부동산 세제 개편안 발표, 전문가 “실거주 철학 담았지만 임차 시장 불안정 우려”

정부는 실거주자를 중심으로 한 정책 기조를 유지하고 있으며, 이러한 철학은 쉽게 바뀌지 않을 것이라고 설명했다. 이로 인해 정책적인 충돌이 발생하고 있다고 언급했다.

김 위원은 이러한 정책 방향이 결국 실거주를 중심으로 부동산 시장을 재편하려는 의도를 반영하고 있다고 보았다. 이는 투자 목적의 다주택 소유보다는 실제 거주하는 주택에 대한 혜택을 강화하려는 시도로 풀이된다. 정부의 확고한 실거주 철학은 향후 부동산 시장의 주요 변수가 될 것으로 전망했다.

하지만 김 위원은 이러한 굳건한 철학 때문에 정책 변화의 유연성이 떨어진다고 지적했다. 정부의 확고한 기조가 때로는 시장의 현실적인 요구와 충돌하며 예상치 못한 부작용을 낳을 수 있다고 우려했다.

김효선 위원은 은행 WM 부서에서 초고가 주택 거주자들을 상담한 결과, 의외로 매매 관련 상담 문의가 거의 없다고 밝혔다. 대부분의 초고가 주택 소유자들이 세금 부담에도 불구하고 주택을 팔지 않고 '버티기'를 선택하고 있다는 것이다. 이들은 주로 해당 주택 한 채가 자신의 주요 자산이라고 생각하며, 거주 목적으로 소유하고 있기에 처분을 고민하지 않는 경향이 강하다고 설명했다.

김 위원은 이러한 현상이 정부의 세금 정책 변화에도 불구하고 초고가 주택 시장의 매물 잠김 현상을 심화시킬 수 있다고 분석했다. 자산가들 중에는 이미 충분한 자금력을 바탕으로 대출 없이 주택을 소유한 경우가 많아, 세금 인상에도 불구하고 주택 처분 압박을 크게 느끼지 않는 것으로 보인다. 이는 초고가 주택 시장이 다른 주택 시장과는 다른 양상을 보일 수 있음을 시사한다.

이러한 '버티기' 전략은 정부가 의도한 매물 증가를 어렵게 만들 수 있다. 특히 초고가 주택의 경우 매물이 시장에 나오지 않으면서 거래가 더욱 위축될 수 있으며, 이는 시장 전체의 유동성에도 영향을 미칠 수 있다. 정부의 정책이 일부 계층에는 의도와 다른 결과를 가져올 수 있다는 점을 보여준다.

기존 세입자들이 비자발적으로 퇴거해야 하는 상황이 2년 안에 동시에 발생할 수 있어, 2년 후에는 신규 임차 물량을 찾는 수요가 급증할 것이라는 분석이다. 이는 과거 양도세 유예 완화 시기에도 유사한 현상이 나타났음을 언급하며, 2년 후의 임차 시장에 대한 우려를 표했다.

특히 올해보다 내년부터 입주 물량이 크게 줄어드는 상황에서, 2년 후에는 신축 공급이 더욱 부족해질 것이라고 강조했다. 현재 착공이 부진한 상황을 감안할 때, 2년 뒤에는 신축 아파트가 거의 없을 것이며, 구축 아파트마저 실거주나 매물로 전환되면 임차 가능한 물량이 급격히 줄어들 것이라는 설명이다. 이러한 공급 부족은 임차 수요를 집중시켜 전세 시장에 큰 압박을 가할 것으로 예상했다.

또한, 선호도 높은 지역에 거주하는 사람들이 자녀 학교나 직장 때문에 멀리 이사하기 어려운 현실을 지적했다. 대안 주거지도 비슷한 지역 내에서 찾아야 하는데, 아파트 공급은 한정되어 있어 전세 물량 부족은 더욱 심화될 수밖에 없다고 보았다. 이러한 상황은 전세 가격의 급등으로 이어져 전세 대란을 초래할 수 있다고 전망했다.

김 위원은 이러한 전세 시장 불안정이 무주택자의 주거 안정성을 크게 위협할 것이라고 덧붙였다. 신규 임차 물량 감소와 전세 가격 상승은 무주택 가구의 주거비 부담을 가중시키고, 주거 이동의 제약을 심화시킬 수 있다고 우려했다.

초고가 주택 시장은 이미 대출 없이 거래되는 '그들만의 세상'이 되었기 때문에, 세금 정책 변화가 매수 심리에 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석이다.

김 위원은 최고의 입지를 자랑하는 초고가 주택은 재건축 시 절대적인 강자가 될 수 있는 잠재력을 가지고 있다고 강조했다. 이러한 특성 때문에 상위 0.1%의 자산가들은 세금 부담을 감수하고서라도 매입을 지속할 것으로 보았다. 입지와 상품성이 뛰어난 초고가 주택은 단기적인 조정이 있을 수 있지만, 장기적으로는 그 가치를 유지할 것이라는 견해를 밝혔다.

김효선 위원은 정비 사업 부분의 규제를 완화해야 한다고 주장했다. 현재 많은 사람들이 정비 사업 대상 주택을 소유한 채 다른 곳에 이주하여 거주하고 있는데, 현 정책은 이들에게 해당 주택으로 다시 들어가 살 수밖에 없도록 강제하여 불편을 초래하고 있다는 것이다. 이는 가족들의 주거 안정을 저해하고 비효율적인 상황을 만들고 있다고 지적했다.

또한, 재건축 지역의 세입자들은 가성비 좋은 거주를 이어가다가 갑자기 퇴거해야 하는 문제에 직면하고 있다고 언급했다. 주택 소유자는 매매도, 세입자 거주도 쉽지 않은 상황에 놓여 비효율성이 커지고 있다는 것이다. 김 위원은 이러한 문제 해결을 위해 주택을 팔 수 있도록 하거나, 세입자가 비거주하더라도 임대료 증액 없이 거주 기간을 인정해주는 등의 보완책이 필요하다고 제언했다.

김 위원은 이러한 보완책이 마련되어야만 정비 사업이 원활하게 진행되고, 관련 이해관계자들의 불편을 줄일 수 있을 것이라고 강조했다. 특히 실거주 중심 정책의 부작용을 최소화하고 시장의 유연성을 확보하기 위해서는 정비 사업에 대한 전향적인 규제 완화가 필수적이라고 역설했다.

김효선 위원은 전세 시장을 주택 시장에서 가장 중요하게 고려해야 할 요소로 꼽았다. 과거에는 전세금 상승이 매매 가격 상승을 견인하는 경향이 있었지만, 현재는 서울 아파트 전세가율이 40%대로 낮아져 매매 가격을 직접적으로 떠받치는 역할보다는 월세 가격 상승을 방어하는 중요한 역할을 한다고 설명했다.

과거 서울 아파트 전세가율이 60~70% 수준일 때는 전세 가격 상승이 매매 가격을 끌어올리는 효과가 컸으나, 지금은 전세가율이 낮아져 이러한 현상이 약화되었다는 분석이다. 오히려 지방 아파트의 전세가율이 70~80%에 달함에도 가격이 오르지 않는 점을 들어, 전세는 매매 가격 지지보다는 월세 시장의 안정화에 기여한다고 해석했다.

김 위원은 전세 제도가 존재하기 때문에 월세 가격이 과도하게 오르는 것을 막아왔다고 보았다. 전세가 없어지거나 위축될 경우, 임차인들이 모두 월세로 전환되면서 월세 가격이 급등할 수 있다는 우려를 내비쳤다. 따라서 전세 시장의 안정성은 전체 임대차 시장의 건전성을 유지하는 데 필수적이라고 강조했다.

아무리 좋은 정책이라도 시장 상황과 시기가 맞지 않으면 의도한 효과를 내기 어렵다는 입장이다.

김 위원은 현재 신규 주택 공급이 부족해질 조짐이 뚜렷하며, 이를 해결할 마땅한 방도조차 없는 상황이라고 진단했다. 이러한 공급 부족 시기에 다주택자 규제 강화 및 실거주 의무 부과 등 강력한 실거주 정책이 시행되면, 오히려 시장의 매물 감소를 부추겨 임차 시장 불안정을 심화시킬 수 있다고 우려했다.

따라서 김 위원은 정책의 방향성만큼이나 시의적절한 적용이 중요하다고 강조했다. 현재와 같은 공급 부족 시기에는 시장의 유동성을 확보하고 임차인들의 주거 안정을 도모할 수 있는 정책적 유연성이 필요하다고 제언했다.

현재 여러 정책들로 인해 구축 아파트의 매물도 줄어들 수밖에 없는 상황에서, 가장 보호해야 할 대상은 월세 임대차 시장의 세입자들이라는 점을 부인할 수 없다고 보았다.

김 위원은 정부가 현재 우려되는 부분들에 대한 맞춤형 정책을 통해 세입자 보호를 강화할 것으로 기대하고 있다고 밝혔다. 매물 감소로 인해 월세가 상승할 가능성이 커지면서, 정부가 임차인들의 주거비 부담을 완화하기 위한 구체적인 대책을 마련할 것이라는 관측이다.

이는 기존의 강력한 실거주 중심 정책의 부작용을 보완하고, 무주택자 및 임차인들의 주거 안정을 꾀하려는 정부의 움직임으로 풀이된다. 앞으로 나올 정책들이 월세 시장의 안정에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

그는 금리가 DSR(총부채원리금상환비율)과 대출 가능액에 영향을 주지만, 이는 여전히 '살까 말까 고민할 수 있는' 영역이라고 설명했다.

반면, 대출 제한은 아예 주택을 살 자격 자체를 박탈하는 것이기 때문에 훨씬 더 강력한 제약으로 작용한다고 강조했다. 즉, 대출이 가능한 수준에서 금리 변화를 고려하는 것과, 아예 대출 자체가 불가능하여 주택 매입이 원천적으로 막히는 것은 본질적으로 다르다는 것이다. 현재는 대출 제한의 효과가 압도적으로 크기 때문에, 금리 변화가 시장에 미치는 파급력은 상대적으로 작을 것이라는 견해를 밝혔다.

김효선 위원은 현재의 정책 기조가 이어진다면 무주택자들이 매우 어려운 시기를 맞이할 것이라고 전망했다. 임차 물건을 구하기가 어려워지면서 주변에서도 계약 만료 후 대체할 만한 주거지를 찾기 힘들다는 이야기가 많다고 언급했다.

특히 전세가 전월세 전환율이 기준금리 인상분만큼만 움직이지 않으며, 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 경우 월세액이 훨씬 많이 증가하기 때문에 무주택자의 주거비 부담이 크게 늘어날 것이라고 경고했다. 이는 임차 시장의 불안정이 무주택 가구의 실질적인 주거비 지출 증가로 이어질 수 있음을 의미한다.

주택 가격을 결정하는 요소는 입지와 상품성인데, 초고가 아파트들은 이 두 가지를 모두 만족하는 경우가 많기 때문이라는 설명이다.

종합부동산세(종부세)와 같은 보유세 부담으로 인해 소유자들이 재편될 수 있지만, 이는 결국 부담 가능한 자산가들로 소유권이 집중되는 결과를 낳을 것이라고 분석했다. 종부세 이슈가 현재는 크게 부각되지만, 시간이 지나면 시장이 이를 어느 정도 받아들이고 잊혀지는 시기가 올 것이라는 전망을 내놓았다.

우리나라 사람들의 주거에 대한 강력한 열망이 주택 구매의 주요 동기라는 설명이다.

또한 자산가들이 지방에서 서울로 이전하는 등 새로운 수요가 지속적으로 유입되고 있어, 기존 수요만으로 시장이 움직이는 것이 아니라고 보았다. 이는 세금 정책이 매수 심리에 미치는 영향이 일정 부분 제한적일 수 있음을 시사한다. 주거의 본질적 가치와 이동하는 자산가들의 수요가 맞물려 시장을 지지할 것이라는 견해를 밝혔다.

김효선 위원은 용산 재개발 지역에서 구역 지정도 안 된 곳의 가격이 급등하는 현상에 우려를 표했다. 이는 정비 사업 이슈 때문에 가격이 많이 올랐지만, 실제 사업성은 크게 변하지 않았다는 점을 지적한 것이다. 특히 지분 쪼개기가 너무 심하게 이루어지고 있어 문제라고 말했다.

일부에서는 아직 땅에 지어지지 않은 것을 사라고 권유하기도 하지만, 김 위원은 이러한 물건들이 단계를 정확하게 모르는 일반인들에게는 현금 청산 대상이 될 수 있다고 경고했다. 즉, 재개발 진행이 불확실하거나 사업성이 떨어진다면 투자금이 묶이거나 손실로 이어질 수 있다는 위험성을 강조한 것이다. 투자 시에는 해당 지역의 정비 사업 진행 단계와 법적 리스크를 면밀히 검토해야 한다고 조언했다.

뉴욕의 중간 지역은 활기가 넘치고 비싸지만, 외곽으로 가면 슬럼화된 곳들이 존재하는 것처럼 서울도 유사한 현상이 나타날 수 있다는 것이다.

현재와 같은 상황이 지속되면 외곽 지역의 노후 아파트들은 재건축이 어려워져 점차 낙후될 가능성이 크다고 보았다. 이는 주거 환경의 질적 저하와 함께 지역 간 불균형을 심화시킬 수 있다. 따라서 정부가 적극적으로 외곽 지역 재건축 활성화를 위한 인센티브를 제공하지 않으면 도시 전체의 주거 환경 문제가 심각해질 수 있다고 지적했다.

김 위원은 이러한 인센티브가 단순히 재정 지원에만 그치지 않고, 규제 완화나 사업성 개선을 위한 다양한 방안을 포함해야 한다고 강조했다. 그래야만 외곽 지역의 재건축 사업이 활성화되어 도시의 균형 발전을 도모하고, 주거 환경 개선을 이룰 수 있을 것이라고 주장했다.

이 지역들은 앞으로도 주택 수요가 계속 늘어날 가능성이 크다고 보았다.

아직까지 이들 지역의 주택 가격이 상대적으로 괜찮은 수준이어서, 무주택자들이 접근 가능한 금액대의 주택을 매입하기에 유리하다고 설명했다. 특히 이들 지역은 산업 발전과 함께 인구 유입이 지속될 것으로 예상되어, 장기적인 관점에서 주택 가치가 상승할 여력이 충분하다고 강조했다.

김 위원은 이러한 지역에 거주하는 무주택자들은 주택 매입을 통해 자산 형성 기회를 잡고, 주거 안정성도 확보할 수 있을 것이라고 덧붙였다.

현재와 같은 방식으로는 사업성을 높이기 어렵기 때문에, 다양한 접근 방식을 모색해야 한다는 것이다.

예를 들어, 아파트 마감재를 본인들이 인테리어 업체를 선정해 상황에 맞게 할 수 있도록 하거나, 부작용이 많다고 지적되는 커뮤니티 시설에 대한 접근 방식을 바꾸는 등 유연한 대안을 제시했다. 이러한 시도 없이는 재건축 재개발 사업의 활성화를 기대하기 어려울 것이라고 보았다.

사람들도 학습 효과가 있어 예전처럼 단순히 호재만으로 가격이 오르기보다는, 개통 후 실제 편의성 등 다른 요인들을 복합적으로 고려하는 경향이 커졌다고 설명했다.

GTX 개통이 해당 지역 거주자들의 교통 편의를 증진시키는 것은 맞지만, 이것이 곧 집값을 크게 올리는 요인이 되지는 않는다는 것이다. 다만 GTX 외에 다른 긍정적인 요인들이 함께 복합적으로 작용하는 지역은 여전히 상승 여력이 있을 수 있다고 덧붙였다. 즉, GTX는 여러 호재 중 하나일 뿐, 단독으로는 과거와 같은 파급력을 가지기 어렵다는 분석이다.

비아파트 공급은 비교적 빠르게 시장에 물량을 늘릴 수 있는 방법이기 때문에, 정부가 이를 적극적으로 반영하려 하고 있다고 보았다.

또한, 임대차 시장의 불안정성이 심화되거나 상황이 악화될 경우, 정부가 단순히 공급 확대뿐만 아니라 수요를 조정하는 등의 추가적인 정책을 고민할 것이라고 전망했다. 이는 현재의 공급 부족과 실거주 중심 정책으로 인한 임차 시장의 부담을 정부도 인지하고 있으며, 필요한 경우 추가적인 개입을 고려할 수 있다는 의미로 해석된다.