재개발 빌라, 내가 원하는 아파트 평형 받을 수 있을까? 핵심 원칙과 서울시 조례 변경

전영진 재개발연구회 대표는 빌라 매수 시 몇 평을 가져갈 수 있는지에 대한 핵심 원칙을 설명했다. 이는 내가 감정 평가받은 금액에서 가짜로 억지로 만든 것들을 뺀 순수한 권리 가액이 얼마인지를 기준으로 한다. 예를 들어, 59타입이 3억, 84타입이 5억, 84 이상이 10억일 경우, 자신의 권리 가액이 어디에 붙어 있느냐에 따라 해당 아파트를 배정받는다는 원칙이다.

대부분의 재개발 조합원은 권리 가액상 59타입에 해당하지만, 시도 조례에 따라 59타입은 조합원 배정에서 제외하고 84타입부터 배정하는 것이 원칙이다. 이는 무허가나 적은 땅을 가졌더라도 권리가 인정되어 조합원이 되면 무조건 84타입부터 주라는 규정이다.

만약 조합원의 감정 평가 금액 총합계 권리 가액이 인접한 두 평형 사이에 걸쳐 있을 경우, 조합원은 원하는 평형을 선택할 수 있다. 예를 들어, 84타입이 5억이고 84 이상이 10억일 때, 권리 가액이 7억 5천만 원인 조합원은 84타입과 대형 평형 모두에 인접하므로 선택권을 행사할 수 있다.

과거 판례에서는 '인접'이라는 단어가 단순히 옆에 있다는 뜻으로 해석되어, 권리 가액이 가장 가까운 평형이 아닌 다른 평형을 선택하더라도 승소한 사례가 있었다. 3억 1천만 원의 감정 평가 금액을 받은 사람이 대형 평형을 신청했지만 조합과 구청은 84타입(3억 원)을 배정하려 했다. 그러나 이 사람이 소송을 걸어 승소하면서, 감정 평가 금액이 특정 평형 기준보다 1천만 원만 넘어도 대형 평형으로 갈 수 있었다.

이러한 소송 사례들이 발생하자, 서울시는 1997년에서 2003년 사이에 관련 조례를 '가장 인접'으로 변경했다. 이로써 권리 가액이 여러 평형에 인접해 있을 경우, 그중에서도 가장 가까운 평형을 배정하도록 하여 과거의 논란을 해소했다.

재개발 지역에서는 대형 평형에 인접하는 조합원이 극히 적다. 이러한 경우, 조합원에게는 전체 대형 평형 물량의 절반까지만 배정될 수 있다. 규정상 '절반 이상을 조합에 줘도 되는지'에 대한 해석은 불허되며, 단순히 절반까지만 배정해야 한다는 지침이다.

서울시는 대형 평형 배정 규정을 변경하여 조합원에게 절반 이상의 대형 평형을 배정할 수 있게 되었다. 즉, 서울에서는 대형 평형을 모두 조합원에게 줄 수도 있다. 그러나 전영진 대표의 조사에 따르면, 다른 시도 조례는 아직 절반까지만 배정하는 기존 규정을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

아파트 배정 평형의 가장 중요한 원칙은 조합원의 '희망'이며, 금액은 따지지 않는다. 조합원이 원하는 평형을 우선적으로 고려하는 것이 기본이다.

인천의 한 재개발 현장에서는 흥미로운 사례가 발생했다. 50~60평대 토지를 소유한 사람들이 서울 지분 쪼개기 업자들로 인해 다수 존재했다. 하지만 이들은 자금난 때문에 20평대 아파트를 신청했으며, 반대로 소형 빌라를 소유한 사람들이 40평대 아파트를 신청하는 현상이 나타났다. 이는 예상과 다른 신청 결과로 주목받았다.

위 인천 사례의 입주가 2014~2015년에 이루어졌을 때, 40평대 아파트는 1억에서 3억 원의 프리미엄이 붙은 반면, 20평대 아파트는 프리미엄이 붙지 않았다. 이에 대형 평형을 소유했던 사람들이 소송을 제기했지만, 배정 원칙에 따라 패소했다.

아파트 평형 배정 시, 권리 가액이 낮은 1천만 원짜리 빌라 소유자도 대형 평형을 신청할 수 있다. 그러나 동일 평형 신청자가 여러 명일 경우, 권리 가액이 높은 순서로 배정된다.

동일 평형 내에서 한강 조망 여부와 관계없이 더 좋은 층이나 로얄층을 배정받는 것은 추첨을 통해 결정된다.

빌라를 소유하고 있다고 해서 반드시 대형 평형에 도전하지 못하는 것은 아니다. 각 현장마다 대형 평형 물량이나 조합원 수가 다르기 때문에, 어떤 현장에서는 빌라 소유자도 대형 평형을 받을 수 있는 높은 순위를 가질 수 있다. 반대로 조합원 수가 너무 많아 청산으로 밀릴 수도 있으므로 현장 분석이 중요하다.

재개발 투자 시 가장 중요한 요소는 용적률에 따른 건립 예정 세대수를 분석하는 것이다. 이는 사업성을 가늠하는 핵심 지표이므로 반드시 함께 분석해야 한다.

재개발 현장에 접근하기 전에는 해당 지역의 구성 비율, 누가 힘이 센지, 본인들끼리 어떻게 이합집산하는지 등 이해관계자들의 역학 관계와 힘의 논리를 파악하는 것이 필수적이다. 이러한 분석을 통해 현장의 사업성 여부를 판단할 수 있다.

재개발 및 재건축 지역에서 조합장의 힘은 해당 지역의 다수 세대 평형에 의해 결정된다. 예를 들어, 40평대 조합원이 100명이고 30평대 조합원이 900명이라면, 조합장은 30평대에서 나올 수밖에 없다. 이는 다수 조합원의 이권을 대변하기 위해 그들을 대표할 사람을 뽑아주기 때문이다. 이러한 '힘의 논리'를 이해하는 것이 중요하다.

민간 주도 복합 주거 중심형 운영 기준 발표가 계속해서 지연되고 있다. 원래 지난달에 나올 예정이었고, 이달 또는 다음 달에 발표될 것이라는 이야기도 있지만 아직 확실치 않다. 이에 재개발 연구회 연합회 차원에서는 업무 태만 가능성을 제기하며 관계 기관에 공문을 제출할 예정이다.