서울 아파트, 내년부터 다시 오른다

서울은 이미 일자리가 많지만, 특정 지역에서는 일자리가 계속 늘어나고 새로운 교통망이 들어서면서 주거 환경이 개선되고 있다는 분석이다. 이와 함께 새 아파트들이 꾸준히 공급되어 주거 선호도를 높이는 요인으로 작용하고 있다.

아파트 시장은 물건 부족 현상으로 인해 회복을 넘어선 상승세가 지속될 것으로 김학렬 소장은 예측했다. 반면 비아파트 시장은 시세 차익을 기대하기보다 월세를 통한 수익을 얻는 상품으로 봐야 한다고 지적했다. 빌라 시장은 외부 변수와 공급량에 취약해 투기성 자금의 유입에 민감하게 반응하고, 이는 부동산 시장의 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다고 설명했다.

최근 전세 사기 등으로 확산된 '빌라 포비아'는 뉴스 보도에 의해 부정적인 인식이 과도하게 씌워진 측면이 있다고 김학렬 소장은 분석했다. 실제 전세 사기 피해 비율은 1% 미만으로 추정되며, 빌라를 팔고 아파트로 이사 가려는 과정에서 환금성 문제를 경험한 이들이 이러한 인식을 강화하는 경향이 있다고 설명했다. 이는 비아파트 시장의 구조적인 문제와 맞물려 빌라에 대한 불신을 키우는 요인으로 작용한다고 덧붙였다.

김학렬 소장은 내년 강남 아파트 시장이 폭등하기보다는 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망했다. 올해는 거래가 거의 얼어붙었으나, 내년 상반기에는 급매물 위주로 거래가 이어질 것으로 보았다. 강남 시장은 인플레이션 수준의 상승률을 보이며 안정적인 흐름을 유지할 가능성이 크다고 분석했다. 이러한 예측은 강남 지역의 높은 가격대와 공급 부족 현상이 지속될 것이라는 판단에 기반한다.

김학렬 소장은 현재 30억대와 20억대 구간의 아파트들이 더욱 단단해질 것으로 내다봤다. 해당 구간은 수요층이 안정적으로 형성되어 물건이 부족한 현상이 지속될 것이라고 분석했다. 동시에 마포, 성동, 동작, 강동구 등 한강 벨트 지역의 위상이 더욱 높아질 것으로 보았다. 내년에는 특히 15억 이하 구간의 아파트 거래가 활발하게 이루어질 것으로 예상하며, 이 구간의 실수요자 유입이 증가할 것이라고 덧붙였다.

GTX-A 노선의 삼성역 철근 누락으로 인한 보강 공사로 전체 개통이 1년 순연되어 내년 하반기에 개통될 예정이다. 삼성역 구간은 몇 년 더 걸리겠지만, 수서역에서 파주나 고양시를 연결하는 구간은 내년 하반기에 개통이 가능할 것으로 전망된다. 김학렬 소장은 이러한 개통 지연에도 불구하고 파주와 고양시는 교통망 확충이라는 큰 호재를 맞이할 것이라고 평가했다. GTX-A 노선은 이들 지역의 접근성을 크게 개선하여 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 분석했다.

평촌, 산본, 중동, 일산 등 1기 신도시의 정비사업은 상당한 시간이 소요될 것으로 김학렬 소장은 내다봤다. 이들 지역에 진입하는 투자자들은 단기적인 시세 차익이나 실거주를 기대하기보다는 최소 10년 이상 장기적인 투자 관점에서 접근해야 한다고 강조했다. 또한 예상보다 많은 추가 비용이 발생할 수 있으며, 주변 시세 상승이 뒷받침되어야 정비사업이 원활하게 진행될 수 있다는 현실적인 조언을 덧붙였다.

김학렬 소장은 경기도가 수도권에서 가치 상승 여지가 가장 많은 곳이라고 평가했다. GTX A, B, C 노선 개통은 경기도의 위상을 크게 높일 것이며, 각 노선이 준공되고 개통됨에 따라 단계적인 가격 상승을 보일 지역들이 나타날 것이라고 전망했다. 특히 내년 경기도 지역의 공급 물량과 서울 대비 상대적으로 저평가된 가격은 큰 상승 잠재력을 가지고 있다고 분석했다. GTX는 경기도를 서울의 주요 생활권으로 편입시키며 부동산 시장의 판도를 바꿀 핵심 변수가 될 것으로 내다봤다.

김학렬 소장은 광주 반도체 호재에 대한 투자에 신중해야 한다고 강조했다. 삼성전자와 하이닉스 프로젝트가 아직 최종 확정되지 않았으며, 수도권 집중도가 우선 고려될 것이라는 점을 지적했다. 또한 반도체 사이클의 변동성으로 인해 사업 지연 가능성도 크다고 보았다. 광주는 투자 목적보다는 실거주 관점에서 정비사업을 접근하는 것이 합리적이라고 조언하며, 10년 이상 장기적인 관점에서 접근해야 한다고 덧붙였다.

김학렬 소장은 부산 부동산 시장에서 삼익비치, 우동3구역, 촉진3구역 등 3대장 지역의 움직임에 주목해야 한다고 밝혔다. 특히 삼익비치는 부산 상단 시장의 상징적인 지표로, 1대1 재건축과 높은 추가 분담금이라는 특성을 통해 지방 부동산의 가격 한계치를 확인할 수 있을 것이라고 분석했다. 삼익비치의 재건축 진행 상황과 시세 상승이 부산 전체 시장에 미치는 영향이 클 것이라고 전망했다.

김학렬 소장은 대구 부동산 시장에서 상위권 단지들의 이동 현상이 발생하고 있다고 설명했다. 현재 W 아파트와 힐스테이트 아파트가 18억대를 기록하는 가운데, 재건축 아파트의 시세가 기존 가격인 18억을 넘어섰다고 언급했다. 이는 대구 시장에서 재건축을 통한 신축 아파트가 상위권을 형성하며 시장을 주도할 것임을 시사한다. 대구는 무조건 신축 아파트를 중심으로 접근해야 한다고 조언했다.

김학렬 소장은 대전이 최근 가장 부각받는 지역 중 하나라고 밝혔다. 이는 대전에서 서울로 KTX나 SRT를 이용해 출퇴근하는 수요층이 존재하기 때문이다. 서울, 경기, 인천 지역의 공급 물량 부족이 예상되는 내년에 강원도와 충청권이 서울의 새로운 배후 수요지로 부상할 것으로 전망했다. 특히 대전 내에서는 서구와 유성구가 대덕구, 동구, 중구에 비해 압도적인 우위를 보이며, 세종시와 대전 유성구, 서구가 같은 생활권으로 묶여 동반 상승할 가능성이 높다고 분석했다.

김학렬 소장은 서울의 구축 아파트보다 경기도 신축 아파트가 투자 우위에 있다고 강조했다. 특히 과천, 성남, 하남, 광명을 '경기도 F4'로 지칭하며, 이 지역들은 이미 서울 중위권 아파트보다 높은 가격대를 형성하고 있다고 설명했다. 서울 중위권 가격 수준으로 조정될 때가 매수 적기이며, 이들 지역의 가격은 지속적으로 상승할 것이라고 전망했다. 이는 서울 외곽 구축 아파트의 투자 매력이 상대적으로 낮아지고 있음을 시사한다.

김학렬 소장은 서울 내에서 강서구, 영등포구, 노원구를 특히 유망한 지역으로 꼽았다. 이 세 지역은 현재도 가격이 상승하고 있지만, 앞으로 더 큰 폭의 상승이 예상된다고 밝혔다. 공통적으로 일자리가 획기적으로 증가하고 있으며, 신규 교통망 확충 계획이 풍부하다는 점이 강점이다. 준신축 아파트 및 정비사업이 가능한 단지에 주목할 필요가 있다고 조언하며, 이러한 변화가 해당 지역의 주거 가치를 높일 것이라고 분석했다.

김학렬 소장은 경기도 비규제 지역과 GTX 수혜지에 대한 투자를 추천했다. 특히 고양시 덕양구는 창릉 신도시를 중심으로 GTX-A 창릉역 개통의 최대 수혜지가 될 것으로 보았다. 창릉역 개통 시 15억까지 상승할 가능성이 있다고 예측하며, 구축 아파트를 추천하는 이유는 자금 여력이 부족한 투자자들을 위함이라고 설명했다. 군포시 역시 GTX-C 금정역이 착공하게 되면 최대 수혜지가 될 것이라고 강조하며, 이들 지역이 향후 높은 가치 상승을 보일 것으로 전망했다.

김학렬 소장은 부동산 투자 시 전세가 확인의 중요성을 강조하며, 전세가 상승이 매매가 상승의 선행 지표가 된다고 설명했다. 전세가가 올랐음에도 불구하고 매매가가 아직 따라오지 않은 아파트는 실거주 목적으로 매수하기 좋은 타이밍이라고 조언했다. 일반 아파트 매수자라면 반드시 전세가를 기준으로 삼아 투자 결정을 내려야 한다고 강조하며, 전세가 변동 추이를 통해 시장의 흐름을 파악하는 것이 중요하다고 덧붙였다.

김학렬 소장은 『머니 트렌드 2027』 책이 기존 트렌드 책들과 달리 실질적인 돈 버는 방법을 다룬다는 점을 차별점으로 꼽았다. 이 책은 각 분야 최고 전문가들이 경쟁하듯 작성한 콘텐츠로 구성되어 있으며, 2027년도까지의 경제 흐름을 파악하고 돈이 될 기회를 포착하기 위한 최적의 지침서라고 설명했다. 복잡한 경제 상황 속에서 독자들이 실질적인 투자 인사이트를 얻을 수 있도록 돕는 것이 이 책의 목표라고 강조했다.

김학렬 소장은 다양한 분야의 독서가 세상을 보는 안목을 넓히는 데 큰 이점이 있다고 강조했다. 주식, 금리, 부동산 지식을 연결함으로써 시장에 대한 통찰력을 확보하고, 이는 곧 세상의 이치에 더 쉽게 접근할 수 있게 만든다고 설명했다. 여러 분야의 전문가와 자연스럽게 소통할 수 있는 인적, 지적 범위가 확장되어 더욱 여유로운 삶을 영위할 수 있다고 덧붙였다. 결국 다양한 독서는 복합적인 사고를 가능하게 하여 더 나은 의사결정을 돕는다고 보았다.