지금은 이런 아파트 사세요, 큰 부 됩니다

현재 동대문 등 강북권 상위 지역의 부동산 시장 흐름이 가장 강한 것으로 나타난다.

내년에는 광북 지역의 상승률이 가장 높을 것으로 예상한다.

이러한 지역들 역시 유동성이 증가하면 결국 밀어 올려질 수밖에 없을 것이라는 전망이다.

송파구는 48%, 강동구는 45% 등 서울 주요 지역들은 3년 동안 40% 후반대의 높은 상승률을 기록했다.

반면 종로구, 구로구, 광북구, 도봉구 등은 평균 대비 상승폭이 낮아 아직 크게 올랐다고 보기 어렵다. 지금은 이들 지역이 덜 오른 지역을 중심으로 갭을 메우는 시기로 보인다.

대출 규제와 시기적 요인이 맞물려 저평가 지역이 부각되고 있다.

과거 상승장에서 대출 규제가 강해지자 저평가 지역으로 관심이 옮겨가는 현상이 나타났고, 이로 인해 상승 시점이 앞당겨진 면도 있다는 분석이다. 아직 전고점에 도달하지 못한 지역들을 중심으로 상승세가 지속될 것으로 예상된다.

현재 환율 하락은 오히려 반도체 수출 기업에 하방 압력을 가하는 요인으로 작용한다.

수출 호조로 인한 유동성 공급은 정책적 통제가 어려운 상황이다.

지난 10년간 벌었던 수익을 1년 만에 달성하는 이례적인 유동성이 공급되고 있으며, 이러한 상황에서 유동성과 통화량이 줄어들기를 기대하기는 어렵다는 지적이다. 유동성이 유지되는 한 상승 추세는 꺾이기 힘들 것이라는 전망이다.

내년 상반기에는 30억 원 이상의 강남권 고가 매물들이 더 많이 쌓일 것으로 예상한다.

내년 6월 1일 종부세 기준일을 앞두고 3~4월경 정부가 강력한 부동산 대책을 내놓으면서 시장 분위기를 누르려 할 가능성이 있다. 일시적인 반등이 나타나더라도 추가 규제에 대한 각오가 필요하다는 시각이다.

수익률만 놓고 보면 강북 지역이 강남보다 훨씬 더 유리할 수 있다는 분석이다. 고가 부동산 보유는 재산 분배 차원에서 선택적인 전략이 될 수 있다.

내년에 정부가 부동산 정책을 또 내놓을 가능성이 높으며, 이 경우 20억대 구간의 한강벨트 지역이 정책의 타겟이 될 수 있기 때문이다. 단기적 관점보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하다.

내년 시장을 고려할 때, 오히려 아예 저가 구간을 매수하거나 아예 고가 구간을 선택하는 것이 통계적으로 유리할 수 있다.

애매한 중간 구간은 피하고, 길게 가져가는 장기적인 투자 전략이 필요하다는 조언이다.

반면 금천구, 평택 등 2.5분위 지역은 아직 상승 흐름이 도달하지 않은 상황이다. 유동성 증가 시 이들 외곽 지역도 밀어 올려질 가능성이 크다는 전망이다.

최근 부동산 시장의 트렌드가 크게 바뀌면서 신축 아파트에 대한 선호도가 예전보다 훨씬 강해졌다.

이는 입지가 좋은 구축이나 준신축 아파트보다 입지가 한 단계 낮더라도 신축 역세권 아파트가 비슷하거나 더 좋은 성과를 보이는 추세로 이어진다. 신축 역세권 단지가 시장을 주도하고 있다는 분석이다.

현재 신축 아파트의 매력이 강해 신혼부부나 어린 자녀가 없는 가구는 역세권 대단지 신축으로 가서 추후 갈아타기를 고려하는 것이 실거주에도 괜찮다. 하지만 자녀의 초·중·고 학령기를 모두 해당 지역에서 보내려는 경우에는 아파트의 상품성보다는 입지와 학군을 우선하여 선택하는 것이 훨씬 좋을 것이라는 조언이다.

부동산 가격 측면에서 서울 내 거주 자체보다는 강남 접근성이 더 큰 영향을 미친다. 서울이냐 아니냐보다 강남 접근성이 가격에 더 중요하다.

따라서 서울 외곽 지역과 경기도권의 강남 접근성을 비교하여 판단해야 한다. 현재 서울 서부권보다는 동남부권의 선호도가 높은 경향이 나타난다.

단기적인 조정 가능성보다는 장기적인 상승 확률이 높다는 분석이다.

정부가 강조하는 DSR(총부채원리금상환비율)과 소득을 중심으로 자금 계획을 세우고, 금리가 1% 정도 추가 상승할 수 있다는 가능성을 염두에 두어 보수적으로 접근하면서도 공격적인 투자를 고려해야 한다.

단기간에 너무 많이 오른 지역은 2027년 강남처럼 매물 출회에 따른 일시적 조정 구간이 올 수 있으므로 갈아타기에 주의해야 한다.

정부의 세금 규제나 정책 영향이 적은 핵심 지역, 즉 서울 전체에 큰 비중을 차지하는 금액대의 지역들은 신경 쓰지 말고 갈아타기를 진행하는 것이 좋다. 더 좋은 입지로 이동하는 전략은 상승장과 하락장 모두에서 유효하다.

현재 미국과 중국 간의 패권 전쟁이 진행 중이며, AI 산업 주도권을 놓치지 않기 위해 각국은 재정 정책을 유지하거나 단기적 위기 시 양적 완화를 재개할 가능성이 크다.

이러한 관점에서 볼 때, 현재의 상승장이 1년 이내에 짧게 끝날 가능성은 낮다. 유동성과 금리의 힘 대결에서 유동성의 힘이 우세할 것이라는 전망이다.