서울 오피스 공급 과잉, 주택난 해법 될까?…뉴욕은 낡은 오피스를 주거로 전환 중

계약 조건에 따라 명목 임대료는 상승하고 있지만, 서울 도심의 오피스 공급 과잉으로 임차인 유치를 위한 경쟁이 심화되면서 실질 임대료가 마이너스로 전환된 것으로 나타났습니다. 특히 마곡 등 신규 오피스 밀집 지역에서는 임대인들이 최대 5개월에 달하는 렌트프리 기간을 제시하는 등 파격적인 조건을 내세워 임차인을 확보하려는 움직임이 두드러지고 있습니다.

글로벌 부동산 운용사들은 일반적으로 3만 평 이상의 대규모 오피스를 '프라임급'으로 분류하며 투자에 중요한 기준으로 삼습니다. 이러한 프라임급 오피스 공급은 지난 5년간 신규 공급이 거의 없었던 서울 도심(CBD) 지역에 집중되고 있습니다. 이는 CBD 내 노후 건물을 허물고 새 건물을 짓는 과정에서 공급 물량이 대거 늘어나는 현상으로 분석됩니다.

서울 중심상업지역의 용적률은 1000% 이상으로 대폭 상향되어, 1000%가 넘는 고층 건물들이 다수 들어서고 있습니다. 용적률 인센티브의 대가로 의무화된 공공 기여는 주로 '공개공지' 형태로 공원이나 녹지를 조성하는 방식입니다. 하지만 공개공지가 실제로는 기업의 사유지처럼 운영되는 사례가 있어, 공공성을 확보하기 위한 제도 개선의 필요성이 제기되고 있습니다.

서울 도심에 약 100만 평 규모의 신규 오피스 공급이 예정되어 있지만, 이는 대부분 프로젝트금융투자회사(PFV) 사업으로 추진되고 있어 실현 가능성에 대한 우려가 나옵니다. PFV 사업은 자기자본 비율이 낮아 자금 조달에 취약하며, 매각 지연이나 임차인 확보 경쟁 심화로 공실 대란이 발생할 가능성이 있습니다. 이미 올해부터 임차인 유치를 위한 경쟁이 가속화되고 있는 것으로 관측됩니다.

현재 서울 도심에 대규모 오피스를 짓는 대부분의 PFV 사업은 금융기관이 참여하고 있습니다. 이들 사업의 주된 목적은 오피스를 영구적으로 보유하는 것이 아니라, 준공 후 매각을 통해 차익을 얻는 것입니다. 낮은 자기자본 비율로 사업을 진행하기 때문에 매각이 지연될 경우 금융 부담이 커집니다. 올해 르네 스퀘어와 G1 오피스의 준공이 임박하는 등 동시다발적인 준공과 매각 전략이 시장에 영향을 미칠 전망입니다.

서울 도심에 100만 평이라는 막대한 규모의 오피스만 공급하려는 계획에 대해 해외 투자자들 사이에서도 의구심이 제기되고 있습니다. 이는 저녁 시간대에 도심이 공동화되는 문제로 이어질 수 있습니다. 뉴욕이나 도쿄처럼 주거·상업·업무시설이 복합적으로 개발되는 방식이 필요하다는 지적이 나오고 있습니다.

미국에서는 오피스 공실 문제를 해결하고 주택난을 완화하기 위해 오피스 건물을 주거시설(멀티패밀리)이나 호텔 등으로 용도 변경하는 '오피스 컨버전'을 활발하게 추진하고 있습니다. 특히 2026년 이후에는 200개 이상의 오피스 컨버전 프로젝트가 진행될 예정으로, 오피스 빌딩을 효율적으로 활용하려는 노력이 이어지고 있습니다.

과거 뉴욕시는 단순한 오피스 용도 전환에 세제 혜택을 부여했습니다. 그러나 최근에는 정책을 변경하여, 신규 주택 공급 물량의 25% 이상을 저렴 주택(Affordable Housing)으로 의무적으로 배정하는 조건을 충족할 경우 재산세 감면을 제공하고 있습니다. 이는 임대료 상승을 억제하면서 주택 공급을 늘리려는 적극적인 정책 방향을 보여줍니다.

오피스 건물을 주거 시설로 전환할 때 가장 큰 기술적 난관은 건물의 코어(엘리베이터, 화장실, 배관 등이 모인 공간)의 고정성입니다. 넓은 오피스 평면 안에 엘리베이터와 화장실 등이 한곳에 집중되어 있어, 이를 개별 주거 유닛으로 쪼개어 각 유닛에 화장실과 주방 배관을 새로 설치하는 것은 매우 어렵습니다. 이로 인해 기숙사형 주거 등 공유 주거 모델로의 우회적인 전환 방안이 제안되기도 합니다.

한국은 주거 시설에 대한 규제가 미국보다 더 까다로워 오피스 주거 전환에 어려움이 있습니다. 특히 바닥 난방 의무화와 엄격한 환기 기준, 에너지 효율 규제 등은 오피스 리모델링에 높은 비용과 기술적 난이도를 요구합니다. 또한 노후 건물에 대한 페널티가 부족하여 건축주들이 굳이 용도 전환을 시도할 유인이 적다는 지적도 있습니다. 해외 성공 사례에 한국인 건축가들이 참여하고 있는 만큼, 국내 규제 개선을 통해 이들의 경험을 활용할 필요가 있습니다.

세금 정책만으로는 집값을 잡기 어렵다는 주장이 제기되며, 오피스 시장의 사례처럼 공급 확대를 통해 집값을 안정화할 수 있다는 분석이 나옵니다. 오피스 공급 과잉으로 임대료가 하락하는 현상을 볼 때, 주거 시장에도 충분한 공급이 이루어지면 시장의 역동성이 회복되고 집값 안정에 기여할 수 있다는 것입니다. 따라서 공급 중심의 정책 전환이 필요하다는 의견이 힘을 얻고 있습니다.

광화문, 을지로 등 서울 도심에 들어서는 고층 오피스 빌딩들의 사업성을 확보하는 핵심은 '과감한 용적률 인센티브'에 있습니다. 기존 300~400%였던 용적률을 1,000% 또는 1,200% 이상으로 대폭 상향해주면서 건설사들은 높은 사업성을 바탕으로 대규모 프로젝트를 추진할 수 있었습니다. 이처럼 파격적인 용적률 인센티브는 공급 부족이라는 인식을 불식시키고 도심 개발을 촉진하는 중요한 수단이 될 수 있습니다.

한국 정부의 주택 정책에서 가장 큰 문제점으로 공공 임대주택의 분양 전환이 꼽힙니다. 공공 임대로 공급했던 주택을 일정 기간 후 거주자에게 분양 전환하면서, 장기적으로 안정적인 공공 주택 재고가 부족해지는 현상이 발생했습니다. 이는 공공 임대주택이 서민 주거 안정이라는 본래의 역할을 충분히 수행하지 못하게 만들고, 분양권 당첨이 '로또'처럼 인식되는 부작용을 낳았다는 지적입니다.

재개발 사업의 전문성과 효율성을 높이기 위해, 조합장 부재나 비전문성 문제를 해결하고자 외부 전문가를 조합장으로 고용할 수 있도록 정책이 변경되었습니다. 조합원 지분이 없는 외부 인사도 경영인으로 참여하여 사업을 추진하고 인센티브를 받을 수 있게 된 것입니다. 이는 재개발 사업 활성화를 의도한 것이지만, 실제 효과에 대해서는 아직 의문이 제기되고 있습니다.

노후 다세대 주택이나 빌라를 신축 빌라 또는 오피스텔로 재개발할 경우, 기존에 저렴한 주거 공간에 살던 저소득층은 더 비싼 월세 부담으로 인해 주거지를 잃고 쫓겨날 수 있다는 우려가 제기됩니다. 이들은 소득 수준 때문에 비싼 곳에 살지 못하는 것이므로, 도심 외곽을 포함하여 공공 임대주택을 대폭 확충하는 것이 필요합니다. 또한 민간 임대주택 시장의 양성화를 통해 소형 주택 공급을 확대하는 것도 중요하다고 강조됩니다.

정부가 주택 시장의 불안감을 이유로 과도한 규제를 유지하는 것은 오히려 역효과를 초래할 수 있다는 지적입니다. 모든 주택난을 정부가 직접 해결하려 하기보다는, 규제를 풀어 민간의 다양한 임대주택 방식(기숙사, 코리빙 등)이 활성화될 수 있도록 제도적인 뒷받침을 해야 합니다. 정부가 시장에 공급 활성화 시그널을 보내는 것이 주택 문제 해결에 더 효과적일 것이라고 강조됩니다.