정부, '10평 더 짓게 해줄게' 빌라 공급 대책 발표…규제 완화로 공급 활성화 목표

서울의 주택 시장에서 아파트가 절반을 차지하고 있으며, 나머지 절반은 다세대주택(빌라), 다가구주택, 오피스텔 등 비아파트가 구성한다. 장순원 기자는 "비 아파트 뭐 흔히 말한 빌라 단독 주택 뭐 이런 건데 이게 중요해요. 서울시의 전체 주택 가운데 한 절반이 아파트고 나머지 절반은 다세대 소위 말한 빌라죠. 한 4층 정도에 여러 세대가 같이 사는 다가구주택, 오피스텔 이런 것들이 나머지 한 절반 정도 돼요"라고 설명하며 비아파트의 중요성을 강조했다.

이러한 비아파트는 서민 주거 안정에 중요한 역할을 하지만, 최근 들어 공급 부진이 심화되어 주택 시장에 문제를 야기하고 있다.

비아파트의 신축 착공 물량은 최근 10년 평균인 약 5만 6천 호에 크게 못 미치는 수준으로 떨어졌다. 장순원 기자는 "비아파트 신축 착공 10년 평균이 한 5만 6,000원 정도 되는데 21년 만에도 그럭저럭 그 평균치는 했는데 상황이 안 좋아지면서 점점 내려갔다가 회복이 안 되고 있어요. 지금 그래서 드라마틱하게 떨어졌네요. 10년 평균치에 25%밖에 착공이 안 되다 보니까 공급에 문제가 좀 많이 있는 그런 상황이죠"라고 지적했다.

2021년에는 평균치를 유지했지만, 이후 상황이 악화되면서 착공 물량이 급격히 감소해 현재는 10년 평균치의 25%에 불과한 수준으로 떨어졌다.

빌라 공급 부진의 주요 원인은 전세사기 여파로 인한 사업성 악화와 그로 인한 공급 중단이다. 장순원 기자는 "빌라 같은 경우에 사업자가 먼저 빌라를 짓고 그걸 팔던지 혹은 전세입자를 구해서 목돈을 마련해야 되잖아요. 22년 23년 요때 전세사기가 많이 부각되면서 세입자들이 혹은 살려는 사람들이 다 이 빌라를 외면하니까 프로세스가 멈추고 공사비를 회수할 수가 없고 그러니까 결국엔 빌라를 안 짓게 되는 이런 악순환에 빠졌는데..."라고 현 상황을 분석했다.

전세사기 문제로 인해 빌라에 대한 세입자와 매수자들의 외면이 심화되면서 건설 사업자들이 공사비 회수에 어려움을 겪고, 결국 새로운 빌라 건설을 포기하는 악순환에 빠진 것이다.

정부는 비아파트 공급 활성화를 위해 일조권 사선 규제를 완화하는 대책을 발표했다. 일조권 규제는 인접한 건물들의 햇빛 가림을 방지하기 위해 도입된 것으로, 건물 높이에 따라 일정 거리를 띄우도록 제한하는 규정이다. 장순원 기자는 "일조권 규제라는 게 집들이 다닥다닥 붙어 있잖아요. 빌라는 특히나 더 그렇죠. 앞에 있는 빌라가 여기 있으면 뒤쪽에 있는 빌라는 햇볕을 가리잖아요. 그래서 햇볕을 조금이나마 덜 가리라 이런 취지에서 사선 규제를 도입했는데 3층을 넘어가는 순간부터 그 높이의 절반까지 떨어지도록 규제를 했어요"라고 설명했다.

특히, 3층을 넘어가는 건물부터는 높이의 절반만큼 뒤로 물러서서 지어야 하는 규제로 인해 건축 가능한 면적이 줄어들었다. 이번 완화는 이 규제 때문에 발생하는 건축물 형태의 비효율성을 개선하여 더 넓은 면적을 활용할 수 있도록 하는 데 초점을 맞추고 있다.

기존의 일조권 사선 규제는 건축물의 공간 활용성을 떨어뜨리고 불법 증축을 유발하는 원인이 되었다. 장순원 기자는 "높이 규제 때문에 저런 게 생기는 거예요. 옆 건물이 있을 때는 현실에서는 요런 식으로 많이 짓습니다. 이렇게 계단식으로요. 요렇게 지어놓고 이렇게 불법 증축하는 것도 많아요. 왜냐면 공간 활용성이 떨어지니까..."라고 지적했다.

규제 때문에 계단식으로 건축되는 경우가 많았는데, 이는 효율적인 공간 활용을 저해하고, 결국 부족한 공간을 채우기 위한 불법 증축으로 이어지는 경향이 있었다.

이번 규제 개선은 특히 10m에서 17m 사이의 높이 구간에 대한 규제를 합리화하는 데 중점을 두었다. 장순원 기자는 "요번에 개선한 게 10m까지는 1.5m 띄는 건 그대로 두고, 10m에서부터 17m까지는 높이의 절반만큼 규제하는 것에서 그냥 5m만 떼라 요런 식으로 바꿔 준 거예요. 삼각형으로 하지 말고 10m 기준으로만 잘라. 그렇게 하면 노란색 공간을 더 찾아먹을 수가 있는 거죠"라고 설명했다.

기존에는 10m를 초과하는 건물 높이에서 높이의 절반만큼 이격 거리를 두어야 했지만, 이제 10m부터 17m까지의 구간에서는 일괄적으로 5m만 이격하면 된다. 이는 건축 시 삼각형 모양으로 후퇴해야 했던 비효율적인 설계를 개선하여, 노란색으로 표시된 추가적인 공간을 확보할 수 있게 함으로써 건축 가능한 연면적을 늘리는 효과를 가져올 것으로 기대된다.

이러한 규제 완화는 특히 다가구주택의 층수 제한을 기존 3층에서 4층으로 상향하는 것과 함께 적용되어 용적률을 더욱 효율적으로 활용할 수 있게 할 예정이다. 이를 통해 건축주들은 더 많은 세대를 수용하거나 더 넓은 주거 공간을 제공하여 사업성을 높일 수 있을 것으로 보인다.