규제 초점이 조정되고 있다.

내년 말까지 관련 제도가 똘똘한 한 채에 불리하게 작용할 전망이다. 이에 따라 강남의 상대적 위축세가 내년 말까지 지속될 것으로 예상되며, 단기적으로 '똘똘한 한 채' 전략은 지양하는 것이 좋다. 오히려 중가 주택인 '미들코어 주택'이 시장에서 부상하는 과정이 이어질 가능성이 크다. 미들코어 주택은 합리적인 가격대에 위치하며 실수요층이 두터워 시장 변동성에도 비교적 안정적일 수 있다는 장점이 있다.

세법 개정안에 따라 1주택자의 양도세 공제 한도 '캡'이 2028년 20억 원에서 2022년에는 10억 원으로 낮아진다. 이는 고가 주택 소유자들의 매도 의사결정에 상당한 압박 요인으로 작용할 것으로 보인다. 또한 종합부동산세(종부세) 공제 방식이 거주 중심으로 개편됨에 따라, 고령자 및 고가 주택 소유자들이 자신의 주택 포트폴리오를 재검토하는 계기가 될 수 있다.

현대 사회는 물리적 경계가 희미해진 디지털 네트워크 기반의 '신유목 사회'로 정의된다. 이러한 시대적 흐름에 맞춰 주거 이동의 자유와 선택권을 최대한 보호하는 유연한 주택 정책이 필요하다는 견해가 제기된다. 과거와 같이 특정 지역에 정주하는 것을 강조하기보다는, 개인이 자신의 삶의 방식에 따라 자유롭게 거주지를 이동할 수 있도록 하는 것이 시대적 흐름에 부합한다는 설명이다.

반도체 단지 조성으로 인한 매수세는 경기 남부 지역 부동산에 확실히 영향을 미칠 것으로 전망된다. 그러나 이러한 매수세가 서울 강남 한복판까지 진입하기는 어려울 것으로 판단된다. 대신 서초구 외곽, 송파구, 강동구 등 서울 강남권 외곽 지역에는 간접적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 이는 반도체 단지 근무자들의 출퇴근 동선과 주거 여건을 고려한 결과이다.

기준금리가 3.5%에 도달하게 되면 부동산 매수 수요가 주춤할 것으로 예상된다. 하지만 그 이전까지는 매수세가 계속해서 발생할 가능성이 존재한다. 부동산 시장의 전망은 단순히 금리뿐 아니라 다양한 지표들을 종합적으로 판단해야 한다. 금리 인상 속도와 폭, 경제 성장률, 공급량 등 복합적인 요인이 시장에 영향을 미치기 때문이다.

매수 자금이 부족할 경우, 최선의 투자 지역만을 고집하기보다는 거주지 기준 1시간 이내의 차선책 지역을 고려하는 전략이 필요하다. 평택이나 안성 같은 수도권 외곽 지역은 최선은 아니더라도 충분히 대안이 될 수 있다. 투자 결정 시에는 가장 좋은 선택보다는 개인의 상황에 최적화된 선택을 하는 것이 중요하다.

실전 매수자들은 아파트 단지별로 엑셀 점수제(리커드 척도)를 활용하여 서류 작업을 통해 매물 경쟁력을 평가할 수 있다. 이렇게 선별된 매물을 바탕으로 현장 방문을 통해 최종적으로 매물을 골라내는 작업이 유용하다. 시장 급등기에도 현장에서는 예상치 못한 좋은 매물을 확보할 가능성이 존재하며, 데이터 분석과 현장 검증을 병행하는 것이 성공적인 투자로 이어진다.

집이 한 채인 1주택 실거주자는 부동산 시장에 위기가 닥쳐도 대부분 견뎌낼 수 있다. 특히 직장인처럼 현금 흐름(캐시플로)이 확보된 경우, 생각보다 극단적인 상황으로 내몰리는 경우는 많지 않다. 주거 하향 이동 등을 통해 위기에 대응할 수 있는 능력이 갭투자 다주택자에 비해 상대적으로 높다.