영상의 주요 내용

시행사는 은행에서 돈을 빌려 토지를 매입하고, 토지 매입이 성공하면 더 크게 빌려 착공한다. 그 뒤 예정 입주민에게 계약금을 받아 공사비를 충당하는 구조다.

과거에는 중도금과 잔금 대출이 비교적 쉽게 나왔지만, 지금은 중도금 대출은 나와도 잔금 대출이 안 나오는 경우가 많다.

은행은 부실 담보에 90% 대출을 해 주면 배임 문제가 되기 때문에 대출을 꺼린다. 중도금은 2금융권이 맡는 경우가 많고, 잔금 대출이 나와야 중도금 회수가 가능한 구조라 연쇄적으로 문제가 생긴다.

수익형 부동산의 낙찰가율은 40% 안팎까지 떨어졌다. 수도권 기준이며, 지방 지식산업센터는 10% 미만 낙찰 사례도 나왔다.

5억짜리 물건이 4천만 원대에 낙찰된 사례도 있었다. 유찰이 계속돼 경매 비용조차 회수하지 못하면 경매가 취소되는 경우도 많아, 낙찰이 안 되면 그냥 비워 두는 편이 낫다는 판단까지 나온다.

새로 지은 건물이어도 지식산업센터 시장이 나빠지면 가치가 떨어진다고 설명했다.

선분양 시장에서 PF 자금이 중도금부터 회수되지 않고 납부가 막히는 흐름과 연결된다.

선분양은 계약금으로 분양을 하고 중도금부터 받아 건물을 짓는 구조다. 착공은 했지만 중도금 납부가 나오지 않아 공사가 중단되는 사례가 있다.

분양 홍보에서 임차인을 구해 주고 수익률을 보장한다는 말은 믿기 어렵다고 설명했다. 임차인 유치는 노력하겠다는 정도의 얘기에 가깝고, 실제로는 시행사 보유분에 들어오는 경우가 많다고 말했다.

광고에는 병원, 커피숍, 대형 스크린골프장 입점 확정이라는 문구가 붙는다. 하지만 광고에 적힌 뷔페가 최종 입점한 경우는 거의 보지 못했다고 말했다.

법원은 입주가 안 됐다는 이유만으로 분양 계약을 취소할 정도의 위법이 있다고 보기 어렵다고 판단하는 경우가 많다. 계약서에 특정 브랜드 입점 불이행 시 계약 해제 조항이 있어야만 해제가 가능하다는 설명이다.

서울대병원 이전 확정이라는 광고에 작은 글씨로 '바뀔 수 있음'을 붙여 두는 경우가 있다. 이전 계획이 있는 것은 맞지만, 어디로 언제 가는지는 확정되지 않는다.

수익형 부동산에 대한 소송은 오래 이어져 왔다. 분양형 호텔 때도 10~15년 전부터 소송이 있었다.

판례 법리가 발전하면서 시행사와 분양사의 계약서도 빠져나갈 수 있는 방향으로 함께 발전했다.

계약 해지가 인정된 사례는 극소수다. 해지된 사례 1에 안 된 사례 99 정도로 본다고 말했다.

분양 계약 취소 소송 승률은 1% 정도라고 밝혔다. 같은 사건 유형에 묶인 사람들은 무슨 수를 써도 이기기 어렵다고 설명했다.

다만 이길 수 있는 소송이 가끔 있을 뿐이고, 전체 분양 소송은 같은 상태에서 판단된다고 덧붙였다. 계약을 결정하게 된 핵심 조건이 있다면 계약서에 특이하게 넣어야 하고, 그 조건을 받아 주지 않으면 계약을 하지 말아야 한다고 조언했다.

분양할 때는 업무협약 은행을 보여주며 대출을 해 줄 것처럼 보이지만, 부동산 상황이 나빠지면 은행이 대출을 안 해 준다.

판교나 문정동 등 일부 지역에서는 초창기에 분양권 전매로 돈을 번 사람도 있었다.

반면 마곡·동탄에는 공실이 많고, 고양 덕은지구는 서울에 가까운데도 멋진 건물들이 지어져 있지만 비어 있다고 예를 들었다.

하워드 막스의 말로 기억한다며, 최악의 대출은 최고의 순간에 실행된다는 격언을 소개했다.

이를 잊지 말아야 한다고 강조했다.

영상은 은행이 책임을 지지 않아야 한다고 생각하는 시각이 있다고 짚으며 이 구간을 마무리했다.