보유세 인상에 부부 공동명의·고령층 반발…재건축, 학군지 전세살이도 빨간불

압구정 현대와 한양 아파트가 이번 세제 개편안의 주요 타겟으로 지목되었다. 이들 초고가 아파트 소유자들은 보유세가 크게 인상될 예정이며, 특히 20년 거주한 사람도 보유세가 4배 정도 오를 것으로 예상된다. 기존에 연 1,800만 원을 내던 사람이 1억 원을 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다.

이번 보유세 인상안은 '징벌적 세금'이라는 비판을 받고 있다. 세금 인상률이 전 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도로 높기 때문이다. 대부분의 국가에서는 세금 상한선을 연 5%에서 10% 정도로 두지만, 이번 개편안은 50% 이상 상승하는 사례도 있어 그 파장이 상당할 것으로 보인다.

세제 개편안에 대한 국민적 여론은 좋지 않으며, 특히 공동명의 주택 소유자들의 불만이 크다. 부부 공동명의는 지난 6~7년 이상 정부가 꾸준히 권장해 온 트렌드였으나, 이번 개편안으로 인해 정책 방향이 완전히 뒤집히면서 공동명의 가구들이 혼란을 겪고 있다. 그동안 부부 공동명의를 통해 세금 혜택을 기대했던 사람들의 반발이 심화되고 있다.

특히 비거주 공동명의 가구가 이번 세제 개편안의 주요 타겟이 되면서 여론이 더욱 악화되고 있다. 예를 들어 목동 7단지의 경우, 기존 5만 원이던 세금이 192만 원으로 대폭 인상될 예정이다. 이러한 변화는 비거주 공동명의 소유자들에게 큰 부담으로 작용할 것이다.

고령층 주택 소유자들은 이번 세제 개편안을 '현대판 고려장'이라고 비판하며 여론이 더욱 악화되고 있다. 자식들 입장에서도 부모님이 오랜 기간 거주한 집을 지키기 위해 엄청난 세금을 내야 하는 상황에 대해 반발이 크다. 이는 고령층의 주거 안정성을 위협하고 가족 간 갈등을 유발할 수 있다는 우려를 낳고 있다.

현재의 세금 부과 기준이 유지되는 상황에서 집값과 공시가는 계속 상승하고 있다. 이로 인해 지금은 소수의 사람들에게만 적용되는 세금이 시간이 지남에 따라 점점 더 많은 사람들에게 확산될 것으로 예상된다. 처음에는 자신과 무관하다고 생각했던 사람들도 결국에는 세금 인상의 대상이 될 수 있음을 인지해야 한다고 지적되었다.

세제 개편안에 대해 여당 내부에서도 '이것은 좀 아니다'라는 신중론이 제기되고 있다. 특히 실거주가 어려운 사정이 있는 경우를 폭넓게 인정해야 한다는 목소리가 나오며, 예외 조항이 계속 늘어나는 분위기다. 이는 정책의 실효성과 형평성에 대한 내부적인 고민이 있음을 보여준다.

재건축을 추진하고 있는 조합원들도 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 재건축 조합원들은 실거주가 어려운 경우가 많아 다른 곳에 거주하며 전월세를 주는 경우가 흔했다. 그러나 장기 보유 혜택이 사라지고 장기 거주 혜택만 주어지면서, 이들은 양도세를 그대로 내야 하는 상황에 처하게 되었다. 이로 인해 재건축 사업 자체가 위축될 가능성이 크다.

재건축을 통해 집값이 비싸져도 종부세 부담이 커지고 수십억 원의 양도세까지 내야 하는 상황이라면, '재건축을 왜 해야 하는가'라는 근본적인 의문이 제기될 수밖에 없다. 이러한 정책은 사실상 재건축을 억제하는 효과를 가져올 것이며, 재건축을 하더라도 양도차익의 절반이 세금으로 나간다면 사업성이 크게 저해될 것이라고 분석된다.

과거 양도세 제도가 복잡했을 때 '양포 세무사(양도세 상담 포기 세무사)'가 등장했던 것처럼, 이번 세제 개편안으로 인해 세무사들이 양도세 상담 자체를 포기하는 상황이 재연될 수 있다는 우려가 나온다. 세법이 너무 자주, 크게 바뀌면서 세무사들이 책임 문제로 인해 상담을 기피하게 될 것이라는 분석이다. 이는 납세자들의 혼란을 가중시키고 세금 관련 서비스를 받기 어렵게 만들 수 있다.

현재 토지 실거주 의무가 올해 말까지 한시적으로 유예되어, 올해 말까지는 세입자가 있는 상태로 무주택자가 주택을 매수하는 것이 가능하다. 그러나 정부는 내년(27년)에 다주택자 양도세 중과를 완화해 다주택자들이 집을 팔도록 유도하겠다고 했다. 이는 올해 안에 팔라고 하면서 세금은 내년에 풀어주는 모순적인 정책 방향으로, 시장의 혼란을 가중시키는 요인으로 지적되고 있다.

토지 실거주 의무 유예 정책이 오히려 유명무실해지고 있으며, 전월세 대란을 더욱 악화시키는 결과를 낳고 있다는 비판이 제기된다. 이러한 상황이라면 차라리 토지 실거주 의무를 완전히 해제하는 것이 더 낫다는 의견도 나오고 있다. 현재 정책이 의도와는 달리 시장에 부정적인 영향만 미치고 있다는 분석이다.

세금을 피하려는 집주인들은 당연히 실거주를 선택하려 할 것이다. 실거주 시 세금 혜택을 제공하면 집주인들은 전세를 주지 않고 직접 거주하려고 할 것이고, 이는 세입자들에게 큰 부담으로 작용할 수 있다. 현재 전월세 대란이 심각한 상황에서 부득이하게 집을 비워줘야 하는 세입자들은 갈 곳을 찾기 어려워 '비바람에 노출'되는 상황에 처할 것으로 우려된다.

세금 부담을 피하기 위해 어쩔 수 없이 실거주를 선택하는 집주인들이 늘어날 것으로 예상된다. 전세를 주고 있던 집주인들도 세금 혜택을 받기 위해 본인이 거주하는 경우가 많아질 것이며, 심지어 김포에 살던 사람이 강동구에 실거주하러 들어가는 등 주거 이동이 발생할 수도 있다고 분석된다. 이러한 현상은 전세 물량 감소로 이어질 수 있다.

비거주 세금 폭탄은 학군지 전세살이를 하는 학부모들에게 큰 타격을 줄 것으로 보인다. 대한민국 학부모들은 자녀 교육을 위해 모든 것을 포기하고 학군지로 이주하는 경향이 강하지만, 대부분의 학군지는 집값이 비싸 비거주 세금 부담이 커지면서 전세살이가 어려워질 것이라는 분석이다. 이는 학군지 주택 시장의 구조적인 변화를 가져올 수 있다.

이번 세제 개편안으로 인해 '덜 똘똘한 한 채'가 부상할 것이라는 전망이 나온다. 특히 20억 원대 아파트가 세금 개편의 가장 큰 수혜지가 될 것으로 예상된다. 마용성(마포, 용산, 성동) 지역의 집값은 껑충 뛰는 반면, 강남 3구는 주춤할 수 있다는 분석이다. 20억 원 언저리의 가격대에서 혜택이 많고 실거주하기 좋은 동네들이 주목받을 것이라는 관측이다.

정부의 10년 장기 거주 정책은 주택 수요에 변화를 가져올 것으로 예상된다. 한 번 입주하면 10년을 거주해야 한다는 부담 때문에 작은 평수의 집보다는 넓은 평형에 대한 선호도가 높아질 것이라는 분석이다. 또한, 거주 기간이 길어지는 만큼 학원이나 학군 등 주거 환경의 질을 더욱 중요하게 고려하게 될 것이라고 언급되었다.

양도차익이 큰 경우, 세금을 줄이기 위한 해법으로 '제자리 갈아타기'가 논의되고 있다. 이는 옆집과 서로 집을 교환하는 방식으로, 불법이거나 탈세가 아닌 합법적인 방법으로 양도세 부담을 줄일 수 있다. 실제로 초고가 아파트 단지에서는 단지 내에서 서로 주택을 교환하려는 수요가 이미 시작되었다고 알려졌다.

정부의 오락가락하는 양도세 정책으로 인해 집주인들의 불만이 고조되고 있다. 과거 대통령이 다주택자들에게 5월 9일 전까지 집을 팔지 않으면 절대 감면은 없다고 엄포를 놓았음에도 불구하고, 이번 세제 개편안에서는 내년에 양도세를 깎아주겠다고 발표했기 때문이다. 이는 정부의 말을 믿고 일찍 집을 팔았던 사람들이 '뒤통수'를 맞았다고 느끼게 만들며 정책에 대한 불신을 키우고 있다.

반복되는 정책 변경은 정부 정책의 신뢰성을 무너뜨리는 결과를 낳고 있다. 정책의 가장 중요한 요소는 신뢰성이며, 신뢰가 없으면 합리적인 판단을 내리기 어렵다. 판단을 할 때마다 신뢰가 깨지면 결국 사람들은 어떤 판단도 내리지 못하고 '버티기 전략'을 선택하게 된다. 이는 시장의 불확실성을 증폭시키고 거래를 위축시킬 수 있다.