정민우 대표 "매매·전세·월세 모두 오를 것…3기 신도시 입주까지 자산 격차 심화"

정민우 대표는 소득 수준에 따라 가구별 부동산 전략이 다르게 나타난다고 설명했습니다. 소득이 증가하는 가구들은 실제로 더 높은 가격대의 상급지 주택으로 이동하는 경향을 보입니다. 반면, 소득이 고정되거나 감소할 것으로 예상하는 가구들은 현재 거주하는 집을 리모델링하여 이곳을 마지막 거주지로 생각하는 추세입니다. 이러한 현상은 소득 격차가 부동산 시장의 양극화를 심화시키는 요인으로 작용하고 있음을 보여줍니다.

초고가 주택 시장은 가격대에 따라 다른 양상을 보일 것으로 예측됩니다. 정민우 대표는 40억에서 60억 원 사이의 초고가 주택은 급매 물량이 생각보다 나올 수 있다고 분석했습니다. 이는 해당 가격대의 소유자들이 경제 상황 변화에 비교적 민감하게 반응할 수 있기 때문입니다. 반면, 100억 원 이상의 주택을 소유한 자산가들은 수입 기반이 달러인 경우가 많고, 부동산이 전체 자산에서 차지하는 비중이 크지 않아 세금 스트레스에 덜 민감하다고 정민우 대표는 설명했습니다. 이들은 시장 변동에 크게 영향을 받지 않아 가격 하락 가능성이 상대적으로 낮을 것으로 전망됩니다.

정민우 대표는 25억 원 이하 아파트가 '의문의 1승'을 거둘 수 있는 구간이라고 평가했습니다. 이는 정부 정책에서 논의되는 고가 주택의 기준들을 고려했을 때, 32억 원 이하는 아직 확실하게 증세 대상이 된다고 보기 어렵기 때문입니다. 따라서 25억 원 이하 아파트는 상대적으로 세금 부담이 적어 가성비가 높은 '똘똘한 한 채'로서 더욱 주목받을 가능성이 있습니다. 이러한 가격대의 주택은 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

아파트 가격 상승의 근본적인 전제는 통화량 증가에 있다고 정민우 대표는 강조했습니다. 현재 우리나라의 M2 통화량은 연평균 7%씩 증가하고 있으며, KDI 자료에 따르면 통화량 증가와 아파트 가격 상승 간의 상관계수가 0.8에 달합니다. 정민우 대표는 이를 5년 단위로 계산했을 때, 전국 아파트 가격이 약 32% 상승하는 구조라고 설명했습니다. 이는 시중에 풀리는 돈의 양이 늘어날수록 자산 가격이 오르는 기본적인 경제 원리가 부동산 시장에 강력하게 적용되고 있음을 보여줍니다.

정민우 대표는 현재 통화량 증가율을 기준으로 서울 아파트 가격의 미래를 시뮬레이션했습니다. 현재 10억 원 아파트가 5년 뒤 20억 원이 될 수 있는 구조로, 이는 연간 1억 원씩 오르는 셈입니다. 이어서 20억 원짜리 아파트는 5년 뒤 30억 원이 되어 연간 2억 원씩 오르는 결과가 된다고 밝혔습니다. 이러한 자산 가치 상승 속도를 일반 근로소득만으로는 따라잡기 매우 어려울 것이라고 분석했습니다.

정민우 대표는 이러한 자산 가치 상승을 근로소득만으로 따라잡을 수 있는 사람은 거의 없을 것이라고 단언했습니다. 이러한 예측은 통화량이 현재와 같이 계속해서 증가한다는 전제하에 이루어진 것입니다. 통화량 증가로 인한 자산 가치 상승 속도가 근로소득 증가 속도를 훨씬 웃돌기 때문에, 자산을 소유하지 않은 개인은 상대적으로 더욱 뒤처질 수밖에 없다는 점을 강조했습니다.

정민우 대표는 자산 가치만 복리로 올라가는 것이 아니라 인플레이션 또한 복리로 상승한다는 점을 지적하며, 실질적인 자산 상승률을 계산해야 한다고 강조했습니다. 우리나라의 평균 물가 상승률은 약 3% 정도인데, 이 역시 5년 동안 복리로 계산하면 약 16%가 됩니다. 따라서 아파트 가격 상승률 32%에서 이 인플레이션 16%를 빼야 실질적인 자산 상승률을 알 수 있습니다. 이 실질 상승률이야말로 개인이 체감하는 자산 가치 변화를 정확히 반영합니다.

진행자는 결국 인플레이션을 방어할 수 있는 자산을 소유한 사람과 그렇지 못한 사람으로 계층이 나뉘게 될 것이라고 언급했습니다. 이러한 자산 소유 여부가 개인의 삶의 질과 사회적 격차를 결정하는 핵심 요인이 되며, 자산을 소유한 사람들은 인플레이션으로 인해 자산 가치가 상승하는 혜택을 누리는 반면, 자산을 소유하지 못한 사람들은 상대적으로 빈곤해지는 현상이 심화될 것이라고 보았습니다.

정민우 대표는 3기 신도시의 실제 입주가 이루어지면 부동산 시장이 어느 정도 안정될 것이라고 전망했습니다. 정부가 현재까지 많은 노력을 기울이고 있지만, 이러한 노력의 가시적인 효과는 2032년에서 2033년경부터 나타나기 시작할 것이라고 보았습니다. 이는 대규모 주택 공급이 시장에 영향을 미치기까지는 상당한 시간이 필요하다는 의미입니다. 단기적으로는 공급 부족 문제가 지속될 가능성이 높다는 것을 시사합니다.

정민우 대표는 인플레이션에 대응하기 위한 전략으로 부채 활용의 중요성을 강조했습니다. 정확히 말하면 자산의 부채값을 받아야 하는데, 이는 부채 가치가 하락하는 속도가 존재하기 때문입니다. 부채 가치가 녹는 속도는 노동 소득 증가 속도보다 자산 가격 상승 속도에 훨씬 크게 영향을 받으므로, 부채를 활용하여 자산을 확보하는 것이 유리하다고 설명했습니다. 현재와 같은 시기에는 부채 없이 혼자 저축하여 직주 근접의 아파트를 마련하는 것이 매우 어렵기 때문에 레버리지가 필수적이라고 강조했습니다.

정민우 대표는 규제 지역에서는 갭 투자를 통해 주택을 매수하는 것이 사실상 불가능하다고 지적했습니다. 이에 대한 대안으로 비규제 지역을 주목했습니다. 비규제 지역 중에서도 어느 정도 통근이 가능하고 직주 근접성이 괜찮은 곳이라면 지금이라도 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭 투자를 하는 것이 나쁘지 않다고 제안했습니다. 이는 제한된 자금으로도 자산을 확보할 수 있는 현실적인 접근법이 될 수 있습니다.

정민우 대표는 주택담보대출(주담대)만으로는 자산 매입의 해답을 찾기 어렵다고 밝혔습니다. 대신 다양한 레버리지 조달 방법을 활용할 것을 권했습니다. 비규제 지역의 전세 보증금 레버리지, 정부 정책 자금 대출, 그리고 가족이나 지인을 통한 대출 등을 예시로 들었습니다. 이러한 방법들을 통해 자금을 조달하여 자산 매입에 나서는 사람들이 많다고 덧붙이며, 기존의 고정관념에서 벗어나 다양한 가능성을 모색해야 한다고 강조했습니다.