강남 빌라 몸테크 대신 반포 투자를

한 질문자가 1주택자인 자신과 30대 초반 아들 명의로 강남이나 잠실 지역에 방 세 개짜리 빌라를 매수해 실거주와 몸테크를 하려고 한다는 고민을 전했다. 현재 보유 자금은 7억 원으로, 이 자금으로 가족이 거주할 수 있는 빌라를 매수하는 방안을 고려하고 있다고 밝혔다.

7억 원의 자금으로는 강남이나 잠실 지역에서 재개발 가능성이 있는 빌라를 매수하기가 현실적으로 어렵다는 분석이 나왔다. 해당 지역의 재개발 가능 빌라는 시세가 10억~13억 원을 넘어선다. 실거주 가능한 방 3개짜리 빌라의 매물도 매우 부족한 상황이다.

실거주와 투자를 완전히 분리하는 전략이 제안됐다. 보유 자금 7억 원 중 3억 원은 임대 보증금으로 활용해 실거주 주택을 마련하고, 나머지 4억 원으로는 자녀 명의로 재개발 가능성이 있는 지역에 투자하라고 권고했다. 실거주를 위한 주택은 전세나 월세 등 임대로 해결하고, 재개발 투자는 순수 투자 목적으로 접근해야 한다는 설명이다.

재개발 투자 유망 지역으로 반포가 추천됐다. 반포는 대한민국 최고의 입지로 꼽히며, 주변 아파트인 반포 자이나 메이플 자이의 시세가 50억~60억 원에 형성되어 있다. 반포1동 일대는 30년 이상 된 노후 빌라촌이 밀집해 있어 재개발의 씨앗이 뿌려져 개발이 임박한 상황이라고 평가했다.

반포 일대에는 경부고속도로 지하화 사업이라는 대형 호재가 예정되어 있다. 내년 중 실시설계가 완료되고 내후년에는 착공에 들어갈 것으로 예상된다. 이 사업이 완료되면 주거 환경이 크게 개선되고, 지역 간 단절이 해소되어 반포의 가치가 더욱 높아질 것으로 전망했다.

30년대 초반부터는 경부고속도로 지하화에 따른 공원화 작업이 시작될 예정이다. 이 공원화 사업은 이미 시작 단계에 있으며, 동서로 단절되어 있던 반포 지역을 연결하여 중심부로 편입시키는 역할을 할 것으로 기대된다. 이를 통해 반포 전체의 연계성과 주거 쾌적성이 크게 향상될 전망이다.

반포 일대의 노후도는 현재 약 66%를 유지하고 있으며, 앞으로도 이 비율이 계속 유지될 것으로 분석했다. 이는 25년 정도 된 주택들이 빠르게 30년차로 진입하면서 노후도 비율을 보완하기 때문이다. 새로운 주택이 들어와도 전체적인 노후도 비율이 60대 후반에서 지속적으로 유지될 수 있어 재개발 요건을 충족하는 데 문제가 없을 것이라고 설명했다.

신속통합기획 및 정통 재개발, 도심 공공주택 복합사업, 공공 복합사업 등을 추진할 수 있다. 특히 역세권에 인접해 있어 역세권 재개발 또한 가능한 이점을 가지고 있다고 강조했다.

반포는 서울시 제1호 민간 도심 복합 개발 후보지로 예상되며, 더블 역세권 500m 반경 내에 위치해 있어 이러한 개발 방식에 유리하다. 기부채납을 업무·상업 시설로 하여 사업 가치를 더욱 높일 수 있다고 덧붙였다.

약 4억 원대의 자금을 가지고 반포 지역에 자녀 명의로 투자할 것을 제안했다. 자양동 사례에서 5배 상승을 예로 들며, 반포 또한 완공 후 60억 원대의 높은 가치를 가질 것으로 예상했다. 분담금을 고려하더라도 5억 원대 이상의 수익 실현이 가능할 것이라고 전망했다.