기로에 선 일본 청년들, 지금이라도 집 살까?

유럽과 미국 등 주요국의 금리가 급등하며 기준금리 인하의 시대가 끝났고, 이제는 전 세계적으로 기준금리 인상의 시대로 진입하고 있다. 독일의 10년물 국채 금리는 3.5%를 넘어섰으며, 미국 10년물 국채 금리는 5%대에 도달했다.

일본도 이러한 흐름에 따라 국채 금리가 3%에 진입했는데, 이는 버블 붕괴 이후 최고치에 해당한다. 슈카는 “기준 금리 인하의 시대는 끝났습니다. 인하다가 동결하다가 이제는 기준 금리 인상의 시대로 들어가고 있죠”라고 말했다.

이는 일본은행과 정부가 엔화 가치 방어에 대한 확고한 의지를 가지고 있음을 시사한다.

이러한 경고 이후, 시장에서는 일본 엔화에 대한 숏 포지션을 청산하는 움직임이 확산되고 있다. 슈카는 “만약 엔화 숏에 도전하는 사람들이 있다면 어디 한번 해 봐라”라고 말했다.

이는 일본은행의 추가 금리 인상을 기정사실화하는 강력한 신호로 해석된다.

시장에서는 일본의 기준금리가 연내 1.5%에 도달할 것으로 전망하며, 통화 정책 전환에 대한 기대감이 커지고 있다. 슈카는 “일본의 생산자 물가가 나왔는데 7.6%가 나왔습니다. 얘네는 지금 기준금리 인상의 확정이야”라고 단언했다.

일본 청년들은 30년간 월급과 물가가 제자리걸음을 하는 정체기를 겪었으나, 최근 40년 만에 최대 인플레이션을 경험하며 전례 없는 경제 환경에 살고 있다. 니케이 지수와 도쿄 아파트 가격이 급등하는 등 자산 시장의 변화가 감지된다.

슈카는 “일본 청년들은 지금 살면서 한 번도 경험해 보지 못한 시대에 살고 있는 겁니다”라고 현재 일본 경제의 전환기를 강조했다.

이는 임차인들에게 큰 부담으로 작용하며 주거 불안을 현실화하고 있다.

특히 도쿄 소형 아파트의 월세는 1년 만에 14% 상승하여 11만 4천 엔을 돌파했다. 슈카는 “물가가 오른다는 말은 뭐예요? 금리가 오른다는 말 월세가 오른다는 거예요”라며 이러한 현실을 지적했다.

제로 금리 시절에 고정금리로 '영끌'(영혼까지 끌어 모아 대출)하여 아파트를 매수한 사람들은 현재 큰 수익을 실현했다. 당시 저금리 기조를 활용한 이들은 부동산 가치 상승의 수혜를 직접적으로 누렸다.

반면, 부동산 가치 하락을 예상하여 월세를 택했던 이들은 현재 치솟는 월세로 인해 고충을 겪고 있으며, 고금리 상황에서 내 집 마련의 진입 장벽은 더욱 높아졌다. 슈카는 “제로 금리 시절에 고정 금리로 영끌해서 아파트 산 사람들은 대박 났습니다”라고 말했다.

이는 연평균 5% 수준의 꾸준한 상승세를 보여준다.

이러한 상승률은 글로벌 주요 도시들의 주택 가격 상승률과 비교했을 때 결코 낮지 않은 수치다. 일본 부동산 시장이 단순히 정체되어 있었다는 통념과는 달리, 특정 지역에서는 꾸준한 자산 가치 상승이 있었다.

특히 팬데믹 이후 글로벌 유동성 증가와 일본의 상대적 저금리 기조가 맞물려 도쿄를 중심으로 한 부동산 투자 수요가 지속적으로 유입된 것이 상승 요인으로 작용했다.

일본의 주택담보대출은 대부분이 변동금리이며, 전체의 77%가 변동금리로 이루어져 있다. 이러한 구조는 금리 변동 위험을 개인이 직접 감당하게 만든다.

최근 연소득 10배 이상의 고액 대출 사례가 증가하고 있어, 금리 인상 시 채무자의 이자 부담이 가중될 위험이 크다. 슈카는 “일본 주담대는 아까 말씀드렸지만 대부분이 변동 금리입니다. 77%가 변동 금리예요”라고 설명했다.

일본 청년층은 지난 30년간의 저금리 기조 속에서 살아왔기 때문에 높은 금리를 경험해 본 적이 없다. 이로 인해 금리 인상 시 월 상환액 증가가 가져올 영향에 대한 이해도가 부족한 실정이다.

한 설문조사 결과에 따르면, 응답자의 약 11.6%만이 정책 금리 인상 시 자신의 대출에 영향을 미칠 것이라고 인지하고 있었다. 슈카는 “아까 말씀드렸지만 일본 청년들은 높은 금리를 경험해 본 적이 없습니다. 30년 전 일이에요”라고 지적했다.

국채 금리 상승에 따라 주택담보대출의 이자 부담이 현실화되고 있으며, 이는 부동산 시장에 잠재적인 위험으로 작용한다. 주택 가격이 하락하거나 심지어 오르지 못하는 상황만으로도 엄청난 이자 부담을 감당하지 못할 수 있다.

주택 가격 하락 시에는 매각을 하더라도 대출금을 전액 상환하지 못하는 위험이 발생할 수 있다. 슈카는 “만에 하나 주택 가격이 떨어지면 아니면 심지어 오르지 못하는 정도만으로도 엄청난 이자 부담을 감당 못 할 수도 있죠”라고 우려했다.

한국에서는 '영끌'(영혼까지 끌어 모아 대출)이라는 신조어가 생길 정도로 청년층의 주택 매수가 활발했다. 2020년 초반 한국의 저금리(2~3%) 시기에 부동산 열풍이 불었던 상황은 현재 일본의 경제 상황과 유사한 점이 많다.

당시 한국의 '영끌' 투자자들은 금리 인상이라는 변수에 직면했고, 현재 기준금리 인상으로 인해 한국 내 연체율이 증가하는 현상이 확인되고 있다. 슈카는 “물론 나라별로 상황은 다르겠지만 그러면 그래서 아까 여러분한테 물어본 거예요. 이 답을 여러분들이 해 줄 수 있다. 자, 일본 청년들은 어떻게 해야 됩니까?”라며 한국 사례를 통해 일본 청년들의 고민에 대한 답을 청중에게 던졌다.

한국의 주택담보대출 연체 규모가 최근 2022년 대비 두 배로 증가했다. 6월 말 기준으로 한 달 이상 원리금이 연체된 채권은 2조 2천억 원에 달한다. 이는 이자 부담 증가가 심화되고 있음을 보여준다.

한국은행은 추가 금리 인상을 예고하며 고차입 가구에 대한 경고를 지속적으로 보내고 있다. 슈카는 “주담대 연체 규모가 최근에 두 배가 됐습니다. 2022년보다 두 배가 됐어요. 한 달 이상 원리금이 연체된 연체 채권이 6월 말 기준으로 2조 2천억”이라고 현황을 전했다.

고금리 기조가 지속되면서 이자 부담을 견디지 못하고 경매로 나오는 부동산 물건이 크게 증가했다. 1년 전보다 경매 물건이 11% 늘어난 것으로 나타났다.

심지어 반포 래미안 원베일리와 같은 고가 주택까지 경매로 나오는 사례가 발생했다. 슈카는 “이자 부담으로 경매로 나오는 물건이 크게 증가했다. 1년 전보다 11%가 늘었고 심지어 어떤 뉴스에 따르면 반포 래미안 원리드 경매로 나왔대라”고 언급했다.

생애 최초 주택 매수자 비중은 2010년 조사 이래 최대치를 기록했다.

가계 신용 잔액은 2020년 2분기에 2천조 원을 돌파하는 등 가계 대출 규모가 빠르게 늘어나고 있다. 슈카는 “연끌 투자는 더 폭증하고 있다”고 말했다.

이는 가계 대출 증가 속도가 2025년 들어 역대급으로 빨라지고 있음을 나타낸다.

연체와 신규 '연끌'이 동시에 발생하는 양상이 나타나, 경제 시스템에 이중적인 부담으로 작용하고 있다. 슈카는 “주택 단보 대출 월별 취를 보면은 뭐 2조 3조 찍다가 지금 4조를 찍고 있어요”라고 현황을 설명했다.

한국은행 자료에 따르면, 반도체 수요 지역에서 성과급을 수령한 후 테슬라 차량을 매수하고 남은 자금을 부동산에 집중하는 경향이 나타났다. 이는 화성 동탄, 수원 영통 등 지역 아파트의 신고가 경신으로 이어졌다.

이처럼 주택 관련 소비에만 자금이 쏠리는 현상은 특정 자산군의 가격을 더욱 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다. 슈카는 “성과급을 받으면 테슬라를 한대 샀어요. 그리고 뭘 했냐? 남은 돈은 역시 한국인이죠. 전부 부동산으로 가더라”고 현상을 묘사했다.

이는 과거 85주 연속 상승이라는 오랜 기록을 넘어선 것이다.

전세 및 월세 가격 상승이 매매 수요를 자극하면서 아파트 가격 상승세를 더욱 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 슈카는 “지난 9월 10일 지난주에 역사적인 기록이 하나 만들어졌습니다. 서울 아파트 값이 역대 최장 연속 상승했다. 85주 옛날 기록입니다. 86주를 세웠습니다”라고 강조했다.

한국은 '연끌 선진국'이라는 냉소적인 표현을 통해 부동산 자산에 대한 과도한 편중이 위험할 수 있음을 시사했다. 이에 슈카는 부동산에 자금을 묶어두기보다는 주식 시장에 장기 투자하고 분할 매수를 하는 등의 투자 전략을 권장했다.

개인 연금을 열심히 운용하고 ISA 계좌를 활용하는 등 절세 혜택을 이용하는 것도 강조하며, 보다 균형 잡힌 자산 관리가 필요하다고 제언했다. 슈카는 “여러분이 연끌 선진국이잖아. 연끌 선진국 한국이잖아. 주식 시장에 장기 투자, 분할 매수, 장기 매수 그렇죠. 개인 연금 열심히 하시고 뭐 그러는 거”라고 조언했다.