상급지·하급지 격차 벌어져

부동산 시장에서 상급지와 하급지의 격차가 점점 더 벌어지는 현상이 나타난다. 특히 강남과 노원 지역의 집값 회복세를 비교하면 이런 경향이 뚜렷하다. 같은 7억 원으로 분당 10평대 소형 아파트와 일산 2~30평대 아파트를 매입한 경우, 현재 두 지역의 자산 가치 상승률 차이가 크게 벌어졌다.

이러한 현상은 하급지 내에서도 나타나, 같은 하급지라도 지역에 따라 집값 상승세의 차별화가 발생한다. 투자자들은 이런 수익률 격차를 인지하고 신속하게 대응해야 한다.

과거와 비교할 때 지역별 집값 상승 흐름이 달라졌다. 2017년 문재인 정부 당시에는 일산 지역도 집값이 함께 오르는 동반 상승을 보였으나, 현재는 강남 및 노원 지역이 회복세를 보이는 것과 달리 일산의 회복은 더딘 양상이다.

이전에는 집값이 오르내릴 때 강남과 일산이 비교적 비등하게 움직였지만, 지금은 그렇지 않아 지역 간 차별화가 심화된 것으로 나타났다.

부동산 매수 의사결정이 어렵다면, 일단 가격 변동률을 기준으로 삼는 것이 좋다. 지금은 집값이 더 올랐는지 혹은 덜 내려왔는지가 중요한 판단 기준이 된다. 최소 3개년 정도의 가격 변동률 데이터를 분석하여 의사결정을 내릴 필요가 있다.

이웃사람은 "잘 모르겠으면 일단 가격 변동률만 보고 의사 결정을 하십시오. 더 올라왔는지 덜 내려왔는지가 지금은 중요합니다. 최소한 3개년 정도는 보고 의사 결정을 하셨으면 좋겠고"라고 강조한다.

현재 전월세 시장에 큰 장애가 발생하여 월세 가격이 급격하게 상승하는 추세다. 주거 불안 해소를 위해 집값의 등락 여부를 떠나 자기 집을 무조건 사야 하는 구간으로 접어들었다.

이웃사람은 "저는 전월세 시장에 큰 장애가 생겼다고 주장을 하는 사람이기 때문에 집값이 오르건 말건 떠나서 지금은 그냥 자기 집을 무조건 사야 되는 구간이라고 주장을 하겠습니다"라고 주장한다.

기존에 집값 비관론을 펼치던 이광수 씨가 최근 낙관론으로 입장을 전환한 데 대해 비판의 목소리가 나온다. 현재 부동산 시장의 본질적인 게임을 이해하지 못하고 있다는 의문이 제기된다.

이웃사람은 "저 사람은 지금이 게임 자체 이해를 못 한 것 같아. 지금도 집값 얘기를 하고 있으니까 사실 저 사람은 지금도 나와서 집값이 오를 거라는 그 얘기를 하면서 변을 하는데 난 저걸 얘기하는 거 자체가 진짜 전문가가 아닌 것 같은 생각이 들어"라고 평가한다.

정부의 착공 물량 증가 기사를 해석할 때는 주의가 필요하다. 서울 주택 착공 1.9만 가구, 44.4% 증가라는 수치만 보고 긍정적으로 판단하기보다, 착공 주체가 민간인지 공공인지 확인하는 것이 중요하다.

단순히 수치가 늘어난 것에는 기저효과가 있을 수 있어, 숫자 자체보다는 그 본질을 파악해야 한다. 이웃사람은 "착공이 민간인지 공공인지부터 생각나요. 정확합니다. 여기서의 본질은 사실 저거죠. 저게 늘어난 게 중요한 게 아니야. 저건 그냥 기저고"라고 말한다.

가장 큰 이유는 가격 회복세가 다른 지역에 비해 더디기 때문이다. 경기도 및 인천 전체에서 가장 큰 하락 폭을 기록했으며, 수도권 평균 회복률에도 미치지 못한다.

평단가 1천만 원 중반으로 저렴해 보이는 이유로 매수를 고려하는 사람들이 많지만, 실제 가격 회복이 미미해 다른 곳을 추천하는 경우가 많다고 이웃사람은 말한다.

인천 내에서는 송도보다 검단이 낫다는 평가다. 송도는 자족 기능이 강조되는 반면, 검단은 서울 생활권으로 인구 이동 변화에 유리한 특성을 가진다. 2023년 복귀 후 검단만 보자고 추천했던 이유도 이러한 맥락에 있다. 송도의 가격 회복세는 수도권이나 인천 평균에도 미치지 못했다.

송도 정도의 평당 2~3천만 원 자금으로는 차라리 서울의 상급지 단지를 매수하는 것이 더 나은 선택이라고 조언한다.

동탄 지역은 최근 기사에서 많이 올랐다고 보도되지만, 상승세에도 불구하고 매수를 경계해야 한다. 여러 이유 중 하나는 가격 변동률과 단지별 분석 시 이미 가격이 비싸다는 점이다. 33평 기준으로도 그렇지만, 지역 평단가로 보면 이미 5천만 원이 넘는 고가 도시이다.

이 가격이면 강남 등 핵심지와의 가치를 상대적으로 평가하여 더 나은 선택을 고려해야 하며, 하락기에는 다른 지역보다 낙폭이 클 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

아파트값 상승률 1위가 분당, 광명, 동작, 수지 등 일부 지역에서 20%대 급등을 기록했다는 기사들이 나오지만, 이러한 기사에 현혹되어서는 안 된다. 이웃사람은 "부동산은 상대 평가"라고 다시 강조한다. 특정 지역의 급등이 전체 부동산 시장의 추세를 대변하지 않는다.

이러한 상승률은 2022년 하락기 데이터와 비교하여 상대적으로 평가해야 한다. 노원보다 낙폭이 컸던 지역들이 존재한다는 점을 고려할 때, 단순히 상승률만 보고 투자 결정을 내리는 것은 위험하다.

앞으로 부동산 시장이 일본처럼 신축과 구축 간의 가격 격차가 크게 벌어질 수 있다고 전망한다. 현재 신축 맨션 기준으로 평균 가격 차이가 네 배 이상 나는 표를 보면, 한국 역시 핵심지 진입의 필요성을 병적으로 인식해야 한다.

서울 재건축이 본격화되면 동탄 등 신도시의 구축화가 가속화될 우려가 있다. 이미 현금 부자들이 서울 핵심지로 유입되는 현상이 나타나고 있어, 앞으로 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다.

낙폭이나 반등폭보다 인구 변화에 주목해야 할 시점이다. 이웃사람은 2023년부터 이 지역의 인구 유출 문제를 지속적으로 지적해왔다.

이러한 인구 유출은 지역 활력을 떨어뜨리고 주거 환경의 질을 저하시킬 수 있으며, 장기적으로는 도시의 지속 가능성에 부정적인 영향을 미친다. 따라서 이 지역 투자를 고려하는 사람들은 이런 위험 요소를 미리 제거하는 것이 좋다.

인구 유출이 본격적으로 나타나는 지역은 낙폭이 심화되고 반등이 어려워지는 결과를 초래할 수 있다. 부동산 투자 시 인구 변화 추이를 면밀히 분석하고, 특히 인구 감소가 뚜렷한 지역에 대한 투자는 신중하게 접근해야 한다.