부동산 세법, '거주' 중심으로 전면 개편… 비거주 1주택자 불이익 커진다

윤태화 교수는 이번 세제 개편안의 목표가 부동산 가격 안정보다는 조세 형평성을 개선하는 것이라고 설명했습니다. 그는 "부동산 가격은 수요와 공급의 원리에 따라 결정되는 것이 맞다는 대통령의 말씀도 있었고, 개편안의 내용도 공정한 과세와 부동산 과세 제도의 합리화를 정책 방향으로 가지고 있습니다"라고 밝혔습니다.

정부는 부동산 가격 조절보다는 세제 시스템의 합리성을 높이고, 공정한 과세 원칙을 확립하는 데 중점을 두고 있습니다. 이는 과거 세금으로 집값을 직접 통제하려던 방식에서 벗어나, 시장 원리를 존중하겠다는 의지로 해석됩니다.

이번 세제 개편안의 가장 중요한 목표는 '거주 중심의 부동산 시장을 정착시키는 것'입니다. 윤 교수는 "거주 중심의 주택 시장을 정착을 시키고 또 과세 형평성을 제고를 해서 부동산 세제를 합리화하는 것이 정책 목표다 이렇게 요약할 수 있을 것 같습니다"라고 강조했습니다.

이는 주택을 투자나 투기의 수단이 아닌, 실제 거주하는 공간으로 인식하고 관련 세제 혜택을 집중하겠다는 의지로 풀이됩니다. 다주택자 규제 일변도였던 과거 정책에서 벗어나, 1주택자라도 거주 여부에 따라 세금 부담이 달라지는 구조로 전환됩니다.

새로운 세법의 '과세 정상화'는 특정 상황에서는 세금 증가로, 다른 상황에서는 감소로 이어질 수 있습니다. 윤 교수는 "세금이 증가하는 정상화도 있고 감소하는 정상화도 있어요"라고 설명하며, 세금 증가의 대표적인 예로 양도소득세의 장기보유특별공제 조정을 들었습니다.

기존에는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하면 양도 차익의 80%를 공제받았으나, 이러한 혜택이 과도하다는 지적이 많았습니다. 이번 개편안에서는 이러한 과도한 혜택을 조정하여 고액 차익을 실현하는 1주택자의 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.

1주택 장기보유에 대한 양도소득세 공제율이 과도하다는 지적이 제기되어 왔습니다. 특히 고가 아파트와 양도 차익이 많이 발생하는 경우, 공제액이 커져 실제 과세가 되지 않는 문제가 있었습니다. 윤태화 교수는 "아주 비싼 아파트 그리고 양도 차익이 많이 발생할수록 과세가 안 되고 빠져나가는 공제액이 크니까, 조세 혜택이 너무 과도한 거 아니냐는 문제 의식에서 출발하고 있는 거죠"라고 언급했습니다. 그는 1세대 1주택자가 오래 보유하고 오래 거주했다는 이유로 너무 많은 세금을 깎아주는 것은 합리적이지 않다고 강조했습니다.

이러한 과도한 공제는 조세 혜택의 역진성을 초래하여 고소득층에게 더 큰 혜택이 돌아가는 결과를 낳았습니다. 세법 개편은 이러한 문제를 해소하고, 거주 기간과 보유 기간에 따른 혜택을 조정하여 공평한 과세를 추구하는 방향으로 진행됩니다. 기존에는 10년 이상 보유 시 양도 차익의 80%를 공제해 주었으나, 앞으로는 이 기준이 달라질 예정입니다.

부득이하게 본인 집에 거주하지 못하는 비거주 1주택자의 경우, 종합부동산세(종부세)에서는 일부 구제 방안이 논의되지만 양도소득세에서는 적용이 어렵다는 문제가 있습니다. 윤 교수는 "불가피하게 자기 집에서 못 사는 경우 이런 경우는 어떡할 거냐는 건데, 종부세에서는 그런 경우를 인정하려고 하고 있고 세액 공제 부분에서 나중에 또 말씀하겠지만, 너무 광범위하게 인정하면 조세 회피 문제가 생길 수 있는 문제가 있어서 기준을 마련하기 굉장히 어려운 것이고, 세법이라는 것은 일관성 있게 하나의 원칙으로 적용하는 게 일반적입니다"라고 설명했습니다.

종부세는 특수한 사유로 인한 비거주 1주택자에 대해 세액 공제 등 완화책을 고려하지만, 양도소득세는 세법의 일관성과 조세 회피 방지를 위해 예외를 두기 어렵다는 입장입니다. 이는 불가피하게 거주 요건을 충족하지 못하는 1주택자의 세금 부담이 가중될 수 있음을 시사합니다.

세법 개정의 적용 시점을 두고 '개정 후 취득분부터 적용해야 한다'는 주장과 '양도 당시 기준으로 적용해야 한다'는 주장이 엇갈리고 있습니다. 전자는 신뢰 보호의 원칙과 소급 과세 문제를 들어 세법 개정 이후에 취득한 주택에만 새로운 규정을 적용해야 한다는 입장입니다. 그러나 윤태화 교수는 "우리 양도소득세 세법 기준을 보면 양도 당시를 기준으로 하게 돼 있어요"라고 설명하며 현행법상 양도 시점을 기준으로 과세하는 것이 일반적임을 지적했습니다.

이는 과거에 취득하여 장기간 보유해 온 주택의 소유자들이 갑작스러운 세금 부담 증가에 직면할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 특히 기존 제도를 믿고 장기간 주택을 보유해 온 납세자들의 신뢰를 훼손할 수 있다는 비판도 제기됩니다. 정부는 이러한 논란 속에서 세법 개정의 합리적인 적용 방안을 모색해야 할 과제를 안고 있습니다.

이러한 논쟁은 세법 개정이 가져올 사회적 파장과 직결되며, 납세자들의 재산권 보호와 조세 형평성이라는 두 가지 가치 사이에서 균형점을 찾아야 하는 복잡한 문제로 인식됩니다. 과거에도 세법 개정 시 소급 적용 문제로 많은 논란이 있었던 만큼, 이번 개편안 역시 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 양도 당시 기준으로 과세할 경우, 오랜 기간 보유한 주택이라도 개정된 세법의 영향을 받게 되어 예상치 못한 세금 폭탄이 될 수 있다는 우려가 있습니다. 이는 부동산 시장의 불확실성을 높이고 거래를 위축시킬 가능성도 배제할 수 없습니다.

종합부동산세(종부세) 기본공제는 이번 개편으로 인해 1주택자라도 거주 여부에 따라 크게 달라지게 됩니다. 윤태화 교수는 "예전에는 그냥 1주택자냐 다주택자냐가 중요했는데 지금은 거주하느냐 아니냐가 훨씬 중요해진 거죠. 거주 안 하면 예전에 다주택자 그룹으로 들어가는 겁니다"라고 설명하며, 거주 요건의 중요성을 강조했습니다.

이는 실거주를 하지 않는 1주택자가 과거보다 종부세 부담이 더 커질 수 있음을 의미합니다. 과거에는 단순히 주택 수만으로 과세 여부를 판단했지만, 이제는 실제 거주하는 주택에 세제 혜택을 집중하여 비거주 1주택자의 부담을 늘리겠다는 정부의 의지가 반영된 것입니다.

따라서 1주택을 소유하고 있더라도 임대를 놓거나, 다른 지역에서 거주하는 등의 경우 종부세 기본공제 혜택을 온전히 받기 어려워질 수 있습니다. 이는 전월세 시장에 영향을 미치거나, 불가피하게 비거주 1주택자가 된 경우에 대한 고려가 필요하다는 지적도 나옵니다.

이번 변화는 주택 소유의 목적이 '거주'에 있음을 명확히 하려는 정부 정책의 일환으로, 주택을 투자 대상으로만 보는 시각에 제동을 걸려는 시도입니다. 결과적으로 비거주 1주택자의 주택 처분을 유도하고, 실거주 목적의 주택 보유를 장려할 것으로 예상됩니다.

이번 종부세 개편안으로 인해 종부세 면제 대상 주택의 시가 기준이 기존 17억 원에서 20억 원으로 상향됩니다. 윤태화 교수는 "종전에는 17억 원까지 종부세가 없었어요. 그 이제 3억 원이 더 늘어나서 종부세 면제 인원이 더 늘어나게 되는 것이고요"라고 밝혔습니다.

이는 중저가 구간의 1주택자들의 세금 부담을 완화하고, 종부세 면제 대상자를 확대하려는 정부의 의지가 반영된 것입니다. 다만, 이러한 상향 조정은 초고가 주택에 대한 과세는 그대로 유지하면서 중산층의 세금 부담을 줄여주는 효과를 가져올 것으로 보입니다.

정부는 이번 종부세 개편을 통해 비거주 주택 소유자에게 불이익을 줄 방침을 명확히 했습니다. 윤태화 교수는 "말씀드린 것처럼 이제 그 부동산 세제 개편 안에서는 거주 중심으로 간다. 거주를 해야지 여러 가지 조세 혜택을 준다"라고 언급하며, 정부의 확고한 정책 방향을 설명했습니다.

이는 주택을 실제 거주 목적으로 소유할 때만 세제 혜택을 부여하고, 투기나 투자 목적으로 보유하는 비거주 주택에 대해서는 세금 부담을 늘려 부동산 시장의 건전성을 확보하겠다는 의도로 풀이됩니다. 따라서 비거주 주택을 보유한 납세자들은 세금 부담 증가를 감수하거나, 주택을 처분하는 선택을 고민하게 될 것입니다.

일각에서는 거주 중심 과세가 세입자에게 전월세 부담 증가로 이어질 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다. 그러나 윤태화 교수는 이러한 우려에도 불구하고 거주하지 않는 주택에 무겁게 과세하는 원칙 자체에는 동의한다고 밝혔습니다. 그는 "거주 안 하는 주택은 무겁게 과세하는 거에 대해서 동의하세요? 저는 뭐 원칙 자체는 그렇다 봅니다"라고 말했습니다.

이러한 입장은 주택의 본질적인 기능이 거주에 있다는 정부의 기본적인 인식과 맞닿아 있습니다. 비록 단기적으로 세입자에게 일부 영향이 있을 수 있지만, 장기적으로는 주택 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심으로 재편하는 데 기여할 것이라는 판단에 따른 것입니다.

이번 세법 개정으로 인해 집값 자체의 가치보다 실제 거주의 가치가 더 중요해지는 방향으로 세금 체계가 변화합니다. 윤태화 교수는 "그만큼 집값보다 거주가 더 중요해졌습니다. 예전에는 다주택자냐 비싼 집이냐가 기준이었는데, 지금은 비싼 집에서 살아도 거주하면 더 세금을 깎아 주는 컨셉으로 바뀌니까 거주가 굉장히 중요한 개념이 된 겁니다"라고 설명했습니다.

이는 고가 주택을 소유하더라도 실제 거주한다면 과거보다 세금 부담이 줄어들 수 있다는 의미입니다. 반대로 저가 주택이라도 거주하지 않으면 세금 부담이 늘어날 수 있어, '거주' 여부가 세금 책정의 핵심 기준으로 자리 잡게 됩니다.

재산세의 일반적인 과세 기준은 보유한 재산의 가치이지만, 한국은 이번 개편을 통해 '거주' 여부를 강조하고 있다는 점에서 다른 나라들과 차이를 보입니다. 윤태화 교수는 "일반적으로 재산세는 보유 기준으로 내는 거죠. 사실 거주하느냐 하는 것은 중요한 게 아니고, 재산적 가치가 있는 것을 보유하는 것이 담세력을 나타내는 거니까 비싼 거 보유하면 세금 많이 내는 게 굉장히 상식적인 얘긴데…"라고 언급하며 일반적인 재산세 원칙을 설명했습니다.

반면, 다른 나라들은 빈집이나 임대를 놓지 않아 주택의 효율성이 떨어지는 경우에 중과하는 제도를 운영하는 경우가 많습니다. 한국은 이러한 '빈집' 개념보다는 '실거주' 여부에 초점을 맞춰 세금 혜택을 차등화하고 있습니다. 이는 주택을 단순히 재산으로 보는 것을 넘어, 사회적 자원으로서의 활용도를 높이려는 의지로 해석될 수 있습니다.

부득이하게 본인 집을 떠나 다른 곳에서 거주해야 하는 경우, 기존 세법에서는 일부 예외를 인정했지만, 이번 개편안에서도 '손주 돌봄'과 같은 사례는 예외 사항에 포함되지 않고 있습니다. 윤태화 교수는 "지금 뭐가 문제가 되느냐면은 손주 돌봄을 위해서 자기 집 놔두고 이제 그 아들딸 집 근처로 가서 산다, 애들 봐주기 위해서. 그런 경우는 어떻게 되냐? 이런 게 최근에 문제가 되는 것 같아요. 여기에는 이제 빠져 있는데"라고 지적했습니다.

이는 자녀 양육 지원을 위해 불가피하게 거주지를 옮기는 조부모 세대의 세금 부담이 증가할 수 있음을 의미합니다. 사회적으로 필요한 돌봄 활동임에도 불구하고 세법상으로는 '비거주'로 간주되어 혜택을 받지 못하는 사각지대가 발생할 수 있다는 우려가 제기됩니다.

자가 주택에 거주하지 못하는 부득이한 경우에 대해 거주 기간을 인정해주는 예외 조항이 있지만, 최장 3년으로 제한되어 있다는 점이 불합리하다는 지적이 나왔습니다. 윤태화 교수는 "자기 집에 안 살아도 거주 기간으로 인정을 하겠다는 건데 요게 그 최장 3년으로 지금 돼 있어요. 3년만 거주 기간으로 봐준다는 거죠"라고 설명했습니다.

그는 "대학교 같은 경우는 3년만 할 수는 없잖아요? 직장도 한 3년만 근무하고 오는 경우는 또 흔치 않을 수 있고"라며, 학업이나 직장 이동 등으로 인해 3년 이상 다른 지역에 거주해야 하는 상황을 고려하면 이 제한이 현실성이 떨어진다고 비판했습니다. 이러한 제한은 장기간 불가피하게 비거주 상태에 있는 1주택자들에게 과도한 세금 부담을 지울 수 있습니다.

1주택자가 주택 매도로 인해 고액의 양도 차익을 얻었을 때, 이에 대한 과세 방식에 대해 '합리적'이라는 입장과 '추가 논의가 필요하다'는 입장이 엇갈리고 있습니다. 윤태화 교수는 "1가구 1주택인데 예를 들면 얼마 전에 대통령도 그랬어요. 차익이 100억이 났는데 세금을 이렇게 안 내? 차익이 100억 나려면 수십 년 보유를 했겠으나 그래도 1가구 1주택이라는 이유로 너무 세금 깎아 주는 거 아니야 하는 그런 부분에 대한 논의와 생각과 변화가 좀 있는데"라고 말하며, 1주택 고액 차익에 대한 과세 필요성을 제기했습니다.

그는 개인적으로는 이러한 부분에 대해 논의해 볼 필요가 있다고 동의했습니다. 1주택자에게 주어지는 과도한 세제 혜택이 고액 자산가에게 유리하게 작용하여 조세 형평성 문제를 야기할 수 있다는 지적입니다. 아무리 1주택이라도 사회적 불평등을 심화시키는 고액 양도 차익에 대해서는 합리적인 과세가 필요하다는 여론이 커지고 있습니다.

다만, 1주택자에 대한 보호 원칙과 장기 보유에 대한 혜택은 유지되어야 한다는 반론도 만만치 않습니다. 은퇴 후 주택을 처분하여 노후 자금을 마련하려는 경우까지 과도한 세금으로 부담을 지우는 것은 부당하다는 주장입니다. 또한, 주택 가격 상승이 개인의 노력에 의한 것이 아니라 시장 상황의 결과임을 고려해야 한다는 시각도 있습니다.

결국 이 문제는 1주택자 보호와 조세 형평성이라는 두 가지 중요한 가치 사이에서 적절한 균형점을 찾는 복잡한 과제입니다. 정부는 이러한 논의를 바탕으로 사회적 합의를 도출하고, 공정하고 합리적인 과세 체계를 마련해야 할 것입니다.

윤태화 교수는 이번 거주 중심의 세법 개정에 대해 정부의 합리적인 변화라고 평가하며 환영하는 입장을 보였습니다. 그는 "일단 거주 중심으로 세법이 이번에 바뀐 건 그런 건 합리적이라고 보시는가 봐요? 네, 뭐 정부에서 그렇게 이제 가려고 하는 것이고 또 그동안 사실 갭투자가 굉장히 문제를 많이 일으켰잖아요"라고 언급했습니다.

이는 갭투자 등 투기적 수요를 억제하고 실수요자 중심의 주택 시장을 만드는 데 기여할 것이라는 긍정적인 평가로 해석됩니다. 과거 부동산 시장에서 갭투자가 야기했던 문제점들을 해결하고, 주택이 본연의 거주 기능에 충실하도록 유도하는 정책 방향에 동의한 것입니다.

'메인 홈(Main Home)'과 같은 개념을 세법에 도입하는 것이 난항을 겪고 있으며, 이를 위해서는 국민적 공감대와 법체계 전반의 개편이 필요하다는 지적이 나왔습니다. 윤태화 교수는 "미국이 쓰고 있고 왜 나만 오랫동안 했고, 사실 내가 옆에 있으니까 오래 저도 그런 얘기를 많이 해요. 아이고 교수님 왜 잘 안 바뀌어요, 그런 건 왜 잘 안 들어가요? 세제발전 심의원회에서도 그런 얘기를 하는데 이게 이 양도소득세법의 틀을 전체적으로 바꿔야 되는 문제가 있는 거예요"라고 설명했습니다.

단순히 일부 조항을 수정하는 것을 넘어 양도소득세법 전체의 큰 틀을 바꿔야 하는 문제이므로, 단기간에 도입하기 어렵다는 현실적인 어려움이 있습니다. 이러한 근본적인 변화는 광범위한 사회적 논의와 합의를 필요로 하며, 기존의 세법 체계와 충돌하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

정부의 부동산 정책 수립 과정에서 전문가 의견이 더욱 많이 반영될 필요성이 제기되었습니다. 진행자는 "정부의 김보다 전문가 의견이 좀 더 많이 반영되는 구조면 좋겠어요. 어, 그런 좀 안정성도 있고"라고 언급하며, 정책의 안정성과 합리성을 높이기 위해서는 전문가의 심층적인 분석과 제언이 중요하다고 강조했습니다.

전문가 의견이 충분히 반영되지 못하면 정책이 단기적이고 정치적인 논리에 휩쓸릴 수 있으며, 예측 불가능한 부작용을 낳을 수도 있습니다. 따라서 다양한 분야의 전문가 의견을 수렴하고, 이를 정책 결정 과정에 적극적으로 반영하는 것이 중요합니다.