부동산 경매, 성공적인 투자를 위한 전략

경매를 통해 경제적 자유를 이룬다는 말은 종종 과장된 기대감을 불러일으킨다. 하지만 초보 투자자가 처음부터 큰 수익을 목표로 하거나 단기간에 재정적 독립을 꿈꾸는 것은 현실과 동떨어진 접근 방식이다.

"맞아요. 그러면은 이재용 회장은 왜 아직도 반도체를 만들고 있을까?" 조훈희 교수는 이러한 비현실적인 기대를 경계하며, 시장을 현실적으로 분석하고 장기적인 관점에서 접근하는 중요성을 강조했다.

경매 초보자는 고위험군 물건에 투자하여 큰 손실을 보는 것을 피해야 한다. 작은 수익이라도 꾸준히 얻으며 경험을 쌓는 것이 중요하다. "초보자분들은 경매로 큰 수익 내려고 하면 크게 다칠 겁니다. 경매를 시작할 때는요. 초보자분들은 조금 번다라는 것부터 시작을 해야 돼요." 조훈희 교수는 처음에는 아파트 경매부터 시작하여 권리 분석과 시장 조사를 충분히 연습할 것을 조언했다.

아파트 경매는 권리 관계가 비교적 명확하고 시장 가치 판단이 용이하여 초보자가 진입하기에 적합한 물건으로 꼽힌다. 빌라와 같은 특수 물건은 권리 관계가 복잡하고 시장 가치 평가가 어려워 충분한 경험과 지식을 쌓은 후 접근하는 것이 좋다.

똑같은 아파트처럼 시세가 명확하게 형성되어 있지 않기 때문에 투자자가 스스로 더 많은 품을 들여 가치를 분석해야 한다.

"빌라 가격은 형성되어 있지가 않잖아요. 똑같은 아파트처럼 있지 않기 때문에 그만큼 내가 더 품을 들여야 되는 거고 그리고 그걸 잘못했을 때 리스크가 큰 거고 그렇기 때문에 많이 벌 수 있는 거예요." 조훈희 교수는 시장 조사를 잘못했을 경우 큰 손실이 발생할 수 있으므로, 기초 단계에서는 아파트 경매를 통해 경험을 쌓는 것이 중요하다고 강조했다.

명도 과정에서는 예상치 못한 상황이 발생할 수 있다. 휘파람 채널 운영자는 자신이 진행한 경매 물건의 임차인이 "후랭이 TV를 많이 보는구나"라고 생각하게 된 경험을 공유했다. 신축 아파트 현관 패드에 조회된 낙찰자 정보를 통해 임차인이 이미 낙찰자를 확인하고 있는 상황이었다.

휘파람 채널 운영자는 명도 시 임차인과의 직접적인 만남을 최대한 피하려고 노력한다고 밝혔다. 과거에는 쪽지를 붙이는 등의 방식을 사용했지만, 지금은 굳이 임차인을 찾아가지 않는다. "저는 최대한 안 만나려고 노력을 해요. 처음에 가서 뭐 쪽지 붙이고 이렇게도 해 봤는데 우리 굳이 안 자려가려고 합니다." 그는 낙찰자 정보와 이사 협의 의사를 우편이나 문자를 통해 전달하는 방식을 선호한다.

이러한 비대면 소통 방식은 감정적인 싸움으로 번지는 것을 방지하고, 차분한 절차 진행을 통해 원만한 명도 합의를 이끌어내는 데 유리하다.

명도 방식은 낙찰자의 개인 성향에 따라 다르게 접근해야 한다. 조훈희 교수는 특히 여성의 경우 대면 명도보다 내용증명이나 문자를 통한 비대면 방식을 권장했다. "본인 그 성향에 맞게끔 하라고 해요. 특히 여성분들은 웬만하면 만나지 마라. 조금 약간 기가 세신 분들은 만나도 상관이 없는데 좀 약간 뭐 여리여리한 아가씨다. 절대 만나지 마라." 하지만 기가 센 사람은 대면 명도도 상관없다고 덧붙였다.

무조건적인 무상 명도를 주장하면 임차인의 감정적인 반발을 살 수 있으므로, 본인의 성향과 임차인의 상황을 고려하여 적절한 소통 방식을 선택하는 것이 중요하다.

명도 과정에서 이사비는 중요한 협상 요소이므로, 처음부터 예산을 책정하고 조율해야 한다. 임차인이 처음부터 이사비 요구에 응하는 경우는 드물기 때문에 중재자를 활용하여 대화의 물꼬를 트는 전략도 유효하다. "결국에는 그 이사 나가시는 분도 돈인 거고 저희도 돈인 거잖아요. 결국 너무 말도 안 되는 터문이 없는 거는 저희가 이제 적절히 잘라야 되겠지만 처음부터 사비는 어느 정도 측정을 하고 가서 거기서 조율을 하고 이야기를 해야 된다고 생각을 해요."

감정적인 대응을 자제하고 임차인의 상황을 먼저 공감하는 태도가 원만한 합의를 이끌어내는 데 도움이 된다.

명도 시 낙찰자는 임차인의 심리적 상태를 이해하고 공감하는 자세를 가져야 한다. 임차인은 경매 과정에서 이미 1년 가까이 스트레스에 노출되었으며, 경매 학원 수강생이나 법무법인의 잦은 방문으로 피로감이 큰 상태다. "이 사람 입장에서 봤을 때는 그동안 경매 나와서 거의 1년 동안 고생했을 거란 말이에요. 일단 거기에 대한 스트레스가 심해요. 임차인 입장에서는 왜 멀쩡하게 살고 있다가 뭔가 문서가 하나 날아오는 거 자체가 스트레스거든요. 그것조차도 이해를 해서 서로 대화로서 풀어 나가는 게 중요한 거 같아요."

낙찰자가 마지막 해결사라는 인식을 심어주고, 인도 명령 절차를 진행하더라도 심리적 안정감을 주는 것이 원활한 명도에 유리하다.

신도시 상가주택 경매 시 대출은 예전보다 어려워졌다. 과거에는 상가로 간주하여 대출이 비교적 용이했으나, 요즘에는 주택으로 보는 경우가 많기 때문이다. "지금 대출이 쉽게 안 나올 겁니다. 예전에는 상가 주택 있으면은 그래도 상가로 보고 대출이 좀 나왔었는데 요즘에는 그거를 거의 주택으로 보는 경우가 많아요. 그래서 이미 주택을 가지고 계신 분들은 안 나오죠. 1주택자는 아예 대출이 안 나온다라고 생각하고 들어가셔야 됩니다."

따라서 다주택자는 대출이 거의 불가능하다고 가정하고 접근해야 하며, 지방 소재 상가주택의 경우 매매사업자 대출 활용 가능성을 모색할 수 있다.

경매 물건 낙찰 전 대출 상담을 받을 때, 대출 상담사들은 대부분 낙찰 후에 오라고 말할 가능성이 높다. 하지만 이에 굴하지 않고 "내가 진짜 받을 거다"라는 강한 의지를 피력하며 상담을 진행하는 것이 중요하다. "요즘엔 그래도 낙찰 받기 전에 물어보라 그래요. 근데 낙찰 받기 전에 물어보시면은 대출 상담사들이 대부분 낙찰 받고 오세요라고 얘기할 거예요. 근데 그거에 굴하지 않고 내가 진짜 받을 거다라는 강한 의지를 피력하면서 물어봐야 돼요."

평소 대출 중개인이나 상담사와 친분을 쌓아두면 낙찰 전에도 대출 가능성을 타진하는 데 유리하다. 최근 일반 담보대출 한도는 통상적으로 60% 수준이다.

조훈희 교수는 "어쨌든 경락 잔금은 1금융보다는 2금융이 훨씬 더 유리하고요. 새마을금고, 신협, 저는 이제 산림조합까지 가서 대출받아봤거든요. 오히려 더 금리가 낮은 경우도 있고 대출도 훨씬 더 수월하게 나오기 때문에 그렇게만 따지면은 한 20번 되는 전화를 돌릴 수가 있어요."라고 경험을 공유했다. 보험사 대출 또한 금리와 한도 측면에서 좋은 대안이 될 수 있다.

전국 단위로 많은 지점의 대출 상담사들과 네트워크를 형성하고, 법원 앞 법무사 사무실을 통한 중개도 실행력 측면에서는 유효하지만 금리는 다소 높을 수 있다.