용산공원 1만 호 공급, 현실성 낮다

김영민 교수는 민간 개발과 공공 공원이 섞일 때 인지적 모호함이 발생한다고 지적했습니다. 공공이 사용하라고 만들어진 공간임에도 불구하고, 실제로는 거주민 외 외부인이 심리적으로 접근하기 어려운 상황이 만들어질 수 있다는 설명입니다. 이처럼 공원 내 주거 시설이 들어설 경우, 공원이 특정 집단의 사유지처럼 인식될 수 있다는 우려가 제기됐습니다.

김 교수는 캐나다 토론토의 다운스뷰 파크 사례를 용산공원 면적과 유사한 243만 제곱미터 규모의 공원으로 소개했습니다. 이 공원은 개발 수익을 공원 조성 및 관리에 투자하는 모델을 채택하고 있으며, 공원 본체 부지는 보존하되 외부 부지를 활용하는 방식으로 개발과 공원의 조화를 꾀했습니다.

김 교수는 용산공원에 5만 호의 주거를 공급할 경우 교통 문제 등 다양한 인프라 문제가 발생할 수 있다고 우려했습니다. 개발 효율성만을 우선시할 경우, 공원이 마치 특정 주거 단지의 앞마당처럼 변질될 수 있으며, 이는 공원 본연의 공공성을 훼손할 수 있다고 지적했습니다.

미국 샌프란시스코의 프레시디오 사례는 미 연방정부가 15년 내 재정 자립을 요구하며, 실패 시 전면 개발이라는 강력한 전제를 두었습니다. 이는 공원 유지 관리비 문제로 국립공원 공단이 승인을 거절했던 선례가 있었기에 더욱 중요한 조건으로 작용했습니다. 프레시디오는 이러한 조건을 통해 공원 운영의 지속 가능성을 확보하고자 했습니다.

김 교수는 공원 내 주거 도입이 공원 부지를 자르거나 주택 공급을 위한 공원의 전용이 아니어야 한다고 강조했습니다. 오히려 공원을 만들기 위해 사람이 살아야 한다는 논리로 접근해야 한다고 주장했습니다. 사람이 거주함으로써 공원의 안전성과 관리 효용성을 높일 수 있다는 새로운 관점을 제시한 것입니다.

김영민 교수는 프리시디오 모델의 핵심이 기존 시설을 철거하고 개발하는 것이 아니라, 일부를 정화하여 임대 등으로 활용하고 그 수익을 공원 조성 및 관리 재투자에 사용하는 것이라고 설명했습니다. 프리시디오는 공원 내 일부 시설 임대를 통해 연간 1억 5천만 달러의 매출을 발생시키며 공원 운영비를 충당하는 수익 모델을 구축하고 있습니다.

김영민 교수는 용산공원 내 주택 공급 계획이 여전히 모호하다고 지적했습니다. 초기에는 어린이 정원에 1만~1만 5천 호를 공급한다는 얘기가 있었으나, 구체적인 평형 및 배치 계획은 미비한 상태입니다. 또한, 국토부의 시뮬레이션 결과도 공개되지 않아 계획의 불확실성이 크다고 강조했습니다.

김영민 교수는 송파 헬리오시티(34만㎡, 9,500세대)나 올림픽파크 포레온(46만㎡, 12,000세대)과 비교하며 용산공원 부지 내 고밀도 개발의 문제점을 제기했습니다. 용산공원 부지가 훨씬 넓음에도 불구하고 1만 2천여 세대가 들어설 경우 매우 높은 밀도가 될 것이라고 우려했습니다. 특히 용산 부지의 비효율적인 형상과 공원 한가운데 쐐기형으로 파고드는 개발 방식은 공간적으로 부적합하다고 지적하며, 이는 공원의 가치를 훼손할 수 있다고 강조했습니다.

김영민 교수는 전 세계 주요 대도시들이 주택난 해소를 위해 공원 녹지를 줄이는 대신 오히려 늘리고 있다고 강조했습니다. 런던, 파리, 싱가포르 등 많은 도시가 기후 변화 및 환경 문제에 대응하기 위해 공원의 가치를 재평가하고, 정책적으로 녹지 면적을 확대하고 있다는 설명입니다. 기후 위기 시대에 공원을 단순 이용 공간이 아닌 기후 변화 대응 및 환경 문제 해결의 필수 요소로 인식해야 하며, 토목적 해결의 한계를 보완하는 녹지의 중요성을 간과해서는 안 된다고 밝혔습니다.

김영민 교수는 서울시의 1인당 녹지 면적 계산 방식에 맹점이 있다고 지적했습니다. 서울의 1인당 공원 녹지는 약 16㎡(그린피스 조사 약 18㎡)로 수치상 많아 보이지만, 북한산이나 관악산 같은 대규모 산림을 포함한 수치이기 때문입니다. 이러한 산은 노약자나 어린이가 공원처럼 이용하기 어렵기 때문에 실제 생활권 녹지 공급과는 괴리가 크다고 설명했습니다.

서울시 자치구별 녹지 면적 편차가 심해 지역적 불균형이 크다는 문제점도 제기됐습니다. 김 교수에 따르면 서초구는 약 33~34㎡의 녹지 면적을 보이는 반면, 영등포구나 동대문구는 3㎡ 이하로 15배 가까운 차이를 보입니다. 용산공원은 특정 자치구의 전유물이 아닌 국가공원으로서 이러한 지역 간 녹지 불평등 해소에 기여할 수 있어야 한다고 강조했습니다.

김영민 교수는 아파트 단지의 조경은 사유지에 불과하며 단지 내 거주자만을 위한 어메니티라고 설명했습니다. 반면 일산 호수공원이나 용산공원과 같은 대규모 공원은 재벌 회장조차 개인적으로 소유할 수 없는 공공재로서 독보적인 가치를 지닌다고 강조했습니다. 남산이나 한강과 같은 거점 녹지는 특정 개인의 소유가 불가능하며, 이러한 큰 공원이 주는 혜택은 일반적인 아파트 단지 조경과는 차원이 다르다고 덧붙였습니다.

김영민 교수는 용산공원 내 대규모 주택 공급 대신 입체적이고 창의적인 대안을 모색해야 한다고 제안했습니다. 해외 사례를 참고하지 않더라도 지자체들이 고민해왔던 방식들이 있다며, 대규모 부지가 없다면 2,000호씩 다섯 개로 쪼개는 방식도 고려할 수 있다고 말했습니다. 또한, 차량기지나 버스 차고지, 인터체인지 같은 유휴 부지를 덮어서 개발하는 것은 구조적으로 가능하며, 신내 콤팩트시티가 이미 공모를 거쳐 준비된 대표적인 사례라고 언급했습니다. 이 외에도 경부고속도로 및 경부선 지하화 부지 활용 가능성도 제기하며, 공원 본연의 가치를 지키면서 주택 공급 문제를 해결할 수 있는 다양한 방안을 제시했습니다.