이재명도 못 막는 소액 내 집 마련

신홍철 대표는 대항력 있는 사업자 등록과 월세 임차인이 겹쳐 입찰 경쟁이 낮았던 물건을 단독 낙찰로 최저가에 매입한 사례를 소개했다. 이는 아무도 관심을 두지 않거나 접근하지 않는 물건을 분석하여 성공적으로 낙찰받은 경우이다. 기존 임차인의 권리 분석을 통해 수익 창출 가능성을 미리 확인하는 것이 중요하다고 덧붙였다.

신홍철 대표는 사업자 등록상으로는 대항력이 있는 것처럼 보이지만, 실제 사업을 하고 있지 않으면 대항력이 없다고 설명했다. 이러한 경우 세무서에 전화하여 해당 사업자가 실제 사업을 하지 않고 있음을 입증하고 직권 말소를 요청할 수 있다. 그는 이러한 권리 관계 해결에 1시간 내외의 짧은 시간이 소요될 수 있음을 밝혔다. 이러한 방식으로 불필요한 경쟁을 피하고 최저가에 물건을 낙찰받을 수 있다고 강조했다.

신홍철 대표는 대형 오피스텔처럼 정보가 투명하게 공개된 물건의 경우 현장 임장이 불필요하다고 주장했다. 부동산 투자의 핵심은 네이버 부동산이나 호객노노와 같은 온라인 플랫폼의 데이터를 분석하는 것이라고 강조했다. 그는 어차피 최저가에 매입할 목표라면 임장 여부가 수익에 큰 영향을 미치지 않는다고 설명하며, 불필요한 시간과 노력을 절감하는 투자 방식을 제안했다.

신홍철 대표는 공매를 통해 미남역 인근의 오피스텔 열여섯 개를 일괄 매입한 사례를 소개했다. 싸게 매입한 회원들은 1억 4천만 원대에 물건을 샀지만, 현재 전세가는 2억 1천만 원에서 2억 2천만 원에 형성되어 있다고 설명했다. 이는 매입가와 전세 시세 간의 차이를 이용하여 투자 수익을 창출하는 전략이다. 더 나아가, 해당 물건의 원래 매매가가 3억 5천만 원이었음을 언급하며 향후 매매 차익까지 기대할 수 있는 투자라고 강조했다.

재개발 사업에서 건물주가 1명인 다가구 또는 상가주택은 입주권 확보가 비교적 간편하여 사업성이 높다고 신홍철 대표는 설명했다. 특히 상가 영업이 활발하지 않은 건물은 보상금 산정이나 퇴거 절차가 용이하여 사업 진행이 수월하다. 또한 불법 시설물이 있는 경우 법적 퇴거가 쉬워 재개발 시에는 오히려 장점으로 작용할 수 있다고 덧붙였다.

신홍철 대표는 도시형 생활주택이나 오피스텔이 혼재된 건물은 재개발 사업성을 크게 저해한다고 지적했다. 이러한 건물은 한 건물 내에 호수가 많아 입주권 요구가 15개에서 20개까지 늘어날 수 있기 때문이다. 입주권이 많아지면 건설사 입장에서는 보상 부담이 커져 사업 진행이 지지부진해지거나 아예 무산될 위험이 있다고 설명했다.

신홍철 대표는 반드시 아파트 입주권을 목표로 하지 않아도 부동산 투자로 시세 차익을 얻을 수 있다고 설명했다. 청산 대상이 되는 물건이라도 감정가보다 훨씬 저렴하게 낙찰받으면 충분히 차익을 실현할 수 있다는 것이다. 그는 대출과 월세를 활용해 갭 투자 부담을 최소화하는 전략을 제안하며, 청산 시 발생하는 감정 평가액 자체가 투자 수익 모델이 될 수 있다고 덧붙였다.

신홍철 대표는 부산이 서울에 비해 경매 경쟁률이 현격하게 낮다고 언급하며 투자 효율 면에서 유리하다고 분석했다. 특히 해운대 좌동과 같은 특정 지역은 서울의 노도강(노원, 도봉, 강북) 지역 대비 적은 갭으로 투자가 가능하여 소액 투자자들에게 매력적이라고 설명했다. 서울보다 상대적으로 낮은 경쟁률 덕분에 더 좋은 조건으로 물건을 확보할 기회가 많다고 강조했다.

신홍철 대표는 재개발 구역 내에 건물당 15세대에서 20세대 규모의 다세대 주택이 밀집해 있으면 사업성이 떨어진다고 지적했다. 이러한 건물은 입주권 개수 증가로 이어져 재개발 사업성을 악화시키는 주요 원인이 된다. 단독 건물과 달리 소유자가 제각각인 빌라가 많을수록 개발 동의를 얻기 어렵고 복잡해져 사업 추진 난도가 상승한다고 분석했다.

신홍철 대표는 신탁 공매가 일반 매매와 같아 캠코 공매나 법원 경매처럼 권리 말소 절차가 자동으로 이루어지지 않는다고 경고했다. 따라서 낙찰자가 임차권, 세금 등 권리 문제를 직접 확인하고 해결해야 할 책임이 따른다. 그는 명도 과정과 기타 잡비 처리로 인해 약 800만 원의 추가 비용이 발생했던 사례를 언급하며, 신탁 공매 투자 시 이러한 추가 비용과 노력을 충분히 감안해야 한다고 강조했다.

신홍철 대표는 낙찰가 약 1억 7천만 원의 오피스텔을 전세금 2억 1천만 원에 맞춰 '풀피' 투자를 하는 전략을 소개했다. 이는 실제 투자금이 거의 들어가지 않는 방식이다. 비 아파트 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화로 인해 신혼부부의 오피스텔 수요가 늘어난 점을 활용하여 임차인을 확보할 수 있다고 설명했다. 또한, 공시가 기준 3억 원의 가치를 가진 물건을 1억 7천만 원에 매입하는 등 보수적인 접근을 통해 투자 리스크를 줄이고 시세 차익을 기대할 수 있다고 덧붙였다.

신홍철 대표는 신탁 공매 물건의 권리 분석이 겉으로 보기에 어려워 보일 수 있지만, 실제로는 신탁사에 직접 문의하여 해결할 수 있다고 밝혔다. 그는 무궁화신탁과 같은 신탁사에 전화하면 세금 체납, 관리비 미납, 임차인 유무 등 필요한 모든 정보를 얻을 수 있다고 설명했다. 또한, 무단 거주 임차인이 있는 경우 명도비 지원 등의 방법을 통해 원만하게 해결 가능하므로 신탁 공매의 접근 어려움은 심리적인 장벽일 뿐이라고 강조했다.

신홍철 대표는 신탁 공매로 신축 오피스텔을 매수할 경우 일반 매매와 동일하게 건물분에 대한 부가세가 발생한다고 설명했다. 그가 언급한 사례에서는 약 900만 원의 부가세가 발생했지만, 대부분의 투자자들이 법인으로 매수했기 때문에 이 부가세를 환급받을 수 있었다고 밝혔다. 법인 투자 시 부가세 환급은 사실상 매수 비용에서 해당 금액이 제외되는 효과가 있어 투자자들에게 큰 이점으로 작용한다.

신홍철 대표는 월세 90만 원을 내며 사는 것보다 경매로 집을 매수하여 월 이자 40만 원 미만을 부담하는 것이 경제적으로 훨씬 유리하다고 강조했다. 많은 사람이 이러한 사실을 모르고 계속 비싼 월세를 내고 있다고 지적하며, 경매 투자를 통해 주거비를 크게 절감할 수 있는 기회를 놓치지 말아야 한다고 말했다.

신홍철 대표는 경매 물건의 내부 상태가 낙찰 전에는 확인 불가능하여 복불복일 수 있다고 설명했다. 따라서 물건 매입 시 발생할 수 있는 약간의 수리 비용, 예를 들어 도배나 청소비로 100만 원에서 200만 원 정도는 투자 수익을 계산할 때 미리 감안해야 한다고 조언했다. 그는 이러한 예상치 못한 비용을 고려하는 것이 경매 투자의 중요한 부분이라고 강조했다.

신홍철 대표는 법정지상권이나 유치권처럼 복잡한 권리 분석이 필요한 물건보다는 쉽고 안전한 경매 투자를 지향해야 한다고 강조했다. 그는 3억 원짜리 물건을 1억 5천만 원에 매입하여 전세 2억 원에 맞춘 뒤, 나중에 2억 5천만 원에서 3억 원에 파는 방식을 제안했다. 이러한 쉬운 투자를 여러 번 반복하여 수익을 꾸준히 창출하는 것이 중요하다고 덧붙였다.