부동산 경매로 시세 3억 오피스텔을 1억 5천에… “풀피로 3천 남겨요”

부동산 경매 물건 중에는 선순위 근저당권과 후순위 전세 보증금이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많다. 이번에 낙찰받은 오피스텔 또한 선순위로 1억 5천만 원의 근저당 대출이 설정되어 있었으며, 그 뒤를 이어 1억 5천만 원의 전세 보증금 채권이 있었다. 특히 이 건물은 한국토지주택공사(LH)의 우선 매수권이 행사될 가능성이 높은 물건으로 분류되었으며, 시세 대비 채권액이 높아 경매로 나오게 된 배경이 있다.

LH의 우선 매수권은 경매에서 낙찰자가 결정된 이후에도 LH가 최고가 낙찰자의 권리를 가져갈 수 있는 강력한 권리이다. 예를 들어, 2억 원에 낙찰을 받았더라도 LH가 우선 매수권을 행사하면 1등 낙찰자의 권리가 소멸되고 LH가 해당 물건을 인수하게 된다. 실제로 해당 건물에는 경고장이 부착되어 있었는데, 이는 LH의 우선 매수권 행사 가능성을 알리는 조치였다.

이 오피스텔은 감정가 3억 6천만 원이었으나, 실제 낙찰가는 1억 4천만 원에서 1억 5천만 원 수준에 불과했다. 이는 감정가 대비 약 40%에 해당하는 매우 낮은 가격으로 매입한 것이다. 이처럼 낮은 가격에 매입할 수 있었던 것은 LH의 우선 매수권과 같은 특수한 권리 관계가 얽혀 있었기 때문이다.

일반 법원 경매와 달리 신탁 공매는 권리 관계 처리에서 차이가 발생한다. 신탁 공매는 일반 매매와 동일한 성격을 가지기 때문에, 캠코에서 진행하는 공매나 법원 경매처럼 권리가 자동으로 말소되지 않는다. 따라서 임차권이나 세금 등 낙찰자가 직접 말소해야 하는 권리들이 발생할 수 있다. 이 때문에 신탁 공매 물건에 투자할 때는 권리 분석과 말소 작업에 대한 철저한 준비가 필요하다.

낙찰받은 오피스텔은 효성 건설이 시공한 건물로, 방 두 개와 거실, 드레스룸으로 구성되어 있다. 내부 마감재가 양호하고 공간 활용도가 높아 신혼부부가 거주하기에 적합한 조건을 갖추고 있었다. 청소 전임에도 불구하고 전체적인 컨디션은 상당히 양호한 편이었다.

해당 오피스텔은 2019년 또는 2020년경 준공된 준신축 건물로, 건물 연식이 짧아 내부 컨디션이 매우 양호했다. 세탁 타워를 설치할 수 있는 공간이 확보되어 있었고, 벽지와 강마루 등 내부 마감재의 상태도 깨끗하게 유지되어 있었다. 이러한 점들은 향후 임대 및 매도 시 유리한 조건으로 작용할 수 있다.

이 오피스텔의 낙찰가는 층수에 따라 다소 차이가 있었는데, 높은 층은 약 1억 6천만 원, 낮은 층은 1억 4천만 원 수준에 매입했다. 여기에 명도 비용으로 약 500만 원, 미납 재산세로 270만 원 등 부대 비용이 추가 발생했다. 세금 및 잡비를 포함한 총 투자액은 대략 1억 7,500만 원 정도가 소요된 것으로 추산된다.

낮은 매입가 덕분에 전세 보증금을 활용한 무자본 투자가 가능했다. 이 오피스텔은 전세 예상가가 약 2억 1천만 원 수준으로, 매입 및 제반 비용을 제외하고도 약 3천5백만 원 이상의 순수익을 얻을 것으로 예상된다. 추가적인 인테리어 없이 입주 청소만으로 전세를 놓을 수 있어 비용 절감 효과도 크다.

이 오피스텔의 공시가격은 2억 원으로 책정되어 있다. 오피스텔의 공시가격은 다소 비싸게 책정되는 경향이 있지만, 국가가 공인한 이 가격은 실제 시세가 최소 3억 원 수준임을 뒷받침한다. 현재 매도 시에는 2억 7천만 원에서 2억 8천만 원 수준으로 거래가 가능하지만, 급매보다는 장기 보유 전략을 통해 더 높은 가치를 추구하고 있다.

정부의 비아파트 주택 공급 대책으로 오피스텔의 담보대출비율(LTV) 상향 및 세제 혜택이 확대될 것으로 예상된다. 이러한 정책적 변화와 맞물려 아파트를 대체할 수 있는 신혼부부나 30대 무주택자의 실거주 수요가 충분할 것으로 보인다. 오피스텔은 아파트 청약을 위한 징검다리 주거 형태로도 활용될 수 있어 향후 시세 상승 여력이 충분하다는 분석이다.

이번 투자는 임대보증금으로 초기 투자금을 대부분 회수하는 풀피(Full-P) 투자를 통해 수익을 극대화했다. 예를 들어 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원에 매수한 오피스텔을 2억 원에 전세로 맞추면, 처음 임대를 놓을 때 이미 3~4천만 원의 수익을 확보하게 된다. 이후 시세가 오르지 않더라도 2억 5천만 원에 매도할 경우, 2억 1천만 원의 전세보증금을 내주고도 4천만 원의 추가 수익을 얻을 수 있다. 이처럼 투자금 회수와 수익 창출을 동시에 달성하여, 그 수익금으로 또 다른 물건을 반복적으로 매수하며 자산을 증식할 수 있는 안정적인 투자 방식이다.

오피스텔은 기본적으로 주택 수 산정에서 제외될 수 있어 종합부동산세(종부세) 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 물론 주택으로 사용될 경우 종부세가 부과될 수 있지만, 공시가 2억 원을 기준으로 했을 때 각종 공제 후 예상되는 연간 종부세는 최대 400~500만 원 수준이다. 앞서 언급된 풀피 투자 수익을 고려하면, 이 정도의 종부세는 충분히 방어할 수 있는 수준으로 분석된다.

해당 오피스텔은 미남역 역세권에 위치하여 거주 여건이 우수하다는 장점을 가지고 있다. 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 선호도가 높은 지역으로 평가된다. 이처럼 사람들이 많이 거주하는 지역의 부동산은 집값이 급격하게 오를 기대감은 적을지라도, 하락할 가능성 또한 매우 낮아 안정적인 투자처로 볼 수 있다. 매수 가격이 건설 원가보다도 낮은 점은 이러한 하방 경직성을 더욱 강화하는 요인이다.

이 오피스텔의 건설비만 해도 약 1억 5천만 원이 들었을 것으로 추정된다. 현재 건축비가 상승한 점을 고려하면, 방 두 개와 화장실 하나가 있는 이 정도 규모의 브랜드 오피스텔을 짓는 데 최소 2억 원의 건설 원가가 들어간다. 하지만 우리는 이 오피스텔을 1억 5천만 원에 매수했으며, 이는 애초의 건설 원가보다도 낮은 가격이다. 사실상 미남역 앞의 좋은 입지에 깔고 앉은 토지를 공짜로 얻은 것과 다름없어 투자 안정성을 확보했다고 볼 수 있다.

신탁 공매 물건에 대한 정보는 일반 경매와 달리 직접 발품을 팔아 얻어야 한다. 미납 재산세나 관리비 같은 정보는 해당 신탁사에 직접 문의하여 확인할 수 있다. 예를 들어, 무궁화 신탁 같은 경우 신탁사 직원에게 전화하면 미납 재산세가 얼마인지, 관리비는 얼마나 되는지 등을 상세히 알려준다. 또한, 인수할 법적인 임차인이 있는지 여부도 신탁사를 통해 확인할 수 있어 투자 리스크를 사전에 파악하고 명도 대응 방안을 마련하는 데 도움이 된다. 이러한 투명한 정보 확인 과정을 통해 신탁 공매에 대한 오해를 해결하고 안전하게 접근할 수 있다.