8.13 공급 및 금융 대책, 1주택자 유형별 대응 전략 제시

정부가 발표한 공급 및 금융 대책의 기본 방향은 기존 주택 매입에 사용되는 대출에 대해서는 현재 정책을 유지하되, 주택을 새로 공급하기 위한 대출에는 별도로 지원을 하겠다는 것이다. 이는 신규 주택 공급을 촉진하기 위한 의도로 해석된다.

현재 적용되고 있는 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 그리고 주택 가격 주택담보대출 한도는 그대로 유지된다. 또한, 다주택자에 대한 주택담보대출 만기 연장 제한과 기존 대출 회수 역시 예정대로 계속 진행될 예정이다.

이번 대책에서는 1주택자를 직접 겨냥한 새로운 규제들이 도입되었다. 특히 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한이 그 핵심으로, 2027년부터 특정 조건을 충족하는 비거주 1주택자에 대해 전세대출 신규 취급 및 만기 연장이 금지된다.

비거주 1주택자 전세대출 제한 대상은 세 가지 조건을 충족해야 한다. 첫째, 부부 합산 기준으로 수도권이나 규제 지역에 집 한 채를 보유하고 있어야 한다. 둘째, 해당 아파트에 본인이 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하고 있어야 하며, 셋째, 본인과 배우자가 해당 아파트에 실제로 거주한 적이 없어야 한다. 이러한 조건에 해당하는 사람들은 전세대출 보증 제한으로 인해 향후 금융 계획에 영향을 받을 수 있다.

비거주 1주택자의 전세대출 만기가 도래할 경우, 이들은 몇 가지 선택지 중 하나를 택해야 한다. 자기 집에 직접 입주하거나, 해당 집을 매도하거나, 전세대출을 자기 자금으로 상환하거나, 보증금이 더 낮은 집으로 이사하거나, 월세로 전환해야 한다. 이는 비거주 1주택자들에게 상당한 부담으로 작용할 수 있다.

2027년부터 1주택자의 전세보증 대출 비율이 하향 조정된다. 현재 수도권 규제 지역은 80%, 그 외 지역은 90%인 대출 비율이 1주택자의 경우 각각 70%와 80%로 10%씩 낮아진다. 이는 1주택자의 전세대출 이용 환경이 더욱 어려워질 것임을 의미한다.

DSR 산정 기준도 2027년부터 변경된다. 소득이 갑자기 증가하더라도 그 증가분이 대출한도에 전부 반영되지 않는다. 원칙적으로는 최근 1년간 소득을 사용하지만, 소득 상승률이 20%를 초과할 경우 2년간의 평균 소득을, 30%를 초과할 경우에는 최근 3년간의 평균 소득을 기준으로 DSR을 계산한다. 이는 소득이 불규칙적으로 변동하는 차주에게 불리하게 작용할 수 있다.

정부는 고액 DSR 주택담보대출과 고가 주택 고LTV 주택담보대출에 대한 은행 위험 가중치도 높일 예정이다. 이는 은행들이 고위험 대출을 취급할 때 더 많은 자본을 쌓도록 유도하여 대출 심사를 강화하고, 금융 시스템의 안정성을 높이려는 목적이다.

정부는 신규 주택 공급 관련 대출에 대해서는 규제를 완화하는 방안을 내놓았다. 재건축·재개발 이주비와 신축 아파트 중도금·잔금 대출 등 신규 주택 공급 관련 대출들은 금융 회사의 총량 관리 목표에서 별도로 관리된다. 이는 신규 주택 공급을 원활하게 하기 위한 조치로 풀이된다.

정비 사업 아파트를 소유한 사람들에게는 이주비 대출의 LTV 산정 방식이 유리하게 바뀐다. 기존에는 재건축·재개발 전의 종전 평가액을 기준으로 담보 가치를 계산했지만, 앞으로는 종전 자산과 신축 이후의 종후 자산 평가액 중 더 큰 금액을 사용할 수 있게 된다. 이는 정비 사업 참여자의 금융 부담을 덜어주는 효과가 있을 것으로 보인다.

청년층을 위한 별도 모기지 정책인 '청년 미래 모기지'가 발표되었다. 만 39세 이하 생애 최초 주택 구입자 중 4억 원 이하의 비아파트를 구매하는 경우, 최대 80%의 LTV를 적용받을 수 있다. 이는 청년층의 주택 구매를 지원하기 위한 목적이다.

정부는 복금자리론을 통해 2억 원을 30년 만기 금리 3%로 대출받으면 월 상환액이 약 85만 원으로 월세 낼 돈으로 집을 살 수 있는 상품이라고 홍보한다. 하지만 이 상품의 대상이 아파트가 아닌 빌라, 오피스텔 등 비아파트라는 점이 지적된다. 이는 청년들의 내 집 마련을 지원하는 것처럼 보이지만, 사실상 청년층에게 비아파트 매입을 유도하여 시장의 비아파트 재고를 소진하려는 의도가 숨어있다는 비판이 제기된다.

정부는 이번 대책에서 수도권에 23만 호 플러스 알파의 추가 공급 물량을 발표했다. 그러나 세부 표를 살펴보면 2026년부터 2030년까지 정부 임기 내 추가 착공하겠다는 물량은 12만 호 플러스 알파에 불과하다. 23만 호는 정부가 주장하는 공급 효과이며, 실제로 착공되는 물량은 2030년까지 12만 호밖에 되지 않는다는 점이 지적된다.

정부가 제시한 12만 호는 준공이 아닌 착공 물량이라는 점이 중요하다. 정부 자료에 따르면 3기 신도시 최초 입주 단지인 인천 계양의 경우 후보지 발표부터 입주까지 약 8년이 걸렸고, 서울 재개발·재건축은 정비구역 지정부터 준공까지 약 13년이 소요된다. 정부는 공공택지 개발 절차를 단축하여 후보지 발표부터 착공까지 걸리는 시간을 68개월에서 37개월로 줄이겠다고 밝혔으나, 이러한 절차 단축이 실현되더라도 발표 후 착공까지 최소 3년이 걸리고 실제 입주까지는 더 오랜 시간이 소요될 것으로 예상된다.

이번에 위치가 공개된 신규 택지는 서울 염창동(1,5호), 남양주 도심역 일대(21,700호), 경기 광주 역세권(4,500호)이다. 이 중 염창동은 2029년, 남양주와 경기도 광주는 2030년 착공을 목표로 하고 있다. 이는 이번 공급 대책이 근시일 내 현실화되는 것이 아니라, 미래 공급에 대한 기대를 형성하여 시장 심리를 안정시키려는 '희망 고문' 성격이 강하다는 평가가 나온다.

이번 공급 대책에서 정부가 상대적으로 빠르게 늘리려는 공급은 아파트가 아닌 비아파트다. 2030년까지 수도권에서 다세대, 다가구, 오피스텔 등 일반 주택 13만 호의 착공을 지원하겠다고 밝혔다. 이를 위해 다가구 층수를 늘리고 건축 규제를 완화하며, 지식산업센터와 상가를 거주용으로 변경할 수 있도록 지원할 예정이다. 이는 무주택자들이 향후 지식산업센터나 상가를 개조한 공간에서 거주하게 될 가능성을 시사한다.

정부는 보편형 공공주택을 확대하여 중산층도 공공 임대 주택에 거주하는 시대를 열겠다고 목표를 밝혔다. 구체적인 방법 중 하나로 소위 '줍줍'으로 불리던 잔여 세대 물량을 앞으로는 LH가 매입하여 보편형 공공 임대 주택으로 공급하겠다고 했다. 또한 '전월세 안심 사업'도 도입된다. 이는 집주인과 세입자 사이에 공공 성격의 안정화 기구가 개입하여 전세금을 운용하고 집주인에게 월세 형태의 수익을 지급하는 구조다. 정부는 이를 통해 세입자의 전세 사기 위험을 줄이고 집주인의 안정적인 월세 수익을 확보하겠다고 홍보하지만, 집주인 입장에서는 굳이 국가에 맡기고 월세를 받는 것보다 직접 세입자에게 월세를 받는 것을 선호할 것이라는 의문이 제기된다.

이번 대책이 1주택자에게 미치는 영향은 유형별로 다르다. 자기 집에 직접 거주하며 당분간 갈아탈 계획이 없는 1주택자는 직접적인 영향이 거의 없다. 반면, 자기 집은 세를 주고 다른 집에 전세로 거주하는 비거주 1주택자는 전세대출 보증 축소와 만기 연장 제한 여부를 반드시 확인해야 하며, 특히 본인과 배우자 모두 소유한 집에 거주한 적이 없는지를 점검해야 한다. 갈아타기를 준비하는 1주택자는 DSR에서 평균 소득 산정과 고가 주택의 대출 심사 강화로 예상보다 대출 한도가 줄어들 수 있으므로 주의해야 한다. 재건축·재개발 이주비 대출 대상이라면 이주비가 얼마나 늘어나는지 확인할 필요가 있다.

이번에 발표된 대책에서 공급 부분은 현재 시점에서 큰 의미가 없으며, 핵심은 금융 정책이다. 독자들은 발표된 내용을 통해 본인이 어떤 유형의 1주택자인지 확인하고, 전세대출 만기 및 갈아타기 계획 등을 점검하여 이에 맞는 대응 방안을 마련해야 한다.