방배·잠실 인근 노후 빌라촌 투자처 3곳

개발 사업의 구역 경계 설정보다 입지적 우위를 먼저 확보하는 전략이 더 유리하다는 분석이다.

삼전동 상단 지역의 구축 빌라는 높은 가격대를 형성하고 있다. 30년 가까이 된 전용 8평 구축 빌라는 약 7억 5천만 원 수준이며, 전용 약 10평의 투룸 구조 30년 차 빌라는 11억 원 수준의 매물도 거래된다.

전세 활용 시 실투자금은 2억 후반에서 3억 원대에서 형성된다.

삼전동 상단 지역은 아직 신탁사 체결이나 주민 설명회 등이 진행되지 않은 초기 단계이다. 이러한 불확실성 때문에 하단 지역과는 달리 사업 프리미엄이 가격에 전부 반영되지 않았다고 평가한다.

하단 지역이 먼저 가격 상승을 경험한 후 상단 지역이 뒤따라 출발하는 단계로 보인다.

삼전동 하단 지역은 상단보다 재개발 사업이 한 발 먼저 진행되고 있다. 추진 준비회가 구성되었고 주민 설명회까지 진행되면서 도시공공복합사업의 예상 구역계가 나온 상태이다.

예상 구역계 안의 빌라는 8~9억 원대에서 거래되지만, 구역계 외곽에 위치한 물건도 5억 중후반대의 높은 호가를 형성하고 있다.

구역계 밖 물건이 고평가되는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 현재의 예상 구역계가 최종 구역계가 아닐 수 있다는 점이다. 향후 사업 진행 과정에서 구역계가 변경되거나 조정될 가능성이 있다.

둘째, 현재 추진되는 정비 사업에 최종적으로 포함되지 않더라도 다른 정비 사업이 추진될 가능성이 존재한다. 삼전동의 입지적 가치와 잠실 대단지 인접성은 그대로 유지되기 때문이다.

삼전동 하단 지역에서 준비된 물건은 5억 중후반대의 가격을 형성하고 있다. 전세를 활용할 경우 실투자금은 2억 후반대까지 낮출 수 있다.

이러한 투자에서는 확실성이 높아진 물건을 비싸게 살 것인지, 아니면 불확실성이 남아있을 때 가격 차이를 활용할 것인지 선택이 중요하다.

오늘 다룬 방배 17구역, 삼전동 상단, 삼전동 하단 세 물건은 각각 다른 투자 성격을 가지고 있다. 비록 좋은 아파트를 당장 살 수 없더라도 좋은 입지까지 포기할 필요는 없다는 점을 강조한다.

40억~50억 원짜리 아파트를 지금 당장 살 수 없다면, 그 아파트 바로 옆의 저층 주거지가 얼마인지 한 번 살펴보는 것이 현명한 투자 전략이 될 수 있다.