서울 아파트 가격 2035년까지 상승 지속 전망… 정부 규제, 시장 왜곡 심화

정부의 세제 개편안은 고가 주택을 압박하려는 의도를 담고 있는 것으로 분석된다. 이 개편안은 전반적으로 시장에 큰 영향을 미치기보다는, 주변부 주택 시장의 가격 상승 움직임을 더욱 가속화할 것으로 예상된다. 부동산 시장의 상승장 사이클이 유지되는 한 이러한 풍선 효과는 지속될 것으로 보인다.

아직 내 집 마련을 하지 않았고 10억 원 이하의 물건을 보고 있는 실수요자들에게는 앞으로 2~3년간 매우 안전한 구간이 될 것으로 전망된다. 특히 2028년에서 2029년까지 10억 원 미만 물건은 '꽃길'과 같은 안전한 투자처로 평가받는다. 고가 주택에 대한 압박이 강화되면서 상대적으로 중하위권 가격대의 주택이 반사 이익을 얻을 것으로 예상되며, 재개발 등 저렴한 상품에 대한 선호 현상이 더욱 강화될 것으로 보인다.

정부가 현재 상황에서 사용할 수 있는 정책 카드를 분석해 보면 보유세 강화 외에는 남은 선택지가 없는 것으로 보인다. 대출 규제 등 다른 강력한 정책 수단들은 이미 소진된 상태이기 때문이다. 보유세 강화는 정부가 선택할 수 있는 사실상 유일한 정책으로 판단되지만, 너무 강력한 정책은 자칫 정권 교체 여론을 불러일으킬 위험이 있다.

서울의 빈 땅 부족으로 인해 공급을 통한 가격 하락은 제한적일 수밖에 없다. 이에 따라 보유세 강화를 통해 시장 하락을 유도하려 하지만, 그 강도 조절이 매우 어려운 상황이다. 보유세가 너무 강하게 나오면 시장이 이를 받아들이지 못하고 정권 교체 여론으로 이어질 수 있으며, 반대로 너무 약하게 나오면 시장을 안정시키지 못하는 양날의 검과 같다.

이번 세제 개편안은 시장의 예상보다 그 강도가 약하게 나온 것으로 평가된다. 정부가 시장의 눈치를 본 것으로 보이며, 아직 법제화 과정에 있어 정책의 불확실성이 남아있는 상황이다.

세제 개편안을 실제 시행하는 과정에서는 여러 예외적인 상황들이 발생할 수 있다. 강의 및 실무 현장에서도 이러한 우려 사항이 제기되고 있으며, 예외적인 케이스들을 어떻게 처리할지에 대한 행정적 어려움이 클 것으로 보인다. 따라서 제도가 다소 완화된 형태로 시행될 가능성도 제기된다.

세금으로 시장을 억지로 누르려는 정책은 시장 논리와는 거리가 멀어 한계가 있을 수 있다. 이러한 정책은 특히 고령층이나 소득이 적은 1주택자에게는 상당한 세금 부담으로 작용할 수 있다. 2021년 당시에도 이와 유사한 증여 및 매도 사례들이 발생한 바 있다.

현재는 세금 규제에서 자유로우면서 1주택자 공제 금액 상향(14억 원 예상) 등 혜택을 받을 수 있는 실거주 및 투자 유망 구간이 존재한다. 비과세 및 장기 특별 공제 10억 원 적용 시 세금 최적화를 달성할 수 있는 구간으로 평가된다. 이 구간은 15억~20억 원대 매수를 통해 최종적으로 30억 원대 매도를 목표로 하는 전략이 유효하다.

강남과 같은 중심부의 가격 억제는 역설적으로 전세가율 상승을 부추기는 요인이 된다. 이는 시장 사이클로 볼 때 에너지를 더 쌓이게 하여 상승 사이클을 연장시킬 수 있다. 수요와 공급의 불균형이 여전하기 때문에 이러한 현상은 가격 하락을 방어하는 역할을 한다.

서울 및 주변 지역의 실질 입주 물량은 계속 감소하는 추세에 있다. 아무리 3기 신도시 물량이 들어온다 하더라도 연간 20만 호 정도가 기본적으로 공급되어야 하는데, 현재는 이 목표를 채우기조차 힘든 상황이다. 이러한 상황에서 공급만으로 부동산 가격을 꺾는 것은 불가능에 가깝다.

부동산 시장의 정상적인 전환을 위해서는 다주택자에 대한 취득세, 양도세 중과 철폐가 필수적이다. 또한 대출 및 청약, 보유세(간주임대료) 관련 규제 완화도 필요하다. 이러한 법 개정 사항들이 국회를 통과하지 않는다면, 서울 부동산 시장이 3년 이상 하락하는 시나리오를 만들어내기 어렵다. 경제적 이득이 뒷받침되어야만 시장 참여자들의 행동 변화를 유도할 수 있다.

기존에는 2032년까지로 예상했던 서울 부동산 상승 사이클이 현재 시장 분위기를 고려하면 2035년까지 이어질 것으로 전망된다. 중간에 일시적인 하락이 발생하더라도 강력한 V자 반등이 나올 상승 압력이 시장에 존재한다. 유동성 외면 현상이 장기화되지 않는 한 장기적인 하락은 발생하기 어렵다.

서울 아파트 매매가로 유동성이 들어오지 않고 다른 곳으로 유동성이 빠져나가면서 아파트 매매가의 유동성 외면이 일어나게 하려면 대안 자산이 필요하다. 그러나 지방 도시로의 유동성 이동은 정책적 장벽으로 인해 실현 가능성이 희박하다. 전세나 월세로의 유동성 분산은 일시적인 현상에 불과하며, 빌라나 오피스텔 등 비아파트 자산은 재산적 이득 측면에서 매력이 낮아 투자 유동성을 흡수하기 어렵다.

정부의 청년 비아파트 지원 대책인 보금자리론 등은 존재하지만, 이를 통해 재산적 이득을 얻으려면 냉정하게 실익을 계산해야 한다. 일반 빌라를 무턱대고 매수할 경우 향후 매도와 환금성 문제에 직면할 수 있다. 진정한 투자 가치를 위해서는 재개발 물건을 선별하는 역량이 매우 중요하다.

과거 대출 규제로 인해 15억 원 초과 아파트에 대한 대출 금지가 시행되면서 강남권에는 단기 가수요 유입이 차단되었다. 이는 장기 거주를 유도하는 정책과 대출 제한이 맞물려 강남의 급격한 거품 형성을 방지하는 역할을 했다. 유동성이 이탈하는 시점에서 그 질적인 차이가 지역별 회복 속도를 결정하는 중요한 요인이 된다. 강남이 하락기에도 회복력이 빨랐던 것은 단타성 투자자금이 적었기 때문으로 분석된다.

향후 정권이 바뀌어 종부세 완화 등 부동산 정책이 원복될 경우, 시장은 스프링처럼 튀어 오를 가능성이 있다. 이때는 특히 조심해야 할 시기가 될 것이다. 단기 투자자들은 예상치 못한 시장 변수로 인해 손실을 볼 위험이 있으므로 주의해야 한다. 반면, 2년 이상 실거주 목적의 매수는 여전히 유효한 전략으로 판단된다.