잠실 민간도심복합 사업 투자 빨간불

민간도심복합 사업은 성장거점형과 주거중심형 두 가지 유형으로 나뉘며, 해당 지역의 투자자들은 사업의 진행 상황을 면밀히 주시해야 한다.

성장거점형은 서울시의 운영지침 발표와 공모가 완료된 상태로, 역세권 활성화를 목적으로 한다. 반면 주거중심형은 아직 운영지침이 발표되지 않았음에도 시장의 관심이 집중되는 상황이다.

주거중심형 민간도심복합사업은 연면적의 50% 이상을 주택으로 공급하고, 나머지는 업무·판매·산업 시설로 복합 개발해야 한다.

대상지는 2종 또는 3종 주거지역 및 준주거지역으로 한정되며, 1차 역세권 범위(승강장 350m 이내)의 과반이 포함되어야 한다. 사업 규모는 2만~6만㎡여야 하고, 노후도 20년 기준 60% 이상을 충족해야 한다.

2만~3만㎡ 규모의 사업지는 15m 이상 간선도로에 접해야 하며, 3만~6만㎡ 규모의 사업지는 20m 이상 간선도로에 접해야 한다.

민간도심복합사업은 간선도로에 접하는 대지 소유자 및 면적의 3분의 2 이상 동의를 필수로 받아야 사업 신청이 가능하다.

재개발 시 상가나 빌딩을 제척하는 것이 일반적이지만, 이 사업은 간선도로변 상가나 빌딩 등을 포함해야 한다. 강남권과 같이 고가 건물이 많은 지역에서는 고가 건물주의 동의를 얻기 매우 어렵다는 지적이 나온다.

사업 면적 내 간선도로변 둘레의 2분의 1 이상이 접도해야 하는 요건 또한 걸림돌로 작용해, 현 기준으로는 사업 신청이 불가능하거나 개발 범위가 제한적일 것으로 전망된다.

역세권 사업 시 준주거지역은 최대 700%, 3종 일반주거지역은 최대 360%까지 용적률이 완화되는 혜택이 주어진다.

그러나 증가한 용적률에 대해서는 장기 전세 주택을 우선 제공하고, 공공 분양 60%, 공공 임대 40%를 의무화하는 공공 기여가 요구된다. 민간과 공공 주택의 사회적 혼합 배치 의무도 적용된다.

간선도로 요건 강화 등으로 인해 현재 제시된 구역계가 수정될 가능성이 높아, 현재의 도면을 맹신하지 말고 운영 지침이 확정될 때까지 투자를 관망할 필요가 있다.

민간도심복합사업 진행이 어려울 경우, 서울시가 착공 기간을 4년 단축 추진 중인 모아타운 사업을 대안으로 고려할 수 있다.

모아 통합 기획은 주민 제안 방식의 모아타운 사업에 공공과 전문가가 지원하여 사업 속도를 높이는 방식이다.

공공, 전문가, 주민이 초기 단계부터 함께 관리 계획 수립이나 조합 설립 등 여러 절차를 동시에 추진하며, 기존 모아타운 공모 방식 동의서도 모아 통합 기획으로 전환 시 효력을 인정한다.

관리 계획 수립과 조합 설립을 병행하여 사업 기간을 기존 6년에서 4년 반으로 1년 반 단축하는 효과를 가져오며, 서울시, 자치구, SH공사가 주민과 한 팀이 되어 사업을 주도적으로 지원한다.

서울시는 2031년까지 4만 호 착공을 목표로 주택 공급을 적극 추진 중이다.

민간 도심 복합 개발을 검토하던 지역의 주민들은 불확실성에 대비하여 모아 통합 기획을 함께 준비하는 '투트랙' 전략을 활용해야 한다. 삼전동 하단 등 민간 도심 복합 개발 후보지들도 구역계 지침 변화 가능성에 대비하는 것이 중요하다.

주민들이 직접 조합 설립 등을 담당하고 관이 지원하는 모아 통합 기획은 민간 도심 복합 개발보다 안정적인 사업 추진이 가능하다는 장점이 있다.