노후도 90% 대림동, 1억 대 투자처로 주목받는 이유

전문가팀이 1억 규모의 투자지역을 새로 준비한 이유는 강남 지역만 계속 강조하다 보니 소액 투자 기회를 놓칠까 봐서다.

이 지역들이 서울시의 대규모 개발 계획에 포함되면서 투자 수요가 집중되고 있다.

대림동은 영등포구 끝자락에 위치하며 노후도가 매우 높다. 전문가는 "대림동은 영등포구에 끝자락에 놓여 있는 지역이거든요. 그리고 노후도가 아주 강합니다"라고 설명했다.

전문가는 "요즘 청년들 4억 이하로 지금 많이 보실 텐데 이런 지역으로 많이 올 수밖에 없거든요"라고 지적하며, 이 범위 내에서는 더욱 확실한 투자 기준이 필요하다고 강조했다. 확실한 투자의 첫 조건은 노후도다.

신길유타운은 이미 20억을 넘어섰고, 광명 헤리티지는 19억대로 상승했다. 전문가는 "신길 유타운 이미 20억이 넘어갔습니다. 게다가 광명 지금 광명 헤리티가 가장 비쌀 겁니다. 아마 헤리티지 19억이에요"라고 했다. 다만 광명은 경기도이기 때문에 서울 지역의 가치와는 다르다. 신길유타운은 서남권에서 가장 깔끔한 아파트이며 향후 미래 가치가 좋다는 평가다.

현재 대림동 이편한 세상 아파트가 17억인 점을 감안하면, 새로 들어오는 대단지는 최소한 그보다 높을 수밖에 없다는 논리다. 전문가는 "요 대림동일 때 아파트가 만약 한 5천세대에서 뭐 7, 8천세대 정도 몇 단지로 해가지고 들어온다. 그러면 결국 이 아파트가 얼마가 될까요? 만약 그게 5년 뒤 뭐 6년 뒤, 7년 뒤 들어온다. 제가 보기에는 최소 18억에서 20억입니다"라고 설명했다.

전문가팀은 대림 1동과 대림 2동을 중심으로 설명하며, 지도에 빨간색으로 표시한 지역이 오늘의 투자 유망 지역임을 명시했다.

내년에 신한산선이 개통되면서 대림동이 새로운 역세권이 된다. 지금까지 대림동은 지하철에서 멀어 노후도가 높았는데, 신한산선 개통으로 이 문제가 해결된다. 신한산선은 대림삼거리역을 거쳐 신풍, 도림, 명등포, 여의도 정거장으로 이어진다. 전문가는 "대림동일 때는요. 사실 지하철이랑 굉장히 떨어져 있다 보니까 노후도가 아주 많이 이제 노후도가 오래됐거든요. 그런데 그 사이에 신한산선이 들어오게 되니까 노후도도 강아지 역세권이지 이 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 지역이 된 겁니다"라고 설명했다.

대림동은 이 업무단지의 바로 위쪽에 위치해 직주근접 입지를 자랑한다. 전문가는 "서남권에서 가장 큰 업무 단지예요. 이 직주 근접은 굉장히 중요한 거거든요. 요 지금 지밸리 바로 위쪽에 보면은 여기가 오늘 말씀드리는 대림동입니다. 대림동. 그래서요 업무 단지를 완전히 온몸으로 다 받고 있는 곳이고요"라고 설명했다. 과거 구로공단 대신 이곳은 IT, AI 중심의 디지털산업단지로 변모했다.

2026년 3월 서남권 대계획 2.0이 발표되면서 정부의 의지가 명확해졌다. 전문가는 "최근에 이제 3월 달 2026년 3월 달에 서남권 대계조 2.0을 또 발표를 했죠. 그래서 어 가장 대표적인 내용을 보면은요. 선남권에 7.3조를 3조를 투입해서 싹 바꾸겠다"고 말했다. 구체적으로는 2030년까지 주택 7만 3,000호를 공급하겠다는 계획이다. 구로, 대림, 목동 지역에 신속 통합, 모아타운 등으로 빠르게 공급할 예정이다.

정부가 4억 이하 비아파트 매수자를 지원하고 있다. LTB가 80% 수준으로 나오면서 청년층의 투자 진입 장벽이 낮아졌다. 전문가는 "이 4억 이하 비아파트를 지금 현재 매수자들 좀 지원합니다. 이 청년분들에게 83 대체 때 이번에 나온 건데요. LTB가 무려 80% 정도로 나오니까요. 4억 이하로 지금 비 아파트 굉장히 거래량이 많이 들고 있는데 오피스텔 이런 거 사시지 마시고 재개발이 될 수 있는 지역에다가 돼지분 조금이라도 있는 거를 꼭 사셔 가지고 빌라를 사시길 바라겠습니다"라고 강조했다.

대림동 인근에서는 이미 여러 재건축 프로젝트가 진행 중이다. 신길 우성 2차 우창 아파트는 이미 관리 처분이 났고, 그 아래쪽으로 신기 우성 3차, 삼성 등의 프로젝트도 추진되고 있다. 전문가는 "신길 우성 2차 우창 아파트는 이미 관리 처분이 났어요. 그리고 아래쪽으로 신기 우성 3차, 삼성 이런 것들을 하고 있는데요"라고 설명했다. 한편 신대방 우성 1·2차는 재건축이 아직 시끄럽지 않아 가격대가 나쁘지 않은 상태를 유지하고 있다.

대림역은 복합 사업이 진행 중이고, 신대방역세권과 삼거리 역세권도 재개발이 지정된 상태다. 전문가는 "대림역, 복합 사업 그다음에 신대방역세권, 역세권 삼거리 역세권에는 지금 모두 다 재개발들이 지정되어 있는 모습들입니다"라고 말했다. 대림 1·2·3·4 구역 신속 통합도 빠르게 진행 중이다.

대림 1구역은 반지하 비율이 55~60%에 달하고 침수 피해가 심각하다. 서울시가 이를 인식하고 우선적으로 빠르게 진행하고 있다. 전문가는 "서울시에서 아주 지금 여기 반지하 비율이 거의 55%에서 60% 그리고 침수가 너무나도 많이 되던 지역이다 보니까 아주 신경 써서 빠르게 진행하고 있거든요"라고 설명했다.

해당 지역의 노후도가 90%로 서울에서 재개발 투자의 필수 요건을 충족한다. 전문가는 "여기 심지어 노후도가 지금 보시면 이 빨간 색깔 보이시나요? 무려 90%입니다"라고 강조했다. 노후도 90%이면 역세권 재개발, 신속 통합, 역세권 모아타운, 민간 도심 복합 등 모든 개발이 가능하다. 지도상 파란색으로 표시된 신축 건물은 손가락으로 셀 수 있을 정도로 매우 적다. 실제 현장을 방문하면 노후도의 심각성을 직접 체감할 수 있다.

과거 대림동 인근에는 외국인이 많았으나 코로나 이후 장사가 거의 되지 않으면서 부천이나 부평 쪽으로 많이 이주했다. 전문가는 "과거에는 장사를 하다 보니까 대림동 인근으로 외국인들이 많았는데요. 코로나 이후로 지금 장사가 거의 안 되다 보니까 부천이나 부평 쪽으로 많이들 빠지셨습니다"라고 설명했다.

소액으로 투자할 때는 노후도, 입지, 개발 가능성을 종합적으로 판단해야 한다. 전문가는 "투자를 하실 때는 어떤 지역을 어떻게 투자하든 소액으로 투자하면 더더욱 확실한 곳을 투자해야 됩니다. 그 확실한 것은 결국 노후도에서 만들어지고요. 그다음에 입지 그다음에 개발이 가능한가"라고 말했다. 개발 가능성 판단은 상가가 많은지 여부로 확인한다. 오래된 지하철역 주변은 상권이 이미 활발하지만, 신한산선처럼 새로 생긴 지하철역 주변은 상권이 아직 활발하지 않다는 점을 고려해야 한다.

역세권 재개발은 조합원들이 기본 30평형을 받게 되어 사업 성공 가능성이 높다. 추가 분담금도 매우 낮기 때문에 사업 추진이 용이하다. 전문가는 "역세권 재개발은 거의 다 조합원들이 30평형 기본으로 가져갑니다. 그렇기 때문에 추가 분담금도 굉장히 낮아요"라고 설명했다.