사당동 '우극신' 리모델링, 5천가구 신축 주거벨트 기대감… 분담금은 숙제

리모델링 사업은 일반적으로 늘어나는 세대수를 일반에 분양하여 얻는 수익으로 사업비를 충당하는 구조를 가진다. 예를 들어, 500가구를 일반 분양할 수 있다면 이를 통해 수익을 창출하고 공사비를 충당할 수 있다. 그러나 이처럼 일반 분양을 통한 수익 창출에도 불구하고, 조합원이 직접 부담해야 할 분담금은 수억 원대에 달할 수 있다.

서울 사당동의 우성2·3단지, 극동, 신동아4차는 '우극신'으로 불리며 리모델링을 추진하는 대표적인 단지들이다. 이 단지들은 모두 1993년에 준공되어 지어진 연도가 같으며, 용적률 또한 248%로 동일하다. 또한, 전용면적 46㎡부터 118㎡까지 다양한 평형 구성도 유사하여 여러모로 공통점이 많다.

우성 3단지와 신동아 4차 아파트 단지 사이에는 도로가 존재하며, 이 도로를 기준으로 필지가 완전히 분리되어 있다. 이러한 물리적 분리로 인해 세 개 단지의 통합 리모델링 사업은 사실상 불가능해졌다. 결과적으로 우성2·3단지와 극동은 함께 조합을 설립하여 '우극'으로, 신동아 4차는 별도로 조합을 설립하여 '신동아'로 각각 리모델링 사업을 추진하고 있다.

리모델링 사업을 추진하기 위해서는 안전진단 C등급 이상을 받아야 한다. 해당 단지들은 최근 B등급을 획득하여 안전진단을 통과, 리모델링을 추진할 수 있는 자격을 갖췄다. 특히 수직 증축 리모델링의 경우, B등급 이상을 받아야만 가능하며 최대 3개 층까지만 증축이 허용된다.

우성2단지, 우성3단지, 극동아파트를 모두 합치면 현재 총 3,485가구 규모이다. 리모델링을 통해 이 단지들은 총 3,987가구로 늘어나며, 약 500가구 이상이 증가하는 셈이다. 이처럼 늘어나는 500여 가구는 일반 분양으로 공급되어 사업비를 충당하는 중요한 재원이 될 예정이다.

리모델링은 단순한 세대 내부 개선을 넘어 단지 전체의 주거 환경을 크게 향상시킨다. 기존의 경사지는 평탄화 작업을 통해 쾌적한 보행 환경을 조성할 수 있으며, 지상에 주차된 차량들을 지하 주차장으로 옮겨 지상은 공원화하고 주차 대수를 확보할 수 있다. 또한, 조경 개선과 최신 커뮤니티 시설 확충을 통해 새 아파트와 같은 수준의 편의성을 제공할 수 있다.

사당동 '우극신' 단지가 재건축 대신 리모델링을 택한 주된 이유는 기존 용적률에 있다. 현재 이 지역의 용적률은 248%로, 서울시 3종 일반 주거 지역의 상한 용적률인 250%에 육박한다. 이미 용적률을 거의 다 채워 지어진 상태이므로, 재건축을 추진할 경우 추가적인 세대수 증가를 통한 사업성 확보가 매우 어려워진다. 반면 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 추진이 가능하고, 재건축처럼 30년 경과 및 안전진단 D등급 이하를 요구하지 않아 비교적 규제에서 자유롭다.

리모델링 사업은 기존 세대수 대비 15% 이상 세대수를 늘릴 수 없다는 법적 제한이 있다. 이는 일반 분양 물량을 제한하여 사업 수익성에 직접적인 영향을 미친다. 일반 분양을 통해 얻는 수익으로 공사비를 충당하는 구조이므로, 일반 분양 물량이 적어질수록 조합원들이 직접 부담해야 할 분담금이 증가하게 된다. 또한, 기존 골조를 보강해야 하는 리모델링 특성상 공사비가 재건축보다 유동적이며, 예상치 못한 공사비 인상에 민감하게 반응할 수 있다는 점도 분담금 산정에 불확실성을 더한다.

단지를 통합하여 리모델링 사업을 추진하면 규모의 경제를 실현할 수 있다는 장점이 있다. '우극' 단지처럼 통합될 경우 500가구 이상의 일반 분양 물량을 확보하여 사업비 충당에 유리한 조건을 만들 수 있다. 그러나 이러한 규모의 경제 효과에도 불구하고, 조합원이 부담해야 할 분담금은 여전히 수억 원대에 이를 것으로 예상된다. 과거 리모델링 사례를 보면, '더샵트리에' 아파트의 경우 약 4억 원의 분담금이 발생한 바 있다.

사당동 '우극신' 단지들은 핵심 입지에 위치하며 리모델링 기대감으로 시세가 높게 형성되어 있다. 국민 평형(전용 84㎡) 기준으로 우성 2·3단지는 17억~18억 원대에 거래되고 있으며, 극동 아파트는 16억 원대에 거래되고 있다. 이러한 가격 차이는 지하철 이수역(4·7호선)과의 거리, 단지 내 경사도 등이 반영된 결과로 보인다. 리모델링을 통해 단지 내부 평탄화와 새 아파트급 주거 환경이 조성될 경우, 입지 가치는 더욱 상승할 것으로 기대된다.

사당동 '우극신' 단지가 결국 '우극(우성·극동)'과 '신(신동아)'으로 사업을 분리하게 된 주된 원인은 우성 3단지와 신동아 4차 아파트 사이에 놓인 도로 때문이다. 이 도로는 두 단지의 필지를 물리적으로 완전히 분리하고 있어, 통합적인 리모델링 사업 추진이 법적으로 불가능해졌다. 이에 따라 각각의 조합을 설립하여 개별적으로 리모델링 사업을 진행하고 있다.

신동아 5차의 경우, 전체 4개 동 중 1개 동이 임대주택으로 구성되어 있어 리모델링 추진에 어려움을 겪고 있다. 분양동 주민들은 임대동을 제외하고 분양동만 리모델링 조합을 설립하려 했으나, 동작구청에서 이를 반려하여 신청을 철회한 상황이다. 이처럼 임대주택이 포함된 단지는 조합 설립 단계부터 복잡한 법적, 행정적 문제를 마주할 수 있다.

신동아 4차 아파트는 현재 리모델링 조합 설립 인가를 완료하며 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 조합 설립은 리모델링의 첫 단추로, 주민들의 동의를 얻어 법적 주체가 형성되었음을 의미한다. 다만, 아직 시공사 선정은 이루어지지 않은 상태이며, 리모델링의 필수 절차인 안전진단 결과도 대기 중이어서 향후 사업 진행에 중요한 변수가 될 예정이다.

신동아 4차는 우성, 극동 단지와 유사하게 1993년에 준공된 아파트로, 현재 912가구 규모이다. 리모델링을 통해 총 1,048가구로 늘어날 계획이며, 이는 136가구의 증가를 의미한다. 늘어나는 136가구는 일반 분양으로 공급되어 사업 수익을 창출하는 핵심적인 역할을 할 것으로 보인다.

리모델링은 재건축보다 절차가 간소하다고 알려져 있지만, 실제로 거쳐야 할 과정은 만만치 않다. 조합을 설립하기 위해서는 전체 주민의 3분의 2 이상 동의를 받아야 하며, 이후 사업 계획 승인 단계에서는 75% 이상의 동의가 필요하다. 이러한 높은 동의율은 사업 추진의 주요 난관으로 작용하며, 반대하는 주민들로 인해 사업이 지연되거나 심지어 재건축으로 전환을 고려하는 사례도 발생할 수 있다.

우성, 극동, 신동아 단지가 리모델링을 완료하고 사실상 통합될 경우, 총 5,000가구 이상의 초대형 단지로 거듭나게 된다. 이러한 대규모 단지 형성은 사당동 지역에 상당한 프리미엄을 가져다줄 것으로 기대된다. 대단지는 일반적으로 높은 인프라 수준, 관리비 절감 효과, 그리고 지역 내 랜드마크로서의 가치를 형성하는 경향이 있다.

사당동 '우극신' 단지들의 입지는 단지별로 차이가 있다. 우성 2단지의 경우 단지 초입에 위치한 세대들은 역세권으로 분류될 만큼 지하철 접근성이 우수하다. 반면 우성 3단지나 신동아 아파트는 이수역까지 도보로 이용하기에는 다소 거리가 있어 보인다. 학군 측면에서는 초등학교 인접성은 양호한 편이지만, 고등학교는 단지에서 다소 거리가 있는 편이다.

사당동 '우극신' 단지 인근에는 남성사계시장이 위치해 있어 생활 편의성이 매우 높다. 시장 내에는 주민 센터, 정육점, 과일 가게, 미용실, 안경원 등 다양한 생활 필수 시설들이 입점해 있어 주민들이 일상생활에 필요한 물품과 서비스를 쉽게 이용할 수 있다. 시장 환경 또한 비교적 깔끔하게 관리되고 있어 쾌적한 주거 인프라를 제공한다.