부동산 격변 2027, 대서울권 주목

김경민 교수가 2024년 제시한 슈퍼사이클은 5~7년 지속되는 장기 상승이 아닌 대세 상승 국면을 의미했으며, 현재 시장은 슈퍼사이클에서 새로운 사이클로 전환되는 시점에 들어섰다.

올해 1분기부터 강남은 정체되거나 꺾이는 흐름을 보인 반면, 강북은 상승 도미노 현상을 지속하는 양상이다.

내년 시장의 핵심 키워드는 '부동산 시장 격변의 서막'이라는 것이 김경민 교수의 진단이다. 가격 변동을 넘어 부동산 시장의 근본적인 판이 바뀌는 시기라는 분석이다.

수도권 광역급행철도(GTX)가 서울과 대서울권의 주택 시장 판도를 어떻게 변화시킬지 이해하는 것이 중요하며, 강남은 위축되고 강북은 상승할 가능성이 공존하는 양상으로 전망한다.

토지거래허가구역 해제는 방향성 측면에서 옳으나, 가격 상승 시점에 단행하는 조치는 시장에 잘못된 신호를 보낼 우려가 있다. 오세훈 서울시장이 2025년 2월 토지거래허가구역 해제 후 시장 영향에 대해 송구함을 표한 사례를 들어 판단했다.

해제는 엄청난 공급 물량이 나오면서 가격이 떨어지는 시점에 이루어져야 시장에 미치는 부작용을 막을 수 있다는 의견이다.

김경민 교수는 2027년 부동산 시장을 좌우할 주요 변수로 인플레이션, 금리, 자산 효과, 공급 절벽, 정부 정책 등 다섯 가지를 꼽았다.

공급 절벽은 전월세 시장까지 불안을 확산시킨다. 향후 강북 시장은 금리 수준이, 강남 시장은 정부 정책이 핵심 변수가 될 전망이다.

거래량 패턴과 2021년 신고가 가격대는 강북 지역의 향후 상승세를 가늠하는 핵심 지표다. 김경민 교수는 해당 가격대를 넘지 못한 지역일수록 추가 상승 여력이 크다고 본다. 이 가격대를 돌파한 지역은 이미 상승 여력이 소진되었을 가능성이 있으며, 아직 넘어서지 못한 지역들은 추가 상승 여력이 있다고 분석한다.

강남 3구와 노도성 지역의 거래량을 대조하면 고가 주택 밀집지인 강남 3구에서 압도적인 거래가 발생하고 있다.

강남 3구는 작년 2분기부터 거래량이 감소했음에도 가격이 올라 버블 가능성이 제기된다. 반면 노도강은 2024년 4분기 이후 거래가 활발히 이어져 시장 진입 여력이 남아 있다.

반면 노원·도봉·강북(노도강) 지역은 2024년 4분기부터 거래량이 지속적으로 증가하며 주택 시장으로 들어갈 여력이 아직 충분하다는 판단이다.

외부 메시지에 강남은 쉽게 흔들리는 경향을 보이지만, 노도강은 꾸준한 상승세를 유지하는 차이가 있다.

김경민 교수는 2021년 고점 이후 2023년 1월까지의 하락 기간이 1년 반에 불과해, 이번 조정 기간이 이를 넘어서기는 어려울 것으로 전망했다.

그러나 금리 급등이나 이란-미국 전쟁과 같은 글로벌 공급망 악재 등 외부 변수가 발생하면 시장 예측이 불가능해질 수 있다고 경고했다.

관악구는 2호선 서울대역부터 강남역까지 지하철로 15분 거리에 있으며, 북쪽으로는 여의도, 서쪽으로는 구로·가산 디지털 단지와 가깝다.

업무지구 접근성은 부동산 가치를 결정하는 근본 요인이다. 관악구는 주요 업무지구와 인접해 있어 구로·금천보다 입지적 우위를 점한다.

2020년 이후 가격 데이터를 살펴봐도 입지 여건에 따른 상승세의 차이가 구로·금천과 관악구 사이에서 분명하게 드러난다.

반도체 매출이 앞으로 2~3년간 지속될 것으로 예상됨에 따라, 김경민 교수는 반도체 산업 종사자들의 성과급 지급 및 고용 안정성이 유지될 것이라고 전망했다.

따라서 동탄과 같은 반도체 권역의 주택 시장은 주가 변동과 무관하게 안정적인 수요를 유지할 것으로 보았다. 동탄은 동탄역 주변 2km 이내 핵심지에 가격이 집중되는 경향을 보인다.

GTX 역세권과 달리 버스 노선 등 연계 교통망이 부족한 동탄은 서울과 같은 인프라를 갖추지 못했다. 이러한 대중교통 격차가 두 지역의 가파른 가격 차이를 만든 원인이다. 서울은 지하철 2호선과 같은 촘촘한 지하철망과 풍부한 버스 노선을 확보한 반면,

동탄은 GTX 역세권 주변의 대중교통 연결성이 아직 부족하다. 따라서 역세권 개발 시에는 허브앤스포크 방식의 대중교통 정비가 필수적이라는 의견이다.

지방은 인구 감소와 미분양 적체, 낮은 소득 성장률을 겪고 있어 서울의 부동산 상승 기조가 그대로 전달되기 어렵다. 2010년대 중후반 서울 급등기에도 일부 지방은 가격이 하락한 사례가 이를 방증한다. 2020~2022년은 전국적인 부동산 버블 기간이었으나, 서울은 경기권의 대기 수요와 소득 증가가 동반된 반면, 지방은 인구 감소와 미분양 적체, 서울 대비 낮은 소득 성장률이라는 한계를 지닌다.

실제로 2010년대 중후반 서울이 급등하던 시기에도 부산 등 일부 지방 도시들은 오히려 가격이 하락하는 양상을 보였다.

따라서 서울의 소득 증가와는 다른 지방의 경제 상황을 고려할 때, 과거와 같이 서울 상승에 따른 지방 동반 상승을 기대하기는 어렵다는 진단이다.

서울이나 도쿄처럼 특정 지역으로 자산이 쏠리는 '슈퍼스타 도시'의 가격 상승은 전 세계적인 공통 현상이다. 산업 패러다임 자체가 국가에서 핵심 도시로 몰리고 있는 현실을 인정해야 한다는 것이다.

도쿄의 경우, 인구 감소 추세에도 불구하고 도심부 인구가 증가하며 지난해 세계 부동산 상승률 1위를 기록한 바 있다. 이러한 현상은 부와 자산이 소수의 거대 도시로 쏠리는 흐름을 반영한다.

부동산 주식회사인 리츠(REITs)는 임대료 수익 등을 배당하며, 서울 핵심지 아파트나 상업용 부동산을 직접 사지 않아도 수익 창출을 가능케 한다. 김경민 교수는 지방 거주자와의 투자 수익률 격차를 해소하려면 리츠와 같은 다양한 부동산 금융 상품 마련이 필요하다고 제안한다. 리츠는 부동산 주식회사로서 임대료 수익 등을 배당하는 구조이다.

서울 핵심지 투자가 어려운 개인을 위해 부동산 금융 상품을 다각화해야 한다. 이를 통해 지방 거주자와의 투자 수익률 격차를 줄일 수 있다.