해외 자본, 국내 주거 시장 진입 본격화

해외 자본의 국내 주거 시장 진입이 비아파트 부문을 중심으로 시작되고 있으며, 이는 앞으로 하급지 재건축 아파트로 확대될 가능성이 점쳐지고 있다. 현재는 이러한 변화를 체감하기 어려울 수 있지만, 이미 시작된 분명한 흐름으로 나타나고 있다. 이로 인해 국내 거주자들은 기존의 집주인 대신 해외 자본에 월세를 지불하게 되는 시대가 올 수 있다는 관측이 나온다.

현재 국내 비아파트 시장에는 싱가포르 투자청, 캐나다 연기금, KKR, 모건스탠리, MNG 등 다양한 글로벌 자본이 투자하고 있다. 이들 자본은 주로 코리빙 시설, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 비아파트 자산에 집중하고 있다. 투자 방식은 건물 전체를 매입하여 수백 세대의 월세와 관리비를 통합적으로 관리하는 형태로 이루어지고 있다.

해외 자본이 아파트를 직접 수백 채 매입하여 임대 사업을 펼치기에는 현실적으로 여러 규제가 복합적으로 작용하고 있다. 기축 아파트의 임대주택 등록 제한, 외국인 토지 거래 허가, 실거주 의무 등이 주요 장애물로 작용한다. 또한 법인 취득 시 취득세 중과, 높은 보유세 부담, 대출 제한 등도 투자에 걸림돌이 된다. 특히 서울 아파트의 낮은 월세 수익률은 임대료만으로는 투자 비용을 감당하기 어렵게 만들어 직접 투자를 기피하는 주요 원인이 된다.

전세 사기 사태 이후 개인 임대인과 중소 시행사들의 시장 이탈이 가속화되면서 비아파트 임대주택 공급이 위축되는 구조적 변화가 나타나고 있다. 이러한 상황에서 LH 등 공공기관은 재정 부담으로 인해 직접적인 대규모 임대주택 공급에 한계를 느끼고 있다. 반면 정부는 자체 예산 투입 없이도 안정적으로 관리되는 임대주택을 늘리고자 하는 강한 의지를 보이고 있다. 이처럼 안정적인 임대주택 투자를 원하는 글로벌 펀드의 이해관계와 재정 투입을 꺼리는 정부의 이해관계가 정확히 일치하며 새로운 시장 형성의 기반을 다지고 있다.

현재 하급지 노후 아파트의 재건축 사업은 사업성 저하로 인해 조합원들의 분담금 폭증 문제에 직면해 있다. 공사비 상승과 금융 비용 증가가 겹치면서 재건축 사업이 지연되는 악순환이 계속되고 있다. 이러한 상황에서 해외 자본이 분담금 문제로 멈춰선 하급지의 노후 아파트 재건축에 대한 대안으로 검토될 가능성이 제기된다. 추가 용적률을 활용하여 늘어나는 주택을 해외 자본 리츠에 넘기는 새로운 사업 모델이 예측되고 있다.

재건축 과정에서 추가 용적률을 허용하여 새로 늘어나는 주택을 해외 자본이 소유한 장기 임대주택으로 운영하는 방식이 제안되고 있다. 이는 재건축 시 확보된 추가 세대를 임대 리츠가 일괄 인수하는 모델로, 정부는 세제 혜택과 인허가 단축을 지원하는 대신 임대료 제한 및 무주택자 우선 공급 등의 조건을 부과할 수 있다. 이러한 정책은 국민적 반발을 줄이기 위해 명칭을 포장하여 도입될 확률이 높다.