토지거래허가제 실거주 유예 연장

수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선이 실제 공사를 시작했다. 2024년 1월 착공식을 진행했으나, 공사비 인상폭을 두고 건설사와 정부 간의 협의가 길어져 본공사가 지연되어 왔다.

GTX-C는 전 구간이 민자사업으로 추진되는 유일한 GTX 노선으로, 건설사의 착공 거부가 사업 중단으로 이어질 수 있어 공사비 협상에 난항을 겪어왔다. 국토교통부는 2026년 9월 실제 공사를 시작하며 사업 지연에 따른 우려를 해소했다.

사업 자체가 볼모로 잡히면 정부는 공사비 인상을 일정 부분 받아들일 수밖에 없는 상황에 처하게 된다.

이러한 악순환은 재건축 사업에서도 유사하게 나타나, 조합이 건설사에 비해 상대적으로 불리한 위치에 놓이는 결과를 초래한다.

GTX-C는 전 구간 민자 사업으로 진행되며, 이는 GTX 노선 중 유일한 사례이다.

반면 GTX-A는 수서역 이남이 재정 구간이고, GTX-B는 서울 도심 구간이 재정 구간이다. 재정 구간은 정부 주도로 사업이 진행되므로 공사비 협의 문제에서 상대적으로 자유롭다.

1호선과 무궁화호가 다니는 경부선 철도망을 공용하며, 인덕원 이남과 북부 창동 구간 등에서도 기존선을 함께 사용한다. 이는 사업 효율성을 높이는 동시에 기존 철도 인프라를 최대한 활용하는 방안으로 풀이된다.

GTX-A는 완전 개통을 앞두고 있으며, GTX-B는 이미 공사가 진행 중이다.

GTX-C도 최근 착공하면서, 모든 GTX 노선이 본격적인 궤도에 올랐다. 다만 과거 신한산선 사례처럼 공사 중 발생할 수 있는 사고 등으로 인한 지연 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

이는 서울시의 성장 거점 복합 개발 사업의 시범 사업지로서, 향후 서울의 주요 거점을 고밀도로 개발하겠다는 구상이다.

선정된 지역들은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 형태로 개발될 예정이며, 서울시의 다핵 도시 전환에 핵심적인 역할을 할 것으로 기대된다.

서울시가 성장 거점형 복합 개발지로 지정한 지역들은 용적률 1300%까지 개발할 수 있게 된다. 이는 국토계획법상 최고 용적률인 중심 상업지역 1500%에 근접하는 수준으로, 통상적인 용적률인 800~1000%를 훨씬 상회한다.

이러한 고밀도 개발은 홍콩 아파트 수준의 밀집도를 가능하게 하며, 부동산에서 '복합'이라는 수식어가 붙는 경우 이처럼 높은 밀도 개발을 의미한다. 용산 국제무역지구는 규제 없는 화이트존처럼 용적률 한도에 제한이 없어 더 높은 개발 밀도가 예상된다.

현재 이들 지역은 개발 구상 준비 단계에 있으며, 향후 서울시 도시 계획의 밑그림을 그리는 작업이 진행될 예정이다. 이들 지역 역시 장기적으로는 고밀도 개발이 추진될 가능성이 있다.

이는 기존 용적률 200% 이상인 단지들의 사업성 확보를 위한 조치로, 공공기여(공공주택 건설 등) 조건을 포함한다.

특별법에 따라 안전진단 면제 혜택도 부여받아 사업 추진에 유리한 조건을 확보했다.

산본 신도시 재건축은 LH(한국토지주택공사)가 시행자로 참여하는 공공 시행 방식으로 사업을 추진한다. 주민 투표를 통해 LH가 최종 선정되면 계약을 맺는 방식으로 진행된다.

이 방식의 장점은 조합원 지위 양도 제한에서 예외 조항을 적용받는다는 점이다. 5년 거주, 10년 보유 조건과 무관하게 지위 승계가 가능해 재건축 투자 진입 장벽을 낮춘다.

1기 신도시별 정비 사업 진행 현황을 보면, 분당은 사업 시행자로 신탁사를 지정하며 가장 빠르게 진행되고 있다. 반면 일산은 백송·후곡마을 등이 정비 계획 자문 절차를 밟는 등 상대적으로 속도가 느리다.

중동은 사업 시행자 지정 단계로 신탁 방식을 추진 중이다. 각 지역마다 사업 추진 방식과 속도에 차이를 보이며 재건축 진행 양상이 다양하게 나타나고 있다.

서울의 입주 물량이 2년 뒤에는 현재의 절반 수준으로 줄어들 것으로 예상된다. 동시에 재개발·재건축 이주 수요가 향후 4년간 15만 5천 가구에 달할 것으로 전망되며, 내년 상반기에만 2만 8천 가구 정도가 이주할 예정이다.

은마, 개포 6·7단지, 아현2구역 등 대규모 단지들이 이주를 앞두고 있어 입주 물량 부족과 이주 수요가 겹치며 전세난이 심화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

관리처분인가 후 1년 범위 내에서 이주 시기를 조정할 수 있는 권한을 활용하여 전세 수요 집중을 막는다는 계획이다.

이를 통해 대규모 이주로 인한 전세 시장의 급격한 불안정을 방지하고, 주택 시장의 안정화를 도모하려 한다.

재건축 단지 이주민들의 거주지 이동 패턴은 단지 특성에 따라 다양하게 나타난다. 특히 은마아파트의 경우 전체 가구수의 약 60%가 세입자이며, 실거주자 중 상당수는 교육 문제로 인해 인근 지역으로 이동하는 경향이 크다.

과거 주공아파트 이주 사례에서는 하남 등 경기도권으로 이동하는 경우가 많았다. 이러한 이주 패턴은 전세 시장에 미치는 파급력 또한 단지별로 다르게 작용한다.

재건축 이주민의 이동은 전세 시장의 특정 지역 공급과 수요에 불균형을 초래하며, 이는 전세가 상승 압력으로 이어질 수 있다.

재건축 멸실 통계가 2년 뒤에나 확인 가능한 구조적인 문제로 인해 정책 수립에 어려움이 지적된다. 현재의 통계 공개 방식으로는 실시간 데이터 파악이 불가능하여 주택 시장 상황을 정확히 반영하기 어렵다는 비판이 제기된다.

시장 상황을 적시에 파악하고 정책을 수립하기 위해서는 월 단위로 멸실 통계를 공개하여 투명성을 높여야 한다는 목소리가 커지고 있다.

상가 주인들이 재건축에 동의하더라도 상가 세입자들의 영업 보상 문제가 해결되지 않으면 사업 추진에 난항을 겪을 가능성이 크다.

대치동 중심 상권의 특성상 대규모 영업 보상 문제로 이어질 수 있으며, 이는 과거 사랑제일교회 사태나 용산 참사 사례처럼 갈등이 장기화될 위험을 내포한다.

재건축 시 상가 세입자에 대한 보상 의무가 명확하지 않아 상가 측과의 협의가 더욱 복잡해질 수 있다는 지적이 나온다.

재건축 시 상가 조합원은 원칙적으로 상가를 분양받는 것이 기준이다. 그러나 예외적인 조건하에 조합 정관에 규정을 두어 상가 조합원이 아파트 분양권을 받을 수도 있다.

이는 조합이 자체적으로 설정하는 조건에 따라 달라지며, 과거 과천 7-1단지 재건축 사례에서는 상가 측이 장례식장 입점을 위협하며 아파트 분양권을 받아내는 등 협상 전략으로 활용되기도 했다. 이러한 사례는 재건축 사업에서 상가와의 갈등이 얼마나 복잡하게 전개될 수 있는지 보여준다.

토지거래허가제 실거주 유예 기간이 추가로 연장되어 기존 2026년 12월까지였던 예외 신청 기한이 2029년까지로 늘어난다. 서울시의 주거지 대지지분 6㎡ 이상 거래 시 허가를 받아야 하는 이 제도는, 세입자가 거주 중인 매물을 거래할 때 매수인이 직접 실거주를 하기 어려운 상황을 고려한 조치다.

이번 유예 기간 연장은 세입자 거주 중인 매물의 거래를 활성화하고, 매수인의 편의를 증대하기 위한 것으로 풀이된다.

당초 토지거래허가제 시행 목적은 투기 방지였으나, 현실적으로 실거주 의무로 인해 선의의 피해가 발생할 수 있다는 지적이 많았다. 이에 따라 실수요자 보호와 시장의 유연성을 확보하기 위한 정책적 결정으로 보인다.

유예 기간 연장으로 매수인들은 기존 세입자의 계약 기간 만료를 기다리거나 새로운 세입자를 구할 시간적 여유를 확보하게 되어, 주택 구매에 대한 부담이 일부 줄어들 것으로 예상된다.