전월세 막기 어려워…강남은 하락 기조

인플레이션이 발생하면 전월세 임차 가격은 구조적으로 상승한다. 인플레이션의 영향으로 시중 유동성이 늘어나면 전월세 시장에 대한 수요가 증가하고, 이는 가격 상승으로 이어진다. 반면 금리 인상은 전월세 가격에 직접적인 영향이 적으며, 매매 가격을 하방으로 압박하는 요인으로 작용한다.

전월세 시장은 실거주 수요를 중심으로 형성되어 투기적 성격이 배제되는 경향이 있다. 따라서 이 시장의 가격은 인플레이션의 영향을 직접적으로 받으며, 이를 잡기 매우 어려울 것으로 전망된다.

강남 지역은 현재 위축 및 하락 기조에 진입한 것으로 분석된다. 이는 2023년부터 3년 반 동안 이어진 가격 상승에 따른 자연스러운 조정 국면으로, 2022년과 같은 급격한 폭락과는 다른 성격을 띤다.

특히 강남과 한강권 시장은 동조화되어 움직이는 경향을 보인다. 이 지역들은 고가 주택 시장으로 묶여 있어 외부 요인에 대한 민감도가 높고, 자체적인 시장 흐름을 형성한다.

버블이 낀 시장은 외부 충격에 매우 취약한 특성을 보인다. 올해 2~3월 양도세 중과 유예 불발 메시지가 나오자 주택 거래량이 급감하며 가격이 한번 꺾이는 현상이 나타났다.

이는 정부의 정책 메시지가 시장 참여자들의 심리에 즉각적으로 반영되어 거래량과 호가에 민감하게 영향을 미친다는 점을 보여준다. 정부 정책은 미래 지향적으로 작동하며 시장 심리를 크게 좌우한다.

강남 3구와 한강권은 거의 동조화되어 움직이는 반면, 이 지역의 매도자가 강북구와 같은 외곽 지역으로 이동할 것이라는 가정은 현실성이 낮다.

자산가와 서민층은 주택 구매 목적과 가용 자산이 다르므로 시장을 분리해서 봐야 한다. 강남권 거주자는 자산 증식과 고품질 주거 환경을 중시하는 반면, 중저가 지역 거주자는 주거 안정과 접근성을 우선하는 경향이 있다.

이러한 분절화된 시장의 특성을 고려하지 않고 단일한 정책을 적용하면 오히려 부작용을 초래할 수 있다. 각 시장의 고유한 특성과 수요를 반영한 맞춤형 정책이 필요하다.

2011년부터 축적된 전세가 데이터에 따르면, 2022년을 제외하고 매년 전세 가격이 꾸준히 상승했다. 지난 10여 년간의 평균 상승률은 5% 내외였으나, 현재는 이보다 높은 상승률을 보이며 가파른 오름세를 지속한다.

전세 시장은 실거주 수요를 기반으로 하는 특성상, 인플레이션과 맞물려 전세 품귀 현상이 심화되고 있다. 이러한 구조적 특성으로 인해 전세가 상승은 단기적인 현상이 아닌 지속적인 압력으로 작용한다.

국가 주택 정책은 단순히 주택 총량을 늘리는 데 집중하기보다 적정한 품질의 주택을 지속적으로 공급하는 방향으로 전환해야 한다. 소득 증가에 따라 사람들의 주거 기대 수준이 높아졌기 때문이다.

특히 대단지 아파트에 대한 선호 현상이 심화되면서 특정 품질 이상의 주택에 대한 품귀 현상이 발생한다. 따라서 주택 총량 규제만으로는 현재 시장의 수요를 충족시키기 어렵다.

주택담보대출비율(LTV) 규제를 수시로 변경하는 정책은 시장 참여자들에게 큰 혼란을 가중시킨다. LTV를 70%에서 50%, 30%로 낮추는 등의 조치는 금융 시장의 예측 가능성을 떨어뜨린다.

금융 정책은 단기적인 가격 조절 수단이 아니라 장기적인 관점에서 일관되게 유지되어야 한다. 미국의 95% LTV처럼 사회적 약자도 주택을 구매할 수 있도록 돕는 금융 상품이 필요하다.

양쪽 정당 모두 LTV와 같은 규제를 막지 않고 일관된 금융 상품을 제공해야 한다. 그래야 주택 시장이 안정적으로 기능하고 실수요자들이 예측 가능한 금융 환경 속에서 주택 구매 계획을 세울 수 있다.

서울의 인구는 930만 명 붕괴 위기에 처했으며, 노령화가 빠르게 진행되고 있다. 이는 도시의 활력을 저하시키는 주요 요인이다.

도쿄 23구가 인구가 늘고 주택 상승률 1위를 기록하는 것과 대조적으로, 서울의 경제 성장률은 대한민국의 절반 수준에도 미치지 못한다. 2024년 전국 평균 11위에 머무는 경제 성장률은 서울의 경쟁력 하락을 여실히 보여준다.

이러한 추세가 지속되면 서울은 국제적인 도시 경쟁력을 잃을 수 있다. 인구 구조 변화에 대응하고 도시 활력을 높이기 위한 근본적인 대책 마련이 시급하다.

정부의 잦은 부동산 정책 번복은 시장 참여자들의 신뢰를 크게 저하시킨다. 토지거래허가구역 관련 정책의 번복 사례는 정부의 말을 믿고 따랐던 이들에게 실질적인 손해와 함께 '뒤통수'를 맞았다는 인식을 주었다.

이러한 정책의 예측 불가능성은 시장에 학습 효과를 낳아, 정부 정책에 대한 불신을 심화시킨다. 정책이 몇 개월 만에 바뀌는 현실은 장기적인 시장 안정성을 저해하는 주요 원인으로 작용한다.

정부 정책의 신뢰도 하락은 시장 참여자들의 의사결정을 왜곡하고, 주택 공급 및 투자 계획에 혼란을 초래한다. 일관성 있고 예측 가능한 정책 집행이 절실하다.

현재 임대차 시장, 특히 전세와 월세 가격 상승은 시장 원리상 막을 방법이 없는 구조적 문제로 진단된다. 따라서 정부는 시장 가격을 인위적으로 억제하기보다, 중산층과 서민의 주거 복지 차원에서 정책을 접근해야 한다.

단순히 가격을 통제하려는 시도는 오히려 시장 왜곡을 심화시킬 수 있다. 대신 시장에 가격 결정을 맡기되, 취약 계층의 주거 안정성을 보장하기 위한 제도적 장치를 마련하는 것이 중요하다.

현재의 정액 지원 방식보다는 소득 수준에 따라 지원액이 달라지는 정률 방식의 보조금을 고려해야 한다. 이를 통해 실질적인 주거 부담 경감 효과를 높이고 형평성을 확보할 수 있다.

서울 내 학생 수 감소로 폐교가 늘어나는 상황에서, 폐교 부지를 활용한 새로운 주택 공급 모델을 모색할 수 있다. 건대입구역 인근 화양초등학교는 이미 폐교된 지 3년이 지났으며, 주변은 빌라 밀집 지역이다.

이러한 폐교 부지를 단순한 교육 목적이 아닌 주거 개선 용도로 활용할 수 있다. 지하 주차장을 조성하고 1층에 다양한 커뮤니티 시설을 배치하며, 고층부에는 새로운 유형의 주택을 개발하는 복합 개발 방안을 제시한다.

이 모델은 도심 내 유휴 부지를 효율적으로 활용하여 주거 공급을 늘리고, 동시에 노후 빌라 지역의 주거 환경을 개선하는 데 기여할 수 있다.

재건축·재개발은 민간 부지에서 이루어지며, 주민 동의부터 철거, 건설까지 최소 10년 이상의 시간이 소요되는 장기적인 플랜이다. 대치동 신통기획 1호 사례도 4.5년이 소요되어 속도에 한계가 있음을 보여주었다.

그러나 현재 주택 공급 부족 문제 해결을 위해서는 앞으로 3~5년 안에 가시적인 성과를 낼 단기 공급 방안이 필요하다. 이러한 단기 공급의 유일한 대안은 국공유지 활용으로 분석된다.

재건축·재개발은 장기적인 도시 계획의 일환으로 추진하되, 단기적인 주택 공급 부족 해소를 위해서는 국공유지를 활용한 신속한 주택 공급이 병행되어야 한다.

현재 1가구 1주택 실거주자에게 실질적인 중과세가 이루어지는 문제를 지적한다. 주택을 거주 목적으로 소유한 사람들에게 과도한 세금이 부과되는 것은 정책의 취지에 맞지 않다.

주택을 거주용과 비거주용으로 명확히 구분하여 과세하는 체계가 현실적으로 어렵다는 점을 언급한다. 이는 과세의 형평성 문제로 이어질 수 있다.

따라서 기존 세제 체계로의 원상 복구를 주장하며, 1가구 1주택 실거주자에 대한 과세 부담을 완화해야 한다고 강조한다.

미국 캘리포니아와 뉴저지 등 해외 사례를 참고하여 고령층을 위한 과세 이연 제도 도입을 제안한다. 이는 실소득이 없는 고령층이 세금 부담 때문에 거주 주택을 팔지 않도록 하여 거주 안정성을 보장하는 방안이다.

과세는 하되 세금 납부를 유예하여, 고령층이 사망한 후 주택을 처분할 때 이연된 과세액을 한 번에 정산하도록 한다. 이는 고령층이 남은 여생 동안 살던 집에서 계속 거주할 수 있게 돕는다.

이 제도는 과세의 형평성 문제를 고려하면서도, 고령층의 주거권을 보호하는 현실적인 대안이 될 수 있다.

서울이 전 세계적으로 선망받는 도시임을 간과해서는 안 된다는 지적이다. 현재의 가격대는 서울의 위상과 가치를 반영하는 것으로 본다.

부동산 시장의 가격은 인위적인 억제보다는 시장의 자율에 맡겨야 한다는 입장을 보인다. 정부의 과도한 개입은 시장 왜곡을 초래할 수 있다.

집값 자체를 낮추기보다 중산층, 서민, 청년이 주택을 매수하거나 안정적으로 임차할 수 있도록 주거 접근성(Affordability)을 확보하는 대책이 중요하다.

이는 단순히 주택을 제공하는 것을 넘어, 자산 형성을 통해 사회적 기반을 다질 수 있도록 돕는 역할을 한다.

지분 공유형 주택 등 기존의 다양한 정책들을 하나의 통합 패키지로 묶어 효율적으로 운용해야 한다. 정책이 개별적으로 나뉘어 복잡해지기보다, 명확하고 일관된 틀 안에서 제공될 필요가 있다.

정책의 잦은 변경은 시장 참여자들에게 혼란을 주고 신뢰를 저해하므로, 한번 수립된 정책은 장기적으로 일관성을 유지해야 한다고 촉구한다.