강남 10주 연속 하락, 거래 실종과 세법 개편이 맞물린 구조

진행자는 강남 아파트가 10주째 하락하고 있다는 사실을 먼저 꺼냈다. 이 흐름을 두고 급락장이 오는 것 아니냐고 생각하는 시청자가 있을 수 있고, 원래 비싼 강남과 서초가 떨어지는 것이 자신과 무슨 상관이냐고 생각하는 시청자도 있을 것이라고 짚었다.

진행자는 단순하게 보면 드러나지 않는 강남 하락 10주째 안의 숨은 내용이 있다고 예고했다. 영상은 먼저 강남 하락이 실제로 진행되고 있는지 실제 단지를 통해 확인하겠다는 순서로 전개된다.

반포자이 141동(전용 84㎡)은 현재 호가가 41억 4천만 원으로 나와 있다. 실제 거래는 9월 8일 50억 5천만 원에 이뤄졌고, 7월 31일에는 52억 원에 거래된 바 있다. 진행자는 이를 기준으로 약 11억 원이 떨어졌다고 정리했다.

레미안 퍼스티지 전용 84㎡는 6월 54억 5천만 원에 거래됐다가 10월 1일 49억 5천만 원에 거래됐다. 호가 기준으로는 40억 원대가 나온다. 진행자는 반포자이와 비슷한 흐름이라고 설명했다.

앞구정 현대 전용 84㎡는 2월 63억 8천만 원에 거래됐고 6월에는 58억 원에 거래됐다. 진행자는 이 단지도 8개월간 9억 원이 떨어졌다고 짚었으며, 강남 하락이 실제로 있다는 점은 확인된다고 정리했다.

진행자는 하락이 일어나는 경우에는 공통적인 특징이 있다고 설명했다. 첫째는 매물 수가 많아지는 것이다. 둘째는 매물이 늘어나는데 거래가 되지 않아 거래량이 줄어드는 것이다. 셋째는 매물이 일정 가격에서 정체된 뒤 가격을 내리는 것이다.

진행자는 매물이 늘어도 거래가 되면 가격이 바로 하락하지는 않는다고 덧붙였다. 매도자가 분명하게 팔고 싶은 이유가 있을 때 가격 하락이 나타난다는 것이 영상의 해석이다. 강남도 이 흐름을 따랐다고 진행자는 설명했다.

강남 매물 수는 8월 25일 기준 108개에서 10월 중순 11,901개로 늘었다. 진행자는 8월 이후 9월과 10월 사이에 약 1만 3백여 개의 매물이 새로 나온 셈이라고 설명했다. 과거에도 매물이 많이 나온 때가 있었는데, 5월 9일 다주택자 양도세 중과 시행 전후로 약 만 개 정도가 나왔었다고 비교했다.

거래량은 1월 203건, 8월 95건, 9월 122건, 10월 47건으로 집계됐다. 진행자는 10월 계약이 아직 마무리되지 않아 47건보다는 늘어날 수 있지만, 갑자기 세 배씩 늘어 150건이 되는 것은 현실적으로 어렵다고 짚었다. 1월 대비 8월 거래량은 약 반토막 수준이다.

진행자는 정부가 26년 동안 굵직한 규제를 여러 차례 내놓았고, 강남이 그 직격탄을 맞았다고 설명했다. 보유세 강화도 영향이 있지만, 양도세 공제안을 줄인 것이 특히 큰 영향을 주었다고 진단했다.

1주택자가 오래 보유하면 양도세를 감면해 주는 제도는 27년까지 유지되며, 28년부터 점차 줄어든다. 29년에는 보유 기간과 상관없이 차익에 대해 세금을 많이 내는 방향으로 개편된다는 것이다. 양도세 공제 한도도 27년까지는 없고, 28년부터 생긴다고 정리했다.

진행자는 10년 전 10억 원에 강남 아파트를 산 '기억'이라는 가상의 인물을 들었다. 이 집이 40억 원이 되어 30억 원의 시세 차익이 생겼다면, 공제는 20억 원까지만 해 준다는 것이다.

진행자는 27년까지 팔면 양도세를 예를 들어 1억 원을 내지만, 28~29년에 팔면 3억 원을 내게 된다고 설명했다. 이에 따라 27년 이전에 팔려는 강남 주민은 세금 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓게 된다고 해석했다. 진행자는 이것이 옳고 그름의 문제가 아니라 개인 입장에서 이득이 되는 선택이라고 짚었다.

진행자는 '니은'이라는 가상의 인물을 들어, 기존 집을 팔고 강남으로 갈아타려 해도 25억 원 이상의 대출이 얼마나 나오는지가 관건이라고 설명했다. 현재 대출 가능액은 약 2억 원 정도라는 것이다.

진행자는 이 경우 거래가 될지 묻고 강남 가격이 아무리 내려도 거래가 쉽지 않다고 답했다. 그 결과 수요가 줄어들어 매물은 쌓이는데 거래는 이뤄지지 않는 구조가 된다는 것이다.

자모는 강남이 떨어졌다고 해도 체감상 50억 원과 40억 원은 크게 다르지 않으며, 여전히 비싸다고 느껴 진입할 수 있는 수요가 많지 않다고 설명했다.

영상은 '지긋'이라는 가상의 인물을 들었다. 성북구, 동대문구, 서대문구 등 서울 외곽 지역이 많이 올라 기존 집을 가진 사람이 집을 팔고 현금에 대출을 조금 더해 강남에 들어갈 수 있다고 판단하면 갈아타기를 할 것이라는 설명이다. 실제로 서대문과 동대문의 매물 수도 함께 늘고 있다고 진행자는 짚었다.

자모는 강남 시세가 20억 원대부터 80억 원대까지 여러 층위로 형성되어 있다고 설명했다. 집을 가진 사람이 상승분을 바탕으로 자금을 마련할 수 있는 상황이 되어야 거래가 일어나는데, 그런 사람은 많지 않아 거래가 활발하지 않다는 것이다.

자모는 부동산 시장은 연결되어 있으면서도 연결되어 있지 않은 부분이 있다고 설명했다. 강남이 하락한다고 다른 지역도 무조건 하락하지는 않는다는 것이다. 40억 원 이상의 고가 단지는 실제로 떨어지고 있지만, 20억대 아파트는 떨어지지 않고 있다는 점이 강남 하락의 특징이라고 짚었다.

예시로 역삼자이 고층 매물은 호가 33억 9천만 원이 제시됐는데, 7월 실거래는 32억 7천만 원이었다. 호가가 실거래보다 1억 원 가까이 높다. 우성 아파트는 4월 25억 8천만 원, 8월 2층 25억 5천만 원에 거래됐고, 현재 매물은 저층 26억 원, 고층 27억 원에 나오고 있다. 자모는 20억대 매물이 실거래보다 더 오른 가격에 나오고 있다고 설명했다.

진행자는 20억대 단지가 오르는 이유로 양도세 공제 한도 축소의 직격탄을 상대적으로 덜 받는 가격대라는 점을 들었다. 각자가 계산해 가장 합리적인 선택을 하는 시장이며, 이는 개인이 자신에게 이득이 되는 방향으로 움직이기 때문이라고 설명했다.

자모는 집주인이 9억 원에 집을 팔 수 있지만 기다릴 수도 있다는 예를 들었다. 5천만 원이나 6천만 원씩 가격을 내려 파는 것은 쉽지 않고, 팔아야 할 이유가 명확하고 얻을 이득이 분명할 때만 가격을 내린다고 설명했다.

자모는 하락장을 판단하는 기준으로 매물 수가 늘면서 6개월 이상 거래가 이루어지지 않는 상태가 이어지는지를 제시했다. 22~23년 하락기에는 사람들이 선호하는 지역도 거래가 하나도 없는 경우가 많았다고 짚었다. 반대로 주간 하락이 몇 주간 나오더라도 거래가 다시 살아나면 침체기가 아니라고 판단할 수 있다는 것이다.

자모는 유튜브 썸네일처럼 강남 급락이나 강남 하락이라는 얘기가 많아 시청자가 내 상황에 어떻게 적용되는지를 가장 고민하게 된다고 짚었다. 그래서 시장 안의 거래량, 매물 수, 그리고 실제로 보고 있는 예산 안에서 지역들의 가격 흐름을 보는 것이 더 중요하다고 강조했다.

자모는 경기도 외곽이나 예산 6~7억 원대 지역이 1~2억 원 상승했다는 점을 들었다. 강남 하락 신호와 내 예산대 지역의 가격 흐름은 현재 아직 연결되지 않으므로, 강남이 떨어지니 내 지역도 떨어지리라 기다리기보다는 강남 하락이 주는 신호를 구분해 선택해야 한다는 것이다. 내 집 마련 후보 지역을 여러 개 두고, 그 안에서 예산 내 단지의 가격과 거래 흐름을 살펴보는 것이 유리한 선택에 도움이 된다고 정리했다.