전월세 안심신탁, 임대인 외면할까?

전세사기로 인한 임차인 피해를 막기 위해 국토교통부는 전월세 안심신탁 제도를 도입했다. 이 제도는 임차인의 전세금 보증 위험을 차단하고 임대인에게는 안정적인 월세 수익을 보장하는 것을 목표로 한다.

이승훈 소장은 "월세 부담 낮추고 임대 수익은 보장 전세 안심 신탁 출시"라고 전하며, 제도의 양측 목표를 강조했다.

전월세 안심신탁은 임차인이 전세보증금을 제3기관인 주택도시보증공사(HUG)에 예치하는 에스크로(Escrow) 방식으로 운영된다. HUG는 임차인이 예치한 보증금을 펀드 등으로 운용하여 수익을 창출하고, 이 운용 수익을 연 단위로 임대인에게 분배한다.

이승훈 소장은 "임차인이 전세보증금을 예치를 하는데 그걸 임대인이 받아가는 구조가 아니라 중간에 허그가 전월세 안정화 기구에 이 전세금을 넣습니다"라고 설명하며 제3기관의 역할이 핵심임을 밝혔다.

임차인은 전월세 안심신탁 제도를 통해 기존 전세나 월세보다 저렴하게 주거할 수 있을 것으로 기대된다. 현재 전세 거주시 월 56만 원, 월세 거주시 월 74만 원 정도의 부담이 발생하지만, 안심신탁을 이용하면 이보다 낮은 비용으로 거주가 가능하다고 분석된다.

이승훈 소장은 "임차인이 전세를 거주했을 때는 월 부담이 대략 56만 원 정도가 됩니다. 그리고 월세를 거주하게 되면 한 74만 원 정도가 돼요. 그런데 전세금 안신 신탁을 하게 되면 어떤 것보다도 더 저렴하게 들어갈 수 있다고 하기 때문에 임차인이 안 할 이유는 없는 거고요"라고 말하며 임차인에게는 제도 활용 유인이 충분하다고 강조했다. 또한 계약 만기 시 HUG가 세입자에게 직접 보증금을 반환하여 보증금 반환의 안전성이 크게 높아진다.

전월세 안심신탁에 적용된 에스크로 제도는 온라인 쇼핑 플랫폼의 결제 안전장치와 동일한 원리다. 매도자와 매수자 간 직접 거래 시 발생할 수 있는 신뢰 문제를 해결하기 위해 중간에 믿을 수 있는 제3자가 개입하는 방식이다.

이승훈 소장은 "쿠팡이나 이런 네이버 쇼핑 같은 것들이에요. 예를 들면 매도자와 매수자가 있는데 이 두 사람이 돈을 주고 밖에는 서로 모르잖아요. 그러니까 불안한 거야. 그러니까 그 중간에 믿을 만한 제 3자를 끼는 형태가 에스크로 제도입니다"라고 설명하며 전세 계약에 이 에스크로 원리를 이식한 것이라고 밝혔다.

제도의 성공적인 정착을 위해서는 임대인의 적극적인 참여가 필수적이지만, 현재로서는 임대인의 참여를 유도할 만한 강력한 유인책이 부족하다는 지적이 나온다. 특히 전세보증금을 받아 다른 투자에 활용하여 더 높은 수익을 추구하는 임대인에게는 이 제도의 매력이 떨어진다.

이승훈 소장은 "전세를 놓는 사람들은 이 전세금을 받아서 보통 예금이라든가 수익률 형태의 자산에 투입을 하겠습니까? 그럴 바인 처음부터 월세를 넣겠죠"라고 말하며, 기존의 자금 운용 방식을 바꾸기 어렵다는 점이 제도의 걸림돌이 될 것이라고 분석했다. 반면, 월세를 선호하는 임대인에게는 이 제도가 안정적인 수익을 보장하므로 활용도가 높을 수 있다.

전월세 안심신탁 제도는 국가 기관의 보증을 통해 월세 임대인에게는 안정적인 수익을 보장하므로 매력적일 수 있다. 그러나 전세 임대인의 경우, 보증금 운용을 통해 이 제도에서 제공하는 수익률보다 훨씬 높은 수익을 기대하므로 제도 참여 의지가 낮을 것으로 예상된다.

이승훈 소장은 "똑같은 수익률에 리스크가 확 줄어드는데 누가 안 해요? ... 전세인 분들은 전세 갖고 월세를 보장해 주는 이 수익률보다 훨씬 더 나은 수익을 기대하면서 전세를 받았기 때문에 그분들은 안 돌아간다는 얘기예요"라고 강조했다. 이로 인해 전세사기 방지라는 제도 본래의 취지를 달성하기 어려울 수 있다는 비판이 제기된다.

현재 임대인 중 상당수는 전세보증금을 받아 또 다른 주택이나 자산에 투자하는 방식으로 자산을 증식하기 때문에, 단순히 안정적인 수익을 보장하는 것만으로는 참여를 유도하기 어려울 것이라는 분석이다.

전월세 안심신탁 제도의 운용 자금은 약 15조 원 규모로 예상되며, HUG가 이 자금을 운용하게 된다. 만약 자금 운용에서 수익 창출에 실패하여 손실이 발생할 경우, 그 손실은 국가 재원으로 보전될 가능성이 제기된다.

이승훈 소장은 "만약에 수익률이 마이너스를 쳤어. 15조 가까운 돈을 돌리는데 10% 손실이 났어. 그럼 1조 5천억이 손실이 나죠. 1조 5천억은 또 어떻게 막아? 국가 재원으로 막아야죠. 혈세로 또 막아야 되는 겁니다"라고 지적하며, 확정 수익률 보장에 따른 혈세 투입 우려를 표명했다.

전월세 안심신탁 제도에 신청 가능한 주택 조건은 시세 20억 원 이하의 주택이다. 지역 제한은 없으며, 서울, 수도권, 지방 등 모든 입지에서 신청이 가능하다. 또한 아파트, 오피스텔, 단독주택 등 주택 유형에 관계없이 적용된다.

이승훈 소장은 "전세 안심신탁의 신청 가능한 주택 조건은 20억 원 이하 주택 ... 서울 수도권 지방 이런 입지는 가리지 않고요. 그다음에 아파트든 오피스텔이든 단독이든 상관없습니다. 그다음에 소득이나 자산 기준에 상관없이 자발적으로 신청할 수 있게 누구나 원하면 할 수 있는 형태가 되는 거예요"라고 설명하며, 소득이나 자산 기준 없이 누구나 자발적으로 신청할 수 있도록 문턱을 낮췄다고 덧붙였다.