8천만 원으로 20억 아파트 기회…청년층 위한 비아파트 투자 전략

황현 랜드스타에셋 대표이사는 과거 저평가되었던 지역들이 현재 중상급지로 변모하는 추세에 주목해야 한다고 강조했습니다. 특히 4억 원 이하의 빌라가 이러한 지역에 위치한다면, 지금 당장 투자 움직임을 보여야 할 시기라고 조언했습니다. 그는 이런 지역은 저평가돼 있다가 중상급지로 변하는 시기라고 판단했습니다.

청년 주거 정책은 청년들이 1억 원 안팎의 종잣돈으로 서울 및 수도권에서 내 집 마련을 시작하고, 향후 신축 아파트 입주권까지 노릴 수 있는 로드맵을 제공하는 데 목적이 있습니다. 황 대표는 "첫 집은 완벽한 아파트가 아니라 다음 투자로 넘어갈 수 있게 만들어 주는 주거 기반이어야 한다고 말씀을 좀 드리고 싶습니다"라고 말하며, 첫 집이 반드시 완벽할 필요는 없다고 강조했습니다.

청년 미래 보금자리론은 만 39세 이하의 생애 최초 주택 구입 청년을 대상으로 합니다. 대상 주택은 4억 원 이하의 비아파트이며, 전용면적 85㎡ 이하여야 합니다. 소득 기준은 부부 합산이 아닌 개인 소득 7천만 원 이하로, 청년층에게 유리한 조건을 제공합니다. 황 대표는 "일단 공급 대상은요. 생애 최초 구입 청년한테만 가능합니다. 39세 이하여야지 되고요"라고 설명했습니다.

이 대출 상품은 LTV(주택담보대출비율)를 최대 80%까지 지원하여, 청년층의 초기 자금 부담을 크게 줄여줍니다. 월세 70만~100만 원 수준의 부담을 저리 대출의 원리금 상환으로 대체함으로써 주거 안정성을 높일 수 있습니다. 우대 금리 적용 시 3% 미만의 금리를 기대할 수 있어 금융 부담도 적습니다. 황 대표는 "LTV 최대 80%까지 해 주니까요. 쉽게 얘기하면 어떤 분들이 이 청년 복음자리론을 이용하면 좋냐?"고 말하며 높은 LTV의 이점을 강조했습니다.

청년 미래 보금자리론의 핵심 이점 중 하나는 비아파트를 매수하더라도 생애 최초 LTV 우대 혜택이 유지된다는 점입니다. 이는 빌라를 매수한 후 나중에 아파트를 매수할 때도 생애 최초 주택 구입 혜택을 다시 받을 수 있다는 의미입니다. 황 대표는 "비아파트잖아요. 그러니까 아파트가 아닌 상품을 샀기 때문에 나중에 내가 아파트를 다시 살 수 있잖아요. 그때 뭘 해 주겠다? 생일 최초 LTV 우대 혜택을 유지시켜 주겠다는 얘기입니다"라고 설명했습니다.

청년 미래 보금자리론은 일반 보금자리론과 여러 면에서 차이가 있습니다. 대출 금액 한도는 청년 전용이 4억 원인 반면, 일반 보금자리론은 6억 원입니다. 가장 큰 차이점은 청년 전용 상품의 경우 주택 종류에 관계없이 생애 최초 혜택 유지가 가능하다는 점입니다. 황 대표는 "청년 복음자리론은 말 그대로 청년을 대상으로 하는 거고요. 일단 금액에서 많이 차이 나죠. 4억과 6억"이라고 말했습니다.

4억 특례 빌라를 매수하면 생애 최초 자격을 계속해서 유지할 수 있어, 추후 아파트 매수 시에도 취득세 및 청약 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 이 빌라를 매수하더라도 청약 시 무주택 자격을 인정받을 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 이러한 혜택은 2028년 12월 말까지 준공되는 신축 빌라에만 해당됩니다. 황 대표는 "프리미엄을 받고 나왔을 때 새로운 아파트를 샀을 때 생애 최초 자격을 계속해서 유지시켜 준다. 청약이라든가 취득세에 대해서 생애 최초 자격이 유지됩니다. 4억 특례 빌라를 샀을 경우 청약 시 무주택 자격을 인정하니까 엄청난 겁니다"라고 강조했습니다.

서울 연립·다세대 주택 거래액이 이미 5조 원을 돌파하며 역사상 최고치를 기록했습니다. 이는 서울 아파트 가격 상승과 연동되어 빌라 가격 역시 우상향 곡선을 그리고 있음을 보여줍니다. 황 대표는 "서울 연립 다세대 거래액이 이미 5조 원을 돌파했고요. 실로 역사상 최고치를 기록하고 있는 겁니다. 서울 아파트 빌라의 가격 흐름을 보면 똑같이 우상향을 하고 있다"고 밝혔습니다. 인플레이션으로 인한 자산 가치 상승이 빌라 시장에도 영향을 미치고 있는 것입니다.

청년 미래 보금자리론의 4억 원 한도는 현실적인 어려움으로 작용할 수 있습니다. 현재 서울 빌라의 평균 가격은 약 6억 원 수준이며, 4억 원 한도 내에서 우량 빌라를 찾기는 쉽지 않습니다. 황 대표는 "4억 한도에 갇힌 청년 미래 보금자리론 그 4억짜리 빌라 없다는 얘기고요. 서울 빌라 평균 가격은 6억 정도가 합니다. 4억짜리 빌라 중에 우량 빌라는 별로 없습니다"라고 언급하며, 우량 매물 선별의 중요성을 강조했습니다. 부동산 경제학TV는 이러한 어려움을 해소하기 위해 선별 및 상담을 지원하고 있습니다.

4억 특례 빌라 중 신축 빌라는 주택수에서 제외되어 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있습니다. 땅값 상승으로 인해 4억 원 미만의 신축 빌라 공급이 어려워지면서, 아파트 입주권까지 기대할 수 있는 4억 특례 신축 빌라의 희소성이 더욱 높아지고 있습니다. 특히 동의서 징구 중인 재개발 예정 지역 위주의 빌라를 추천합니다. 황 대표는 "4억이면서 향후에 신축 빌라는 주택수에서 빠지니까 나중에 청약을 할 때도 무주택 자격을 유지할 수 있잖아요. 아파트 입주권까지 바라볼 수 있는 4억이면서 특례 빌라인 신축 빌라 같은 경우는 희소성이 더 많겠죠"라고 설명했습니다.

정부의 특정 가격 지정 규제는 시장에 풍선 효과를 불러일으켜, 특히 서민 주택 시장에서 그 영향이 크게 나타납니다. 강남 지역에 대한 규제가 서민 주택 시장의 가격 상승을 유발하는 기제로 작용한다는 설명입니다. 황 대표는 "모든 게 사실상 규제부터 시작하거든요. 이런 규제가 없었으면 사실상 이런 풍선 효과도 없습니다. 근데 이 풍선 효과가 꼭 어디서 터지냐? 서민 주택 시장에서 터집니다"라고 지적했습니다.

과거 이재명 정권의 9.27 대책에서 9억 원 이하 주택에 대한 대출 확대를 발표하자, 불과 10개월 만에 9억 원짜리 아파트가 13억 원으로 급등하는 사례가 있었습니다. 이는 특정 가격대에 대한 정부의 정책이 시장에 미치는 파급력을 보여주는 대표적인 예시입니다. 황 대표는 "이재명 정권에선 작년 9.27 대책에서 9억이라는 숫자를 찍어줍니다. 9억까지는 대출을 많이 해주겠다고 합니다. 그러니까 9억짜리 아파트가 13억이 되는데 불과 10개월 정도밖에 시간이 걸리지 않습니다"라고 설명했습니다.

4억 원 미만 빌라 투자에서는 단순히 저렴한 가격에 매수하는 것 이상으로 중요한 요소들이 있습니다. 실거주 안정성을 확보하고, 업무 타운과의 접근성이 좋으며, 재개발 가능성이 있는 저층 노후 주거지의 빌라를 선별하는 것이 핵심입니다. 정비 계획 수립 여부를 확인하여 환금성 위험을 줄여야 합니다. 황 대표는 "이 4억 미만 빌라의 핵심은 이겁니다. 단순히 싸게 사는 게 다가 아닙니다. 일단 안정적인 거주를 해야 되고, 재개발에 대한 가능성이 있어야 됩니다. 저층 노후 주거지에 있는 빌라를 사되 주변 인프라와 업무타운과의 접근성도 괜찮아야 합니다"라고 조언했습니다.

투자를 고려할 유망 지역으로는 역세권, 특히 GTX 노선 위주의 지역이 1순위로 추천됩니다. 은평구, 성북구, 영등포구 등에 아직 4억 원 이하 빌라 매물이 남아 있으며, 신안산선이나 동북선 라인 인근, 그리고 대규모 뉴타운에 인접한 지역이 좋습니다. 이러한 지역은 교통망이 확충되거나 대규모 정비 사업이 진행될 가능성이 높아 미래 가치가 높습니다. 황 대표는 "첫 번째 역세권 안에 있어야 되죠. 1순위로 GTX 노선 위주의 지역을 추천해 드리고 싶습니다. 은평구, 성북구, 영등포구 쪽에 아직 4억 이하들이 남아 있습니다. 신안산선이나 동북선 라인, 대규모 뉴타운 인접 지역이 좋습니다"라고 언급했습니다.

은평구의 구파발역, 연신내역, 불광역, 녹번역, 역촌역, 응암역 일대는 재개발 유망 지역으로 꼽힙니다. 특히 연신내역은 GTX 개통으로 서울역까지 한 정거장 거리에 위치해 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한 상암 업무지구로의 접근성도 우수하여 직주근접을 원하는 투자자에게 매력적인 입지입니다. 황 대표는 "연신내역 같은 경우는 이제 GTX가 지금 개통이 되어 있어서 지금 현재 서울역까지 한 정거장입니다"라고 말했습니다.

대조1구역 재개발 사례는 빌라 투자의 가격 상승 잠재력을 잘 보여줍니다. 현재 대조1구역 아파트 시세는 약 18억 원에 달하지만, 과거 조합원 분양가는 약 6억 원이었습니다. 이는 상당한 시세 차익을 통해 자산 가치가 크게 상승할 수 있음을 의미합니다. 이러한 사례는 향후 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있는 근거가 됩니다.

장위뉴타운의 신축 아파트 가격은 현재 19억 원에서 20억 원에 육박합니다. 하지만 과거 조합원 분양가는 5억 원에서 6억 원 수준이었습니다. 또한 일반 분양가는 17억 원을 기록하며, 초기 투자 대비 자산 가치가 크게 상승한 사례를 보여줍니다. 이러한 뉴타운 지역은 시간이 지남에 따라 가치 상승이 더욱 두드러지는 경향이 있습니다.

청년층에게 4억 원 미만 빌라 투자가 중요한 이유는 낮은 진입 자금으로 실거주 안정성을 확보할 수 있기 때문입니다. 보증금 1억 원에 월 70~80만 원 수준으로 시작할 수 있으며, 역세권 주변 매수를 통해 직장과의 거리, 즉 직주근접 생활권을 확보할 수 있습니다. 또한 향후 재개발 가치라는 옵션을 가져갈 수 있어 미래 자산 가치 상승의 기회를 잡을 수 있습니다. 황 대표는 "역세권 주변을 사면 생활권 내가 다닐 수 있는 직장과의 거리들이 있다 보니까 생활권을 확보할 수 있고 향후에 재개발 가치의 옵션을 가져갈 수 있는 엄청나게 유리한 이 세 가지 조건이 있기 때문에요"라고 강조했습니다.