2027 서울 집값, GTX가 뒤바꾼다

강남과 강북은 시장 흐름이 분화된 양상을 보인다. 김경민 교수는 강남은 고점 후 하락 반전했으나 강북은 상승 선상에 머물러 있다고 진단했다.

강남은 고점 후 하락 반전의 모습을 보이는 반면 강북은 여전히 상승 선상에 있어 시장이 분화되어 움직인다.

유동성 축소로 인한 실질적인 구매력 하락 영향도 면밀히 고려해야 한다.

아직 법제화되지 않은 세제 개편안이 강남권과 한강권 아파트에 선제적으로 투영되고 있다. 이는 단순한 세제 효과를 넘어 외부 충격에 따른 버블 조정 과정으로 풀이된다.

이러한 현상은 단순히 세제 효과라기보다는 외부 충격으로 인한 버블 조정 과정으로 해석되는 경향을 보인다.

한강권 내 고가 아파트가 가격 조정을 받으며 지수가 정체되거나 하락하고 있다. 강남 3구와 마포·용산·성동 등 한강권 아파트는 2023년 1월부터 누적 상승률이 동조화되는 추세다.

한강권 내 고가 아파트가 가격 조정을 받으면서 지수가 함께 정체되거나 하락하는 구조를 나타냈다.

과거 2010~2012년 3년의 하락 사이클과 달리 최근의 하락은 1년 반 만에 변화하는 양상을 보였다.

김경민 교수는 하락 폭이 20%에 달하는 것은 외부의 어마어마한 충격이 전제되어야 하는 상황이며, 현재 그러한 상황이 올 가능성은 낮다고 판단했다.

공급 부족으로 인한 전월세 가격 자극은 주거 비용 상승을 초래한다. 인플레이션 대응을 위해 한국은행이 금리 인상 기조를 유지함에 따라 금리 수준이 부동산 시장의 하락 시점과 폭을 결정할 전망이다.

금리가 어느 수준까지 오르느냐가 시장의 향방을 좌우할 것이며, 인플레이션 대응을 위한 한국은행의 금리 인상 기조는 유지될 것으로 전망된다.

이와 함께 공급 부족은 전월세 가격을 자극하여 주거 비용 상승을 초래할 수 있다고 보았다.

김경민 교수는 부동산 사이클을 고려하여 무주택자도 주택 소유에 대한 관점을 유지하는 것이 중요하다고 제언했다.

강북 지역은 단기 상승 여력이 있지만 결국 조정기가 올 것이며, 강남의 가격 조정을 참고해 1~2년 뒤 기회를 포착할 수 있다.

개인의 자산 상황과 가구 생애 주기를 고려한 충분한 스터디를 통해 현명한 선택을 해야 한다.

부동산 시장은 사이클에 따라 움직이며 결국 고점은 회복할 전망이다. 강남 3구와 한강권은 이미 2021년 고점을 넘어섰지만, 노원·도봉·성북, 금천·관악, 강서·은평 등 외곽 지역은 여전히 회복이 더디며 금리 부담이 수요자에게 미치는 영향이 관건이다.

부동산 시장은 사이클에 따라 움직이며 결국 고점은 회복할 것이나, 금리가 지역 수요자에게 미치는 부담이 회복 속도와 폭을 결정하는 관건이 될 것으로 내다봤다.

업무지구와 가까운 신도시가 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소로 자리 잡았다. 분당은 자체 업무지구와 강남 접근성, 반도체 벨트의 시너지로 성장했으나, 일산은 우수한 주거 환경에도 업무지구 부족으로 가격 정체를 겪고 있다.

분당은 자체 업무지구와 강남 접근성, 남쪽 반도체 벨트의 시너지를 통해 크게 성장한 반면, 일산은 우수한 주거 환경에도 불구하고 업무지구 부족으로 가격 정체를 겪었다.

업무지구와 가까운 신도시가 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소인 만큼 강북권에서도 업무지구 개발에 대한 고민이 필요하다.

수도권 주택 시장의 변화는 지하철 2호선 노선처럼 업무지구와의 접근성에 달려 있다. GTX-A·B·C 노선이 통과하는 지역이라도 제대로 된 역세권 개발이 뒷받침될 때 비로소 시장 상황이 완전히 바뀔 잠재력을 지닌다.

특히 GTX-A, B, C 노선이 지나는 역세권 개발이 관건이며, 제대로 된 역세권 개발이 이루어지는 순간 해당 지역은 크게 변화할 가능성이 크다.

서울의 부동산 가치는 업무지구 접근성이 핵심으로, 지하철 2호선 노선과 같이 업무지구 중심의 재편이 이루어질 것이라고 보았다.

서울 2·9호선과 SRT, GTX 라인이 결합된 이른바 '역삼각권' 업무 벨트가 부상하고 있다. 국민연금 빅데이터 분석 결과, 반도체 벨트와 연계된 이들 지역은 월 임금 570만 원 이상의 고소득 사업장이 밀집한 것이 특징이다.

서울 2·9호선과 SRT, GTX 라인이 결합된 '역삼각권' 업무 벨트는 미래 도시 계획에서 핵심적인 역할을 한다.

GTX-A 노선은 동탄, 분당, 수서, 강남, 서울역, 연신내, 파주 운정을 연결하며 일자리를 관통하는 강력한 효과를 가져올 것으로 전망된다.

서울역에서 킨텍스까지 시속 180km로 17분 만에 도달하는 등 물리적 거리보다 '시간 거리'의 압축이 도시 구조를 재편하는 핵심 요소가 된다고 설명했다.

연신내에서 삼성역까지의 접근성이 강남 우면동보다 빨라지는 현상이 나타나며 공간의 가치가 완전히 뒤바뀔 전망이다.

GTX B노선은 여의도와 광화문을, C노선은 평촌-양재-삼성 구간을 경유하여 서울역(A·B 노선)과 삼성역(A·C 노선)의 교통 허브 역할이 크게 강화될 것으로 예상된다.

일본 도쿄 마크시티 사례처럼 역세권 복합 개발이 핵심이며, 단순 주거 연결이 아닌 업무 중심의 허브 앤 스포크(Hub-and-spoke) 개발 모델이 필요하다고 제언했다.

서울 시민의 대중교통 이용률이 60% 이상인 점을 고려할 때, 수도권 광역 철도망 확충으로 자동차 중심의 통행이 철도 중심으로 이동할 것으로 보인다.

영국과 일본 사례처럼 도심 접근성이 좋은 철도 연계 지역의 부동산 가치는 상승한다. 급행 광역 철도 라인은 공간적 거리가 멀더라도 시간 거리가 단축되는 수혜를 입는다.