"금리 8%면 집을 던진다" 박정호가 본 부동산 진짜 위험

주택담보대출 금리가 3%에서 두 배 이상인 8%로 오르는 상황을 박정호 교수는 대출을 많이 낀 사람의 연간 1천만 원 넘는 추가 지출로 환산했다. 매달 몇백만 원을 더 내야 하는 사람이 생기고, 그 액수가 월급 전액이 되는 경우도 나온다.

박 교수는 이 부담이 결국 보유를 포기하게 만드는 심리적 임계점을 넘긴다고 본다. 원금에서 몇 억을 손해 보더라도 아파트를 처분하는 쪽을 택하게 하는 가장 큰 요인이 금리라는 것이다.

김고은 아나운서가 제시한 숫자는 5대 은행 고정형 주택담보대출 금리 상단 7%대다. 기준금리가 앞으로 더 오르면 8%대까지 가능하다는 이야기가 시장에서 나오는 상황이라고 그는 짚었다.

집값 급등에 금리와 대출 부담이 겹친 부동산 시장이 이번 3부의 논의 대상이다. 이미 실현된 7%대와 아직 오지 않은 8%대 사이의 간극이 이후 대목들의 전제로 깔린다.

박정호 교수는 근저당을 기준으로 봤을 때 세 개의 프리미엄 주택 지역 가격이 더 하락 쪽으로 재조정될 가능성이 있다고 본다. 첫 번째 근거로 기준금리가 본격적으로 오르기 시작한 점을 들었다.

미국 국채 금리 등이 연일 경신되고 있다는 점도 그가 꼽은 배경이다. 여기에 세제개편으로 올해뿐 아니라 내년과 내후년까지 세금을 내야 하는 확정 비용이 생겼고, 주택담보대출 금리도 추가 인상될 여지가 많다는 판단이 붙는다.

고금리 기조가 유지되면 결국 '싸게 내놓을 테니 가져가 달라'는 흐름이 불가피하다는 것이 그의 전망이다.

대출을 받아 집을 보유한 사람들이 버티지 못하고 물량을 쏟아내는 국면이 그가 말한 다음 단계다.

박정호 교수는 금리 재산정 물량이 앞으로 충분히 더 나올 가능성이 있다고 본다. 다만 그 물량이 매물의 양으로까지 불어나지는 않을 것이라고 선을 그었다.

재산정을 앞둔 대출자들이 순차적으로 시장에 나오더라도 전체 매물 공급이 급증하는 형태는 아니라는 관측이다.

2분기 가계신용이 사상 처음으로 2천조 원을 넘어섰다. 이 수치에는 주택담보대출뿐 아니라 주식 투자 관련 대출도 포함된다.

이미 채무불이행을 선언한 개인과 소상공인이 너무 많아지는 상황을 박정호 교수는 안타깝다고 표현했다. 최근 통계에서는 잘 나간다는 직업군인 의사도 파산이나 채무불이행이 늘고 있다는 점이 그가 든 예시다.

그의 진단으로는 고금리가 전반적으로 경기를 취약하게 만들고, 그중에서도 레버리지를 이용했던 사람들이 가장 먼저 어려움에 직면한다.

가계의 이자 부담이 소비 위축을 거쳐 자산 시장까지 되돌아오는 경로다.

박정호 교수에 따르면 삼성전자는 직원에게 5억까지 대출이 나오고 이자율이 1.5%다. 같은 시기 시중 주택담보대출 금리가 8% 수준이라는 점과 비교하면 격차가 크다.

성과급과 사내 대출 프로그램을 함께 쓰면 한 순간에 15억 원의 저리 자금이 생긴다고 그는 계산했다. 원래 10억 원짜리 집에 살던 사람이 15억을 더 얹으면 30억대 집으로 강남 웬만한 아파트에 들어갈 수 있다는 설명이다.

이런 수요층으로 그가 지목한 규모는 삼성전자 직원 12만 명, SK하이닉스 직원 6만 명이다. 그의 전언에 따르면 증권사들도 큰돈을 벌어 재직자들이 높은 성과급을 받았을 것이라고 했다. 다만 삼성전자 직원 전부가 이런 성과급을 받은 것은 아니라고 단서를 붙였다.

김고은 아나운서가 제시한 반전 지표는 서울 아파트값이 9월 둘째 주까지 84주 연속 상승했다는 사실이다. 금리도 오르고 대출도 막고 있는 상황에서 나온 숫자라는 점을 그는 아이러니라고 짚었다.

박정호 교수가 꼽은 세 번째 이유는 부동산 억제 정책을 더 선호했던 정부가 들어섰다는 점이다. 앞으로 공급은 더 줄고 공급 부족으로 집값이 더 오르겠다는 우려를 한 사람들이 시장에 먼저 참여했다는 분석이다.

정부가 바뀌자마자 초기 부동산 시장이 뜨거워진 배경에는 자기 입장에 맞춰 빨리 포트폴리오를 정리해야 한다는 사람들이 시장을 달궈 버린 측면도 있다고 그는 봤다.

이런 맥락들이 중첩적으로 작동한 결과 서울과 수도권 집값이 크게 반등한 것으로 보인다고 정리했다.

일본처럼 잃어버린 30년이 오는지, 글로벌 금융위기 이후 미국처럼 집값이 떨어지는지를 묻는 사람들이 있다는 전제에서 박정호 교수는 반례를 든다. 글로벌 금융위기 때 미국 집값은 많이 폭락했지만 지금은 위기 전보다 두 배 이상 오른 지역이 대부분이라는 것이다.

뉴욕은 월세와 집값이 천정부지로 올라 이런 조건에서 어떻게 이 도시에 사는지 의문일 정도라고 그가 표현한 곳이다. 일본도 다른 지자체는 집값이 떨어진 데가 많지만 도쿄는 다르다고 한다.

작년 전 세계 메트로폴리탄 도시 30개를 놓고 봤을 때 집값이 가장 많이 오른 1등 도시가 일본 도쿄라는 수치를 제시하며, 집값이 지속적으로 떨어지는 도시가 전 세계에 하나도 있느냐고 반문했다.

서울과 유사한 도시 중 그런 도시가 있으면 알려달라, 30~40년 내리 떨어질 것 같다고 연구해 주겠다는 제안도 나왔다. 조정받은 적은 있지만 다시 집은 사는 것이고 물건 가격이 떨어진 적이 있느냐는 반문으로 이어졌다.

짜장면, 떡볶이, 휴대폰 가격을 예로 들며 박정호 교수는 물건 가격이 떨어진 적이 있느냐고 반문한다. 기본적인 물가 상승률만큼, 아니면 그 이상 오르는 게 일반적이라는 설명이다.

모든 국가의 정책은 국민들이 감내 가능한 수준으로만 올라주기를 바라는 것이지, 떨어뜨린다는 용어 자체가 무엇을 의미하고 가능한 것인지 의문을 제기했다. 이때 그가 말하는 범위는 서울과 같은 도시다.

논의 자체가 잘못돼 가고 있었던 부분도 바로잡아야 한다는 언급과 함께, 국민이 감내 가능한 수준으로 천천히 오르고 집이란 물가 상승률 수준으로 오르는 건 어떤 의미에서 당연할 수도 있다는 이해를 가지고 자산 관리와 내 집 장만을 고민하는 게 맞다고 정리했다.

최근 몇 년 동안 물가 상승분에 비해 집값이 너무 많이 올랐다고 박정호 교수는 진단한다. 그래서 당분간은 조금 안 오르거나 약간 조정을 받아도 괜찮다는 것이 그의 개인적 입장이다.

문제는 이 조정을 앞으로 본격적으로 집값은 떨어진다는 신호로 오해하는 경우다. 그렇게 받아들이면 내 집 장만할 수 있는 좋은 타이밍을 크게 놓칠 수 있다는 경고로 이어졌다.

집을 팔아야 세금 부담을 줄일 수 있는데 당장 20억을 현찰로 조달해 집을 사러 오는 사람은 한계가 있다. 집값을 대폭 싸게 낮춰 파는 건 너무 큰 손실이라, 박정호 교수에 따르면 차선책으로 돈을 빌려들이는 방법이 나온다.

동네 좋은 동네인지, 아파트인지가 근거가 되는 방식론이다. 그는 엄밀히 말하면 예전에도 많이 있었던 방법이라고 짚는다.

요즘 사회적 이슈가 되면서 '저도 그렇게 해드리겠습니다'라는 사람들이 생기기 시작했다는 것이 달라진 점이다. 대출 규제 상황과 맞물려 집주인 대출 매물이 등장하는 것이 이슈화된 배경이다.

전세 살던 사람들이 전세 살기가 어려워져 월세로 전환하고, 원래 월세 살던 사람들은 계속 월세로 살 수밖에 없는 상황에서 두 집단이 같은 월세 물건으로 경합하면 집주인은 월세 더 주는 사람에게 내준다. 박정호 교수가 그린 구조다.

박 교수는 서울과 수도권 인기 지역 월세의 우상향 가능성이 많다고 본다. 세금을 더 납부할 수밖에 없는 집주인 상황에서, 예전처럼 같은 월세만 받고 세금 부담을 자기가 더하겠다는 집주인은 많지 않다는 것이다.

세금을 더 내는 만큼 월세를 올려 그 돈으로 세금을 내려는 집주인이 더 많을 수밖에 없다는 것이 그의 결론이다.

자산 시장은 어느 한쪽으로 흐름을 타면 상당 기간 그대로 흘러가는 게 일반적이라고 박정호 교수는 말한다. 특히 주식 시장처럼 일주일, 몇 개월 만에 바뀌는 게 부동산 시장이 아니라는 것이다.

부동산은 한 번 집을 사면 평균 8.7년, 7년 정도 거주한다는 통계를 근거로 든다. 나이가 많아서 마지막에 산 집에서 남은 여생을 보내는 경우도 너무 많다.

월세·전세 품귀 흐름이 2, 3년 만에 다시 급진적으로 바뀔 거라고는 보이지 않는다는 전망으로 이어진다. 중기적인 현상으로 고착화될 가능성이 많다는 판단이다.

이런 전망은 박정호 교수만 하는 게 아니라고 그 자신이 말한다. 미국의 많은 투자은행들이 한국의 임대 시장 자체를 보고 직접 들어와 한국에서 임대업을 하는 게 좋겠다고 이미 판단했다는 것이다.

세계 뉴스의 투자은행들이 직접 건물을 올리고 거기서 월세를 받는 사업을 한국에서 하려고 한다는 게 그의 설명이다. 이미 시행하고 있는 곳도 있다.

이 흐름이 이어지면 기업형 임대차 시장이 더 활성화될 가능성이 있는 상황이 된다.

경제가 정말 혼란스럽다는 진단 위에서 박정호 교수는 유튜브를 통해 검증받았던 많은 전문가들이 모여 돈의 흐름이 어떻게 바뀌어 가는지 진단하는 책을 집필했다고 소개한다. 2027년도 트렌드 책 중에선 먼저 낸 편이라는 것이다.

증시도 재미없고 부동산도 재미없어서 경제를 안 봐야지 하며 신사임당 채널을 보지 말라는 당부로 이어진다. 경제라는 게 들렸을 때 마음 아프고 상처 주는 소식들도 있지만, 못 본척 외면한다고 경제 현안과 자신에게 주어진 문제가 해결되는 건 아니라는 게 그가 남긴 말이다.