종부세·양도세 대대적 개편 예고, 고가 1주택자 세 부담 늘고 갭 투자 불리해져

2026 세제 개편안이 발표되었으며, 이는 세금을 어떻게 납부해야 하는지에 대한 변경 사항을 담고 있다. 가장 큰 관심사는 부동산 세금이다. 그러나 이 개편안은 아직 확정된 것이 아니며, 계속해서 바뀌고 있으므로 향후 변동될 수 있다.

이번 세제 개편안은 크게 네 가지 목표를 가지고 있다. 첫째는 잠재 성장률을 반등시키는 것이고, 둘째는 민생과 지방을 지원하는 것이다. 셋째는 공정 과세를 위한 조세 개혁이며, 마지막은 세제 합리화다. 이 중 공정 과세는 부동산과 관련이 깊고, 잠재 성장 반등은 기업에 대한 내용을 담고 있다. 민생과 지방 지원은 각각 민생과 관련된 세금 감면과 지방 기업에 대한 지원 내용을 포함한다.

이번 세법 개정안이 통과되면 궁극적으로 3조 4천억 원가량의 세수 증가가 예상된다. 이 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 종합부동산세로, 2027년에 8천억 원, 2028년에 1조 2천억 원, 2029년에 2천억 원 등 총 2조 원 정도가 3년에 걸쳐 증가할 예정이다. 소득세와 법인세는 소폭 감소하고, 부가가치세는 다소 증가할 것으로 보인다. 이번 개편안의 핵심은 단연 부동산세이며, 특히 종부세와 양도소득세의 변화가 주요 내용이다.

이번 종부세 개편안은 공시가격을 제외한 종합부동산세 산출 공식의 거의 모든 요소를 변경했다. 기본 공제는 전반적으로 축소되어 세금 부담이 늘어나는 방향으로 개정되었다. 다만, 고가 주택을 제외한 거주용 1주택의 경우에는 기본 공제가 확대되어 세금 부담이 줄어들었다. 또한, 공정시장가액비율은 상향 조정되었고 세율도 인상되었다. 1세대 1주택 세액 공제에 한도가 새로 생겼으며, 세 부담 상한도 높아졌다.

종합부동산세의 기본 공제액이 1세대 1주택 거주자 기준으로 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정되었다. 이는 과거 12억 원을 초과하면 종부세가 부과되었던 것과 달리, 이제는 14억 원을 넘어야 종부세가 부과된다는 의미다. 따라서 거주용 1주택자의 세금 부담은 줄어들 것으로 보인다. 반면, 비거주 주택의 기본 공제액은 9억 원으로 줄어들었다. 이는 최근 아파트 및 주택 가격 상승을 반영하여, 비거주 주택에 대한 종부세 부과 범위가 더 넓어졌음을 의미한다.

기본 공제 조절의 주요 함의는 거주하지 않는 주택에 대해 종부세를 내는 납세자가 증가했다는 점이다. 과거보다 13억 원을 초과하는 비거주 주택을 소유한 경우 종부세를 낼 가능성이 커졌다. 이는 고가 주택에 거주하는 것이 세금 측면에서 이득이며, 거주하지 않으면 종부세 부담이 늘어날 수 있음을 시사한다.

종합부동산세의 과세 표준 6억 원 이상 구간부터 세율이 인상된다. 이는 시장가치로 환산했을 때 시가 32억 원 이상의 아파트부터 종부세 세율이 높아진다는 의미다. 따라서 시가 30억 원, 40억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 종부세 부담이 더욱 증가할 것으로 예상된다.

종합부동산세 세액 공제 기준이 기존의 '보유 기간'에서 '거주 기간'으로 변경되었다. 이는 다주택자의 경우 여러 주택을 소유하더라도 실제 거주하는 주택은 하나뿐이므로, 나머지 주택들은 보유 기간이 길어도 세액 공제를 받을 수 없게 됨을 의미한다. 또한, 갭 투자처럼 전세를 준 주택에 직접 거주하지 않는 경우에도 세액 공제를 받기 어려워질 수 있다.

종합부동산세 세액 공제에 한도가 신설되었다. 2027년에는 800만 원으로 설정되며, 2028년부터는 600만 원으로 축소된다. 이는 기존에 주택 가격이 높고 보유 기간이 길수록 세액 공제액이 높았던 방식과 달리, 특정 금액 이상으로는 세액 공제를 더 이상 해주지 않겠다는 의미다.

현행 장기보유 특별공제 제도에 따르면, 1세대 1주택을 기준으로 주택을 보유하고 거주한 기간 1년마다 각각 4%씩 양도소득세가 공제된다. 즉, 보유와 거주를 동시에 할 경우 연간 8%의 공제가 적용된다. 최대 10년까지 카운트되어, 10년 이상 보유 및 거주 시 최대 80%까지 양도세 공제가 가능하다.

2029년부터는 주택 보유에 따른 양도소득세 공제 제도가 완전히 폐지된다. 앞으로는 주택에 실제 거주한 기간에 대해서만 연 8%의 공제가 적용된다. 즉, 과거처럼 10년간 거주하며 보유하면 최대 80%까지 공제가 가능하지만, 주택을 보유만 하고 실제 거주하지 않을 경우 양도세 공제 혜택을 받을 수 없게 된다. 이는 양도세 공제의 조건이 '보유'에서 '거주'로 명확하게 전환됨을 의미한다.

이번 양도세 공제 기준 변경은 갭 투자자들에게 상당한 영향을 미 미칠 것으로 예상된다. 특히 오래전에 주택을 구매하여 큰 시세 차익을 얻은 갭 투자자들이 직접적인 영향을 받게 된다. 이들은 주택을 보유하고 있더라도 실제 거주하지 않기 때문에, 아무리 오랫동안 주택을 보유했더라도 양도세 부담이 그대로 적용될 수 있다. 단순 보유만으로는 더 이상 공제 혜택을 받을 수 없기 때문에, 앞으로 집주인의 실거주 수요가 증가할 것이라는 전망이 나오고 있다.

장기 거주한 30억 원 이하 아파트에 대한 양도소득세 공제가 확대된다. 30억 원 이하 주택을 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 경우, 양도세 기본 공제액이 현재 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 상향 조정된다. 이는 해당 조건에 부합하는 장기 거주자들에게 더 많은 양도세 공제 혜택을 제공하겠다는 의미다.

양도소득세 중과 '유예'와 '완화'는 명확한 차이가 있다. 중과 유예는 말 그대로 중과세를 아예 적용하지 않고 기본 세율만 적용하는 것을 의미한다. 반면, 한시 완화는 중과 세율을 적용하되, 그 부담을 일시적으로 줄여주는 개념이다. 예를 들어, 원래 20%의 중과세를 부과해야 할 경우, 한시 완화를 통해 5%만 부과하는 식이다. 따라서 유예는 중과세 자체를 없애는 것이고, 완화는 중과세율을 낮춰주는 것이다. 과거 중과 유예 시에는 기본 세율만 적용되었지만, 현재 한시 완화는 양도세에 5~15%포인트의 추가 세율이 적용된다.

과거 중과 유예 시에는 납세자가 중과세를 완전히 면제받았기 때문에 훨씬 유리했다. 그러나 이번 한시 완화는 중과세율을 일부 경감해 주는 방식이어서, 과거 유예 때보다 높은 세금을 부담하게 된다. 더욱이 2029년 이후에는 한시 완화 혜택이 사라지고 양도세 중과가 예외 없이 적용될 예정이다.

생산적 금융 ISA의 납입 한도가 크게 확대된다. 연간 납입 한도는 2천만 원, 총 납입 한도는 2억 원으로, 기존 ISA 대비 두 배 늘어났다. 투자 기간 또한 10년으로 두 배 연장된다. 그러나 중요한 변화는 연간 한도 이월이 더 이상 불가능하다는 점이다. 기존 ISA는 연간 한도 중 사용하지 않은 금액을 다음 해로 이월할 수 있었으나, 이제는 해당 연도에 사용하지 않은 한도는 소멸되며, 다음 해에도 다시 연간 2천만 원의 한도가 새로 부여된다. 이는 기존 제도에 비해 다소 불리해진 부분으로 평가된다.

기존 ISA 계좌와 새로 도입된 생산적 금융 ISA 모두 2029년에 일몰될 예정이다. 이는 모든 ISA 계좌에 만료 기한이 설정되어 있음을 의미하며, 2030년 이후에는 종합적인 성과를 평가하여 제도를 다시 변경할 가능성도 있다.

기존 ISA 계좌를 가진 일부 투자자들은 일몰 기한의 영향을 받지 않기 위해 계좌 만기를 매우 길게 연장하려는 움직임을 보이고 있다. 현재 기존 ISA 계좌의 만기를 2999년 등으로 설정하여 사실상 영구적으로 연장하려는 신청이 쇄도하고 있는 상황이다.

국내 특유의 현상인 '주가 누르기'를 방지하기 위한 세제 개편이 추진된다. 이는 기업 오너가 고령화되거나 후계자에게 기업을 물려줄 시기에 주가가 오랫동안 오르지 않는 현상을 지칭한다. 주가가 높으면 상속·증여세 부담이 커지기 때문에, 의도적으로 주가를 낮게 유지하려는 경향이 나타난다. 이러한 상속·증여세 회피 시도를 막고, 기업 가치를 정상적인 가격으로 과세하기 위한 세제 개편안이 마련되었다.

지방 주도 성장을 강화하기 위해 국내 지방 첨단 산업에 대한 세액 공제가 강화된다. 태양광, 풍력, 2차전지, 반도체 등 핵심 첨단 산업 분야에 지방 투자를 할 경우 세금 감면 혜택이 적용된다. 특히 주목할 점은 기업 규모에 관계없이 동일한 공제율을 적용한다는 것이다. 과거에는 중소기업에 더 많은 혜택을 주는 등 기업 규모별 차등이 있었으나, 이제는 모든 기업에 동일한 공제를 적용하여 지방 투자를 장려할 방침이다.