공급 늘려도 집값 안 잡히는 이유

이는 건설사 및 시행사를 위한 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 지원 확대를 골자로 한다.

이 정책은 수도권 아파트 공급을 늘려 집값을 안정시키고, 건설 시장의 유동성을 확보하는 데 목표를 둔다.

이러한 기조는 문재인 정부, 윤석열 정부를 포함한 역대 정부와 진보·보수를 막론한 정치권 모두의 공통된 주택 정책 방향이었다.

경제학 원론에 따르면, 수요가 일정한 상태에서 공급이 늘어나면 매도자 간 경쟁이 심화된다. 이로 인해 매수자 우위 시장이 형성되고, 결과적으로 가격이 하락한다.

이는 주택 시장에서도 마찬가지로, 더 많은 주택이 공급되면 소비자들이 선택할 수 있는 매물이 많아져 가격이 떨어지는 원리다.

1990년부터 2025년까지 35년간의 부동산 시장을 분석한 결과, 집값 안정기는 총 두 차례 있었다. 이는 1991~1996년과 2006~2014년이다.

1991년에는 1기 신도시(분당, 일산 등) 29만 2천 가구가, 2006년에는 2기 신도시(판교, 광교 등) 30만 호 이상이 공급됐다. 당시 집값 안정의 핵심 요건은 물량의 '대규모성'과 '지속성'이었다.

대규모의 주택 공급이 꾸준히 이루어질 때 시장은 안정화되는 경향을 보였다.

2018년 단일 단지 최대 규모인 9,500가구 이상의 헬리오시티가 입주했다. 초기 전세가가 일시적으로 하락하는 듯했으나, 몇 개월 만에 집값이 급등하는 현상이 나타났다.

분양가 8억 7천만 원이었던 헬리오시티는 입주 7개월 만에 15억 2천만 원으로 상승했다. 이러한 현상은 주변 아파트 가격까지 동반 상승시키는 결과를 낳았다.

2019년 2~3월 사이 잠실 일대 84㎡ 아파트의 실거래가가 2억 원 상승했다. 인근 잠실 L단지의 경우도 1월 15억 8천만 원에서 2월 16억 7천만 원으로 1억 원 가까이 올랐다.

이는 대규모 공급 정책과 별개로 특정 지역의 실거래가가 급등하는 현상을 보여준다.

공급은 여러 요인 중 하나일 뿐이다.

하나의 요인만으로 집값을 예측하거나 통제하기는 어렵다는 점에서 부동산 시장의 복잡성을 이해해야 한다.

조합원은 아파트 공급을 늘리는 주체이면서 동시에 아파트가 지어졌을 때 가장 큰 이익을 얻으려는 수요자라는 이중적 지위를 갖는다.

조합원들은 사업성에 민감할 수밖에 없어 분양가를 높게 책정하려는 경향이 있고, 이 분양가는 인근 단지의 가격 가이드라인이 되어 주변 집값을 끌어올린다. 또한, 정비사업의 이주비 대출이 전세가를 상승시키고 이는 다시 매매가 상승을 견인하는 구조로 작용한다.

정부는 재개발·재건축으로 집을 잃은 사람이 다른 아파트를 사서 1년 동안 거주하면 양도세를 면제해 주는 '대체주택 비과세 특례'를 제공한다. 이는 엄청난 특혜로 평가된다.

이 특례를 이용해 이주비 대출을 받아 다른 아파트를 매입하는 경우가 많아지면서, 결과적으로 아파트 가격을 끌어올리는 요인이 된다는 지적이다.

이는 '찔끔 공급'이 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적이라는 것을 의미한다.

넘쳐나는 수준의 지속적인 대규모 공급이 아닐 경우, 서울의 주택 시장은 수요의 변동에 더욱 민감하게 반응하는 특성을 보인다.

정부의 대규모 공급 대책은 의도는 좋지만 현실 가능성이 떨어진다는 비판을 받는다. 문재인 정부 당시 2025년 입주를 목표로 했던 3기 신도시 역시 현재까지 지지부진한 상황이다.

신규 택지 개발은 토지 보상, 인허가 절차 등으로 인해 상당한 시간이 소요된다는 점에서, 정부의 공급 목표 달성이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다.

정부는 PF 보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원 규모로 집중 공급할 계획이다. 또한 캠코 PF 정상화 펀드 3조 원을 마중물로 활용하여 신디케이트론 5조 원 및 금융권 자체 펀드를 10조 원으로 확대 편성하겠다고 밝혔다.

이는 PF 사업장 연체율이 4.65%까지 악화되는 등 건설 시장의 자금 경색이 심화되고 있기 때문이다.

PF 금융 지원을 통해 건설 시장의 유동성을 공급하고 사업 정상화를 유도하려는 목적이다.