세금 폭탄 이후 집값 전망, 초고가 주택 영향은 미미하고 중저가 시장 상승 가속화될 것

현재 무주택자들은 두 가지 부류로 나뉘고 있습니다. 하나는 '지금이라도' 집을 사야 한다는 입장이고, 다른 하나는 '폭락을 기다린다'는 입장입니다. 이러한 상반된 심리 속에서 전문가들은 무언가 행동하려는 사람들과 굳건하게 폭락에 배팅하는 사람들이 있을 것이라고 보고 있습니다.

전문가 메디테라는 무주택자들에게 2027년 12월 31일까지는 무조건 액션을 취해야 한다고 경고했습니다. 이 데드라인이 가까워질수록 집값은 더 상승할 것이라는 예측입니다. 그는 4억 원짜리 집이 6억 원이 되는 데 5개월밖에 걸리지 않은 사례를 들며, 앞으로도 빠르게 가격이 오를 수 있음을 강조했습니다.

메디테라는 현재 가진 돈으로 월세 보증금이라도 빼서 작은 집이라도 사는 것이 중요하다고 조언했습니다. 이는 생활권을 지키고 생계 안정을 도모하기 위한 필수적인 조치로, 지금 당장 무언가 조치를 취하지 않으면 나중에 후회할 수 있다고 강조했습니다.

메디테라는 과거 하락론자를 믿고 집값 폭락을 기다리다가 기회를 놓치고 뒤늦게 후회하는 사람들이 많다고 언급했습니다. 이들은 하락론자가 입장을 바꿔 집값 상승을 예상하자, 뒤늦게 집을 사려고 하지만 이미 가격이 크게 올라 통곡하며 분노하는 상황에 처했습니다. 이러한 사례는 잘못된 정보를 맹신할 경우 큰 손해를 볼 수 있음을 보여줍니다.

일부에서는 조세 전가가 일어나지 않을 것이라고 주장하지만, 메디테라는 이번 세제 개편안이 임대인에게 큰 타격을 주어 조세 전가가 불가피하다고 분석했습니다. 세금 부담이 커지면서 임대인들은 월세를 인상할 수밖에 없어, 결과적으로 임차인에게 세금 부담이 전가될 것이라는 설명입니다.

메디테라는 보유세 폭탄으로 인해 임대인들의 경제적 여유가 사라졌다고 설명했습니다. 과거에는 '곡간에 여유가 생기면 나누어줄 수 있다'는 분위기였지만, 이제는 본인의 곡간이 힘들어지면서 월세나 전세 인상을 요청하는 사례가 늘고 있다는 것입니다. 이는 세금 부담이 임대차 시장에 직접적인 영향을 미치고 있음을 보여줍니다.

메디테라는 조세 전가가 일어나지 않을 것이라고 믿는 것은 본인만의 '긍정 회로'를 돌리는 것이거나, 삼성의 이재용 부회장처럼 보유세에 영향을 받지 않는 부자에게만 해당되는 일이라고 지적했습니다. 이번 세제 개편안은 대부분의 사람들에게 타격을 줄 수밖에 없다고 강조하며, 현실적인 인식을 촉구했습니다.

세금 납부 유예 정책은 공짜가 아니며, 가산세가 붙는다는 점을 메디테라는 강조했습니다. 나라에 이자를 내면서까지 납부 유예를 신청할 사람은 거의 없을 것이며, 대부분 이 사실을 모르는 채로 납부 유예를 신청하는 경우는 많지 않을 것이라고 설명했습니다. 이는 납부 유예 정책의 실효성이 낮을 수 있음을 시사합니다.

메디테라는 초고가 주택 가격이 급격한 상승세를 멈추고 주춤할 수는 있지만, 큰 폭으로 하락하지는 않을 것이라고 전망했습니다. 가격이 무너져서 밑에 있는 주택 가격을 끌어내릴 정도의 영향은 없을 것이라는 분석입니다. 초고가 주택 시장은 다른 시장과는 다른 움직임을 보일 것이라는 견해를 밝혔습니다.

메디테라는 공시지가 32억 이상의 초고가 주택 매물이 시장에 나와 거래될 수는 있지만, 이것이 전체 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이라고 예측했습니다. 과거에는 실거래가보다 높은 호가로 거래되며 신고가를 기록했지만, 이제는 실거래가 수준에서 거래될 가능성도 있다는 것입니다. 그러나 이러한 매물의 양이 많지 않아 시장에 매물이 쏟아져 가격을 확 낮출 정도는 아니라고 설명했습니다.

메디테라는 초고가 주택 보유자들이 다운사이징을 위해 20억대 또는 15억대 이하 단지를 매수할 것이라고 내다봤습니다. 이들은 현금을 들고 대출 없이 주택을 매수할 것이기 때문에, 15억대 이하 단지의 가격 상승이 더욱 가속화될 것이라는 분석입니다. 현재 15억대 이하 단지는 전세, 월세, 매매가 모두 상승하는 '트리플 상승'을 보이고 있으며, 이러한 다운사이징 수요가 더해지면 가격 상승이 더욱 심화될 것이라고 예상했습니다.

고가 주택을 팔고 다운사이징하는 현금 보유자들이 15억~20억대 이하 단지로 유입되면, 이들 단지의 가격 상승은 더욱 가속화될 것이라고 메디테라는 분석했습니다. 대출 없이 현금으로 매수하는 수요는 매수 대출 규제로 인한 시장의 흔들림에 '기름을 붓는' 격이 될 것입니다. 이에 따라 15억 하던 단지가 20억을 넘고, 20억 하던 단지가 25억, 30억을 넘어가는 식으로 가격이 빠르게 밀려서 올라갈 것으로 전망했습니다.

메디테라는 이번 세제 개편안이 20억 이하, 특히 15억 이하 단지의 가격 상승률을 더욱 빠르게 가속화하는 '장작에 기름을 붓는' 정책이 될 것이라고 강하게 비판했습니다. 가만히 두어도 힘든 상황에서 오히려 더 힘들게 만드는 정책이라며, 차라리 아무런 대책이 없는 것이 나았을 것이라는 생각을 밝혔습니다. 이로 인해 20억대 이하 단지들은 더욱 경쟁이 심해지고 치열한 상황에 직면할 것이라는 예상입니다.

메디테라는 정부의 세금 정책이 집값 안정보다는 세금 확보에 초점을 맞추고 있다고 비판했습니다. 자산이 증가하면 세금을 더 거둘 수 있고, 이를 통해 재원을 확보할 수 있다는 점에서 정부에게는 '나쁜 선택'이 아니라는 분석입니다. 그는 정부가 '집값 안정할 생각 없고, 그냥 세금을 더 거둘 것'이라고 대놓고 얘기한 것으로 보인다고 말하며, 과연 이것이 공정한 과세인지에 대해서는 사람마다 생각이 다를 것이라고 덧붙였습니다.

메디테라는 서울 외곽이 아닌 수도권, 특히 경기도권에서 20억 이하의 '똘똘한 대장 아파트'들이 세금 데미지로부터 비교적 안전하며, 앞으로 가격이 크게 상승할 가능성이 높다고 분석했습니다. 그는 서울보다 수도권의 상승세가 훨씬 좋기 때문에, 이러한 수혜를 볼 수 있는 지역들이 경기도권으로 내려왔다고 설명했습니다. 이에 따라 20억대 이하, 15억대 이하의 대장 아파트가 포진된 핵심 지역의 가격이 날아갈 가능성이 높다는 전망입니다.

메디테라는 세금 데미지에서 안전한 핵심 입지 아파트들이 앞으로 더 빠르게 가격 상승을 이룰 것이라고 전망했습니다. 과거에는 10억대 이상에서 상승이 많이 일어났지만, 이제는 10억대 이하에서도 폭발적인 상승이 예상됩니다. 이는 내 집을 가진 사람들에게는 좋은 소식이지만, 무주택자들에게는 하반기에 전월세 매물 부족이 심화되고 내후년에는 답이 없는 상황이 올 수 있다고 경고했습니다. 그는 2027년 12월 31일까지는 내 집 마련이 해결책이 될 수 있지만, 그 이후에는 더욱 어려워질 것이라고 내다봤습니다.

메디테라는 8월 무료 강연회에 참여하여 세금 데미지가 적고 앞으로 집값 상승이 기대되는 지역 정보를 얻을 것을 권유했습니다. 명절 전후로 집값이 많이 움직이는 경향이 있으며, 이번 세제 개편안으로 각성한 사람들이 추석 전에 많이 움직일 것이라고 예상했습니다. 추석 전후로 매수 시기에 따라 수천만 원, 수억 원이 갈릴 수 있으므로, 하루라도 빨리 움직여 저평가된 집을 사는 것이 유일한 방법이라고 강조했습니다.

메디테라는 이재명 정부의 첫 번째 세제 개편안에 대해 10점 만점에 0점을 주었습니다. 그는 문재인 정부 시절에는 다주택자 프레임 등 명분이라도 있었지만, 이번에는 1주택자에게 징벌적인 과세를 부과하고 '마귀'나 '악마'의 프레임을 씌우는 것은 명분조차 없다고 비판했습니다. 세금만 더 걷을 뿐 부작용과 규제 역설의 끝판왕이 될 것이라며, 증세에 대한 점수를 1점도 줄 수 없다고 단언했습니다.

메디테라는 2024년 하반기 집값이 빠르게 상승할 것이라고 전망했습니다. 상반기에 급격하게 상승했던 단지들은 잠시 숨고르기 후 가을에 전월세 매물 부족 현상으로 인해 다시 상승할 것이라는 분석입니다. 작년에도 전월세 매물 부족으로 전월세 시장이 초토화될 것을 우려했지만, 97 대책 발표 후 전세 수요자들이 추가 아파트 공급이 없을 것이라는 판단에 내 집 마련으로 전환하며 집값이 더 많이 올랐습니다. 올해도 세제 개편안으로 인해 전월세 거주자들이 매매 수요로 전환하면서 집값이 더 많이 상승할 것이라고 예상했습니다.

메디테라는 전월세 시장에 매물이 없어 '강제로 이주하는 수요', 즉 전세에서 매매로의 이주 수요가 발생할 것이라고 예측했습니다. 그는 앞으로 집값 상승을 이끌 지역과 단지의 세 가지 핵심 요소가 정해져 있으며, 이 요소들을 갖춘 지역과 단지의 집값이 크게 상승할 것이라고 강조했습니다. 이 세 가지 요소에 대한 자세한 내용은 8월 무료 강연회에서 공개될 예정입니다.