세금 압박이 ‘덜 똘똘한’ 주택 선호 유발

이는 인서울 신축 아파트를 원하는 수요자들이 외곽 지역 내 괜찮은 대단지 위주로 몰리는 현상으로 나타난다. 1주택 비거주자는 매물을 싸게 내놓기보다는 무주택자로 남으려 하지 않고, 실제 20년 실무 경험상 그런 경우는 거의 없다는 분석이다. 최근 8월 세제 개편안, 공급 대책, 대출 규제 완화 등 다양한 정책이 발표된 가운데, 비거주 1주택자의 종부세 정부안 확정으로 강남은 주춤하고 나머지 시장은 비싸지는 경향이 뚜렷하다.

지난 1년 4개월간 정부는 세 번의 공급 대책과 여섯 번의 규제 정책(627, 10, 15 정책, 세금 압박 등)을 발표했으며, 813 공급 대책은 규제 완화 성격을 띠고 있다. 이러한 정책들이 복합적으로 작용하여 시장의 움직임이 다변화되고 있다.

올해 1월부터 8월까지 서울 외곽지 중 인서울 외곽지라 불리는 지역들은 10% 이상 상승했다. 노도강, 금관구 지역은 8개월간 누적 12~13% 상승을 기록했다. 반면 서울 전체의 변동률은 6.5% 상승에 그쳤다. 전년도 서울이 약 15% 상승한 것과 비교하면 올해 8월까지 6% 남짓 상승은 적어 보일 수 있으나, 노원구, 성북구, 구로구 등에서는 상승 체감이 크다. 작년에는 한강 벨트와 강남 3구가 시장을 주도하며 20~30% 올랐다.

정부의 6, 7, 10, 15 정책과 세금 억압 정책이 윤성열 정부부터 이어져 오던 키 맞추기 흐름을 중단시켰다. 시간이 지나 내성이 쌓이면 다시 퍼지는 경향이 있는데, 여기에 세제 개편안이 기름을 부었다는 분석이다. 이에 수요층은 세금 부담을 피하고자 30억 원대 고가 주택 대신 20억 원 수준의 안정권 주택을 찾거나, 10억 원 이하 주택을 바라보던 수요층은 완화된 대출 규제를 활용해 ‘덜 똘똘한’ 주택으로 향하고 있다. 이는 자금이 부족한 이들이 최대한 대출을 끌어오는 반면, 자금은 충분하지만 세금 부담 때문에 낮은 가격대의 주택을 선택하는 두 가지 흐름이 맞물린 결과다.

작년 전월세 시장은 3% 상승에 그쳤으나 올해는 이미 6% 상승했으며, 서울 빌라(비아파트) 시장은 올해 10% 상승을 기록해 아파트 평균 상승률을 웃돌고 있다. 이는 급한 수요자들이 빌라나 서울 외곽지라도 주택을 매수하려는 경향을 보여주는 것으로, 전체 시장이 '키 맞추기' 양상을 띠고 있음을 시사한다.

경기도에서는 과천이 주춤한 반면 성남, 광명, 분당, 판교, 위례, 하남 등 대장 지역은 10% 이상 상승하며 뜨거운 분위기를 보인다. 경기도 전체 상승률은 서울과 비슷한 6.5~7% 수준이다. 특히 수원, 용인, 화성 등은 15% 상승을 기록했다. 서울이 외곽지가 뜨거운데 반해 경기는 아직 중심 선호지가 뜨거운 양상이다. 인천은 올해 1% 상승에 그치며 물가 상승률도 반영하지 못하고 있으며, 송도 연수구 일대도 2% 상승에 불과하다. 심지어 경기도와 인천의 빌라는 오히려 하락세를 보여, 수도권 내에서도 지역별 체감 온도가 크게 다른 상황이다.

위례신도시, 판교, 분당은 이미 신고가를 경신했으며, 이재명 정부 이후 30% 상승했다는 언론 보도도 있다. 이들 지역의 상승 압박이 성남 구시가지 중심으로 확산될 것으로 예상된다. 분양가는 계속 상승하고 전월세는 밑에서 치고 올라오면서 무주택자의 마음은 더욱 급해지는 상황이다. 이러한 시장 상황 속에서 수요자들은 가용 자원 내에서 가장 합리적인 선택지를 찾는데, 덜 오른 지역에 대한 부담이 덜하다고 판단한다.

세금 압박과 대출 규제 완화가 복합적으로 작용하면서 부동산 트렌드가 '똘똘한 거주용 신축 아파트'에서 '덜 똘똘한 거주용 신축 아파트'로 변화하고 있다. '똘똘함'의 기준은 세금 부담의 급격한 증감 여부로 나뉜다. 정부는 한도 상승률을 150%로 유지하고, 1세대 1주택 거주용은 14억 원, 비거주용은 12억 원까지 공제하며, 부부 공동명의는 각 9억 원을 공제하는 형태로 세제 개편안을 변경했다. 장기보유 특별공제도 거주 및 비거주를 분리하고 캡을 씌우며, 공정 시장 가액 비율도 80% 수준으로 올리는 등 혼선이 있지만 세금 부담을 줄이는 방향으로 움직이고 있다.

현재 논의되지 않고 있는 공시 가격 현실화율이 향후 보유세 부담의 주요 변수가 될 수 있다. 문재인 정부는 2035년까지 시세의 90%를 반영하는 공시 가격 현실화를 추진했으나, 올해 4월 발표된 공동주택 공시 가격은 시세의 69%를 반영하고 있다. 만약 이 현실화율이 공정 시장 가액 비율처럼 80%나 85%로 상향되면, 20억 원에서 30억 원대 주택의 보유세 부담이 매년 급격하게 늘어날 수 있다. 공정 시장 가액 비율에 공시 가격을 곱해 과세 표준을 산정하기 때문에, 공정 시장 가액 비율이나 공시 가격을 건드리면 30억 원에서 40억 원대 시세의 주택도 위험해질 수 있어 더 낮은 가격대로 내려와야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이러한 관점에서 외곽지 주택이 뜨거워지는 이유를 이해할 수 있다.

내년에 세제 개편안과 공시 가격이 다시 나올 예정이며, 올해 10% 정도 오른 공시 가격이 내년에도 비슷한 수준으로 오를 수 있다는 전망이다. 문재인 정부 시절 공시 가격 현실화율 도입 후, 정부 의지에 따라 실제 상승폭보다 20% 더 높게 공시 가격을 올린 사례가 있었다. 목표치를 설정해 놓으면 거기에 맞춰 공시 가격을 올려버리기 때문이다. 현재 70% 감안 시 30억 원 수준까지는 안정권으로 여겨지지만, 80%가 되면 24억 원까지 커버하면서 안정권을 벗어나기 시작한다. 90%가 되면 고가 주택 기준으로 종합부동산세 산정 기준에 들어가게 되며, 특히 비거주 주택의 경우 임차인에게 세금을 전가하거나 본인이 거주해야 하는 이슈가 발생할 수 있다.

내년 세제 개편안이 통과되면 종부세 부담이 커질 수 있어 연초 매물이 나올지 주목된다. 다주택자는 지난 몇 년간 지속적으로 매물을 정리해왔으며, 윤성열 정부 때 양도소득세 중과 부활로 상당수 매물이 시장에 나왔다. 현재 시장의 핵심 이슈는 1주택자가 어떤 스탠스를 취할지다. 윤지해 랩장은 이러한 세제 개편안의 목표를 매물 유도로 보고 있다. 이는 공급까지의 시간차를 벌기 위한 수단으로 풀이된다.

1주택자의 첫 번째 절세 전략은 해당 주택에 본인이 직접 거주하는 것이다. 만약 거주할 수 없다면 두 번째 전략으로 세입자에게 세금 부담을 전가하는 방법을 택한다. 이는 세금 증가분의 일부 또는 전부를 월세로 전환하여 전가하는 형태가 될 수 있다. 하지만 임대차 입법이나 규제 등으로 전가가 원활하지 않거나, 월세 전환이 어려운 임대인은 결국 매각을 고려한다. 그러나 1주택 비거주자는 급매물로 내놓기보다는 적정 시세로 매각하려 한다. 6월 1일 과세 기준일이 다가올수록 매물화 의지가 있지만, 시장에는 이미 매도자 우위 분위기가 형성되어 있어 가격 조절 기능이 원활하지 않다.

유동성이 취약하거나 세금 부담을 크게 느끼는 소수를 제외하고는 1주택자들이 급매물로 주택을 내놓지 않고 적정 시세를 유지하려는 경향이 강하다. 매물이 나오더라도 이를 받아줄 수요자가 있다면 가격 조정 기능은 작동하지 않는다. 현재 서울 시장은 이미 6% 올랐고 외곽지는 10% 이상 상승했듯이 여전히 매도자 우위 시장으로 형성되어 있다. 고가 시장의 일부 조정은 상반기에도 있었던 숨 고르기 정도로 전문가들은 해석한다. 향후 세법 개정안이 실제로 부과되는 정도에 따라 시장의 반응이 달라질 수 있다.

1주택자가 주택을 매각하여 여유 자금이 생기면 대부분 무주택자가 되어 다른 지역에서 거주용 1주택자가 된다. 즉, 한 곳에서 매도자가 되면 다른 곳에서 다시 수요자가 되기 때문에 주택 수요의 총량에는 변화가 없다. 이는 누군가 집을 사면 전월세 물건이 하나 나온다는 정부의 주장과 유사하게, 비거주 주택을 팔아도 다른 주택을 구매하므로 총량이 변하지 않는다는 의미다. 결국 세금 부담 때문에 집을 파는 사람의 주택을 더 부유한 사람이 사 가는 형태가 될 수 있다. 정부의 1주택자 거주·비거주 분리 혜택 및 매물 유도 정책이 시장 가격 안정에 유의미한 영향을 미칠지에 대한 회의적인 시각이 지배적이다.

과거에는 주거 사다리가 많아 주택을 팔고 쉬었다가 시장 동향을 보며 다시 진입하는 경우가 있었지만, 현재는 대출이 보장되지 않아 쉽지 않다. 소득이 있어도 총량 제한을 받으며, 총량 제한마저 갑자기 축소되는 경향이 있어 1주택자는 자기 자산을 지키는 데 주력한다. 다주택자는 윤성열 정부부터 이재명 정부 1년 4개월 사이에 정리를 마쳤으며, 남아 있는 경우는 대부분 임대 사업자인 것으로 해석된다. 강남 3구의 40억 원대 이상 고가 주택은 세금 부담이 크지만, 이에 대한 셈법이 다를 수 있다는 전망도 있다.

강남 3구의 고가 주택은 보유세가 연간 수천만 원에서 억 단위로 나올 수 있다. 이러한 세금 부담은 소유자 혼자 감당하기보다 세입자에게 전가하거나 자산 가치 상승으로 상쇄하려 한다. 전세의 월세화로 수익률을 따지는 경향이 강해졌으며, 세금을 내고도 남는 것이 없으면 해당 자산의 보유 가치는 월세 인상 또는 명확한 자산 가치 상승 전망에 따라 결정된다. 강남은 지금까지 세금을 전가하고 자산 가치도 계속 상승해왔기 때문에 이러한 전략이 가능했다. 현재 전월세 시장이 뜨겁기 때문에 세금 전가는 가능할 것으로 보이나, 임대차 2법(2+2 계약갱신, 5% 상한제) 때문에 부과된 세금 수준을 뛰어넘는 전가는 쉽지 않다.

현재 30억~40억 원대 자산 가치가 단기간에 50억~60억 원으로 오를 가능성이 불투명해지면, 수익률이 마이너스로 전환되어 매물화될 가능성이 커진다. 부동산 전문가들은 세금 부담으로 인해 '덜 똘똘한 신축 아파트'로의 전환 추세가 가속화될 것이라고 전망한다. 특히 유동성이 막힌 1주택자의 경우 매물화할 여지가 크다. 하지만 이들이 주택을 매각하여 얻은 수십억 원의 자금이 주식 시장으로만 향하지 않고, 다시 다른 주택을 사러 갈 것이라는 분석이다. 은퇴 후 노년에 남의 집에 월세를 내며 살기보다는 자신 소유의 주택에서 편하게 지내고 싶어 하는 경향이 강하기 때문이다.

주택을 팔아 30억~40억 원의 여유 자금이 생기면, 고양시 같은 곳에서 10억 원 이하의 넓은 주택에 거주하면서 나머지 자금을 활용할 수 있기 때문이다. 이들은 병원이나 편의 시설, 역 접근성 등이 부족하지 않으며 자가용도 보유하고 있다. 남은 자금으로 사업을 하거나, 예금 이자, 주식 및 채권 투자, 매입 임대 사업 등 다양한 경제 활동을 할 수 있다. 따라서 강남 거주자들이 무조건 강남에만 머물 것이라는 인식은 현실과 다를 수 있다.