신홍철의 플러스피 투자 전략

신홍철 전문가는 LH가 우선 매수권을 행사할 경우, 최고가 낙찰자의 낙찰 권리가 LH로 이전된다고 설명했습니다. 이는 경매 1등으로 낙찰받았더라도 LH가 해당 권리를 가져갈 수 있음을 의미합니다. 특히 부산 미남역 역세권에 위치한 한 오피스텔의 경우, LH가 우선 매수권을 행사하고 있어 기존 소유 법인이 높은 가격에 매입하지 말라는 경고를 붙인 사례를 들었습니다.

신탁 공매는 일반 법원 경매와 달리 임차 부분이나 세금, 관리비 등 말소 기준 권리들이 자동으로 소멸하지 않습니다. 따라서 낙찰자가 해당 권리들을 직접 해결해야 하는 부담이 있습니다. 신홍철 전문가는 이러한 특수성 때문에 명도 과정에서 임차인 문제, 체납 세금 및 관리비 등을 모두 직접 처리해야 했다고 밝히며, 실제 18개 호수를 처리하는 데 약 한 달 반이 소요된 경험을 공유했습니다.

신홍철 전문가는 낙찰가 1억 6천만 원에 명도비 500만 원, 재산세 체납 해결 270만 원 등 총 1억 7,500만 원의 투자 비용이 들었다고 밝혔습니다. 이를 통해 2억 1,000만 원의 전세 보증금을 받아 약 3,500만 원의 '풀피' 수익을 창출할 수 있을 것으로 예상했습니다. 그는 이 수익이 종합부동산세 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 수준이라고 판단했습니다.

신홍철 전문가는 해당 부동산을 현재 건설 원가인 2억 원보다 낮은 1억 5천만 원대에 매입했다고 강조했습니다. 그는 두 방과 화장실 하나로 구성된 오피스텔을 브랜드 있게 짓는 데 최소 2억 원의 건설 원가가 들어간다고 설명하며, 원가보다 싸게 매입했기 때문에 추가적인 가치 하락에 따른 원금 손실 가능성이 거의 없다고 판단했습니다. 이는 미남역 역세권이라는 좋은 입지 조건을 공짜로 얻은 것과 마찬가지라고 덧붙였습니다.

신탁 공매 물건의 경우, 신탁사의 허가 없이 거주하는 임차인들은 사실상 무단 거주자에 해당합니다. 신홍철 전문가는 이러한 무단 거주자에게 명도비를 지급하여 협상을 진행할 수 있다고 설명했습니다. 특히 보증금이 적은 임차인의 경우, 직접 명도 비용을 처리하는 것이 유리하며, 이는 매수 시 시세 대비 약 1억 원가량 저렴하게 취득했기 때문에 가능한 전략이라고 덧붙였습니다.

신탁 공매는 일반 매매와 동일하게 건물분에 대한 부가세가 발생합니다. 특히 신축 건물의 경우 건물분 부가세가 상당한 금액으로 나올 수 있습니다. 법인으로 매수할 경우 이 부가세를 환급받을 수 있으며, 추후 매도 시 업무용으로 매각하면 부가세를 다시 회수할 수 있다고 신홍철 전문가는 설명했습니다.

신홍철 전문가는 취득가 1억 7,500만 원인 오피스텔을 2억 1,000만 원에 전세 세팅하여 약 3,500만 원의 '풀피' 수익을 예상했습니다. 그는 과도한 풀피보다는 안정적인 부채 관리를 우선하며, 시세가 상승할 경우 월세 전환 등을 통해 수익을 다각화할 수 있다고 조언했습니다. 네이버 부동산 등에서 2억~3억대 전세 물건을 검색해 보면 충분히 가능한 가격대라고 덧붙였습니다.

신홍철 전문가는 전세 세입자가 주택을 무분별하게 훼손할 경우, 보증금에서 원상 복구 비용을 차감할 수 있다고 설명했습니다. 임대인 입장에서는 도배지 교체 등으로 100만 원 또는 50만 원의 비용이 발생할 수 있으므로, 이러한 상황에 대비해야 한다고 조언했습니다. 그는 주거 안정을 위한 경매 투자를 권유하며, 임차인과의 분쟁 가능성도 고려해야 한다고 덧붙였습니다.

신홍철 전문가는 월세 거주자들이 월세보다 낮은 대출 이자를 활용하여 경매 투자를 고려해 볼 것을 제안했습니다. 정부 지원 LTV 80%를 활용하면 경매 접근성을 확대할 수 있으며, 신용대출을 추가로 받아 주거비 부담을 줄일 수 있다고 설명했습니다. 그는 생애 최초 주택 구매 청약 자격 등과 무관하게 경매를 통한 투자가 가능하다고 강조했습니다.

신홍철 전문가는 해당 오피스텔을 올수리 후 3억 중반대에 매도하여 약 1억 5천만 원의 수익을 목표로 하고 있다고 밝혔습니다. 이를 위해 인테리어 비용으로 약 2천만 원에서 3천만 원을 투입할 예정입니다. 그는 비슷한 층수의 오피스텔 거래 기록이 2억 8천만 원에서 2억 9천만 원 수준임을 확인했다고 덧붙였습니다.

신홍철 전문가는 부동산 투자 시 현장 임장의 필요성에 의문을 제기하며, 네이버 부동산이나 호객노노와 같은 데이터 플랫폼을 활용하는 것이 더 중요하다고 주장했습니다. 그는 대형 오피스텔과 같이 규격화된 물건은 이미 온라인 데이터만으로 충분히 분석 가능하며, 발품을 팔 필요가 없다고 설명했습니다.

신홍철 전문가는 법적으로 복잡해 보이는 권리 관계를 가진 물건일수록 오히려 해결하기 쉽다고 말했습니다. 반대로 법적으로 문제없어 보이는 물건이 실제로는 해결하기 더 어렵다고 덧붙였습니다. 그는 대항력 있는 물건을 전략적으로 공략하는 것이 투자 기회가 될 수 있다고 강조했습니다.

신홍철 전문가는 630만 원의 미납 관리비가 있는 물건을 3억 5,400만 원에 낙찰받은 사례를 소개했습니다. 그는 임차권 등기 설정 기간이 2년 반이라는 점을 통해 미납액을 추산했으며, 관리비까지 포함하면 총 3억 6천만 원에 매입한 셈이라고 설명했습니다. 이 물건은 최종적으로 5억 원에 매도하는 것을 목표로 하고 있습니다.

신홍철 전문가는 경매 정보에 '대항력 있음'이라는 빨간 글씨가 표기되면 대부분의 입찰자들이 공포를 느껴 입찰을 꺼린다고 말했습니다. 이로 인해 법적 예외 사항이 없어도 사람들이 대항력 있는 물건을 피하게 되고, 과거 회차에서도 낮은 가격에 낙찰될 기회가 있었음에도 아무도 입찰하지 않았던 사례를 언급했습니다. 그는 이러한 심리적 장벽이 오히려 투자 기회가 될 수 있다고 분석했습니다.

신홍철 전문가는 이미 데이터가 충분한 입지의 물건은 현장 임장이 불필요하다고 주장했습니다. 임장을 하든 안 하든 낙찰가는 동일하기 때문에, 심리적 불안감을 극복하는 것이 초보 투자자가 나아가야 할 방향이라고 조언했습니다. 그는 임장을 해야 한다는 고정관념에서 벗어나 데이터 기반으로 투자 결정을 내리는 것이 중요하다고 강조했습니다. 이런 태도는 특히 까다로운 물건에서 단독 낙찰의 기회를 잡는 데 도움이 될 수 있습니다.

신홍철 전문가는 부동산 매도 시 목표가에 집착하기보다 유연하게 가격을 조정하는 전략을 제시했습니다. 그는 5억 원에 팔려고 했던 물건이 팔리지 않으면 4억 5천만 원, 그래도 안 팔리면 4억 2천만 원, 심지어 4억 원까지 낮춰서라도 매도하는 것이 중요하다고 강조했습니다. 이는 장기 보유보다는 빠른 회전율을 통해 자금을 확보하고, 시장 상황에 맞춰 현실적인 매도 방법을 택하는 것이 현명하다는 그의 투자 철학을 보여줍니다. 그는 가격을 깎는 것을 두려워하지 않는 태도가 필요하다고 덧붙였습니다.