잠실본동, 민간도심복합개발 추진

지난주 토요일, 잠실본동 하단 지역에서 민간도심복합개발 추진을 위한 주민 설명회가 개최됐다. 송파구 잠실동 315번지 일원의 정비 PM사는 닥터빌드가 맡고, 사업 시행 예정자로는 신한자산신탁이 협력하여 사업을 추진할 계획이다. 신탁사가 사업에 참여함으로써 자금 조달의 투명성이 확보되고 사업 추진의 가시성이 높아질 것으로 예상된다.

잠실본동 개발 구역 인근에는 삼성동 GBC와 코엑스, 그리고 종합운동장 일대가 대규모 개발 사업으로 변화하고 있다. 특히 잠실 스포츠 마이스 복합 공간 조성 사업이 진행 중인데, 여기에는 전시 컨벤션 센터, 호텔, 경기장, 상업 시설 등이 한꺼번에 들어설 예정이다. 이러한 조 단위의 대규모 사업들은 잠실본동 일대의 일자리를 창출하고 상권을 확대하는 등 지역 생활권에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.

잠실본동 하단 구역은 재개발 추진 요건을 충족한다. 구역 내 노후도는 73.8%로, 재개발 기준인 60%를 상회한다. 또한, 주거 중심형 개발 기준인 구역 면적 3만 제곱미터 초과 6만 제곱미터 이하 요건도 약 59,700제곱미터로 정확히 만족한다. 이 구역은 폭 20미터 이상의 간선도로에 접해 있으며, 구역 전체가 폭 6미터 이상의 도로로 둘러싸인 하나의 지구 덩어리로 형성되어 있어 모든 입지 조건을 충족한다.

민간도심복합개발은 일반 재개발이나 모아타운 사업과 비교했을 때 용적률 측면에서 큰 이점을 가진다. 일반 재개발과 모아타운의 용적률은 300% 수준이지만, 민간도심복합개발은 종상향 후 최대 700%까지 용적률 확보가 가능하다. 용적률이 두 배가 되면 건설할 수 있는 주택의 수도 두 배로 늘어나며, 이는 일반 분양 물량의 증가로 이어진다. 결과적으로 일반 분양 수익이 늘어나 소유자들이 부담해야 할 분담금이 줄어들게 된다.

이 사업은 조합 대신 신탁사 또는 리츠사가 시행하는 방식으로 진행된다. 이 방식은 공사비 갈등이나 불투명한 조합 운영 문제와 같은 기존 재개발 사업의 구조적 한계를 해소할 수 있다. 신탁사는 법에 정해진 수수료만을 받으며, 그 외의 이익은 모두 토지 소유자들에게 돌아가는 구조이다. 시공사 선정, 사업 시행 계획, 관리 처분 계획 등 모든 주요 결정 사항은 토지 소유자 전체 회의를 통해 투명하게 결정되어 운영된다.

신축 빌라 투자 사례를 통해 추정 수익성을 분석했다. 현재 6억 원을 투자하여 신축 빌라를 매입하고, 예상 비례율 203%를 가정하면 권리가액은 12억 2천만 원이 된다. 25평형 신축 아파트 조합원 분양가가 16억 8천만 원으로 예상될 경우, 권리가액을 제외한 분담금은 4억 6천만 원이다. 결과적으로 총 투자비는 초기 투자금 6억 원과 분담금 4억 6천만 원을 합쳐 10억 6천만 원이 된다. 이는 현재 잠실 한복판의 25평형 신축 아파트 시세가 30억 원대임을 고려할 때, 상당한 투자 가치를 가질 것으로 분석된다.