정부, 공급 속도·금융 지원 강조… 서울시와 갈등 예고

정부와 서울시는 단기적인 공급 부족의 원인을 두고 첨예하게 대립한다. 특히 공급 속도 정책과 전·월세 문제 해결 방안에 대한 시각차가 커, 앞으로 이 두 기관의 대립이 심화할 수 있다.

김학주 도시개발연구소 대표는 "이제 원인에 대한 공방, 그러니까 오세훈 서울시장하고 지금 이재명 정부가 붙었어요. 저희가 이제 붙은 거를 세 번의 과정으로 정리를 해 드려서 앞으로 이 두 분이 어떻게 싸울지, 서울시와 정부가 공급에 대해서 속도를 내면서 붙을 거라고 얘기했잖아요"라고 발언했다.

건축 허가뿐만 아니라 택지 개발, 재건축, 재개발, 도시 정비 등 가능한 모든 공급 순환을 최대한 신속하게 추진할 방침이다. 이를 위해 총리실이 매일 공급 상황을 점검하고 대통령에게 주례 보고를 진행한다.

특히 공급 측면의 금융 지원을 확대하며, 일반 수요 대출 규제와 공급 지원책은 분리하여 운용한다. 과거 그린벨트 개발 불가 방침을 철회하는 등 공급 확대를 위한 강력한 의지를 나타냈다.

권기헌 도시개발연구소 이사는 "가장 강하게 강조한 것은 공급 속도다. 이제 발언 내용을 좀 보게 되면 이재명 대통령은 건축 허가뿐만 아니라 택지 개발, 재건축, 재개발, 도시 정비 등 가능한 공급 순환을 최대한 신속하게 추진하겠다라고 밝혔습니다"라고 밝혔다.

정부는 수도권 집중이 집값 상승의 근본 원인이라고 진단한다. 경제 일자리들이 수도권에 집중되어 있으며, 이를 국토 균형 발전으로 전환하지 않으면 집값을 잡기 어렵다는 시각이다.

그러나 기업도시나 혁신도시 추진은 10년 이상 소요되는 장기 과제로, 현재의 부동산 문제는 향후 6~7년 내 공급 부족이 핵심 변수다. 따라서 장기적인 균형 발전과 단기적인 부동산 시장 안정 대책은 별개 사안이라는 주장이 제기된다.

현 정부가 부동산 시장을 아예 투기 시장으로 단정하고 있다고 볼 수 있다.

과거 정부의 실패를 언급하며 현 정부는 반드시 성공하겠다고 공언했다. 과거 '계곡 정비보다 쉽다'던 발언에서 '혁명보다 힘들다'는 인식으로 변화된 모습을 보이며, 부동산 문제 해결에 대한 정부의 강한 자신감과 의지를 표출한다.

최대한 동원할 수 있는 모든 조치를 취할 것이라고 밝히며, 대출 금지나 거래 제한 등 추가적인 규제 카드를 사용할 가능성을 시사했다.

취득세 중과, 토지거래허가제, 보유세 등 기존 규제 체계를 계속 유지할 방침이다. 이는 부동산 시장 안정화를 위해 다각적인 정책 수단을 활용하겠다는 정부의 확고한 의지를 재확인한 것이다.

정부가 최상급지 대상을 향한 규제를 강화할 가능성이 제기된다. 50억 원 기준의 종합부동산세(종부세) 하향 조정 및 공정시장가액비율 변경도 예측된다. 예컨대 50억 원 기준을 5억 원가량 낮추고 공정시장가액비율을 10% 정도 조정할 수 있다는 분석도 있다.

다가오는 총선 전에 집값이 불안정해지면, 정부가 이와 같은 정책 변화를 추진할 가능성도 있다.

이러한 평탄화 과정은 상급지 가격이 눌리면서 중상급지가 새롭게 형성되는 단계를 수반한다.

전문가들은 이 과정을 거치며 시장이 안정화될 수 있다고 본다. 그러나 평탄화 이후 유동성이 다시 유입되면 상급지가 재반등할 가능성도 배제할 수 없다. 결국 정부가 예상하는 시장의 평탄화는 단순히 가격이 낮아지는 것을 넘어, 시장의 구조적 변화를 포함하는 개념으로 해석된다.

정부는 2022년 이후 주택 인허가와 착공 수가 크게 줄어 2025년까지 공급이 절반 수준으로 축소된 것을 단기적인 공급 부족의 원인으로 지목한다. 특히 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역을 해제하면서 집값 급등을 유발했다는 주장이 제기된다.

이는 정부와 서울시 간의 부동산 시장 인식에 큰 차이가 있음을 보여준다.

서울 집값 상승의 책임 소재를 두고 박원순 전 시장과 오세훈 현 시장의 책임론이 엇갈린다. 공급 감소의 주된 원인은 재개발 정비사업 착공 지연 때문이며, 정비사업은 인허가부터 착공까지 4~5년이 소요된다.

이러한 정책 시차를 고려할 때, 오세훈 시장은 책임에서 자유롭고 박원순 전 시장 시절의 정비사업 해제가 더 큰 영향을 미쳤다는 주장이 나온다.

토지거래허가구역 해제가 강남 집값 폭등의 원인이라는 비판이 제기된다. 이러한 상황에서 정부 정책의 핵심이 부재하다는 지적도 나온다. 특히 개인 임대사업자가 전세 물량을 공급하는 중요한 역할을 한다고 강조하며, 이들에 대한 규제가 오히려 전세난을 가중시킨다고 비판한다.

비아파트 활성화를 위한 세제 혜택의 필요성도 역설한다. 기업들이 주택 공급을 하지 않는 상황에서 건축업자들이 오피스텔을 분양하는 방식으로는 실수요자의 전세 문제 해결이 어렵다는 입장이다. 임대사업자가 주택을 구매하여 전세를 놓아야 전세 공급이 확대되어 아파트 대신 전·월세 문제를 해결할 수 있다는 논리다.

대통령이 "전세는 사라져야 할 제도"라고 말했다는 취지의 질문에 대통령은 "내가 언제 그랬어? 사라질 것이라고 했지. 내가 언제 사라져야 한다고 했어?"라고 반박하며 답변을 회피했다. 이 발언을 두고 정부의 부동산 정책 방향과 인식 부재에 대한 논란이 커진다.

정부는 현재 상황을 부동산 시장의 정상화 과정으로 인식하지만, 현장의 상황과는 괴리가 크다는 지적이 나온다. 대통령의 발언이 시장에 혼란을 주고 정책의 일관성을 훼손한다는 비판도 있다.

전세 제도가 소멸하면 결국 월세 시장이 폭등할 것이라는 우려가 제기된다. 이는 미국, 홍콩, 싱가포르 수준의 높은 월세 시장으로 전환될 가능성을 내포한다. 정부 관계자들이 "전세가 나쁜 제도"라는 대통령의 인식에 대해 적극적으로 반론을 제기했어야 한다는 비판도 나온다.

정부의 잘못된 판단이 "참새 잡기식" 정책 실패로 이어져 서민들의 주거 부담을 가중할 수 있다는 주장이다.

윤 대통령은 전세를 일종의 사금융으로 규정하고, 전세 물량 감소를 자연스러운 과정으로 이해한다. 반면 오세훈 서울시장은 전세를 서민의 주거 사다리로 정의하며, 전세 물량 감소는 규제로 인한 결과라고 분석한다.

대통령실은 현재의 상황을 부동산 시장의 정상화 과정으로 평가한다. 그러나 오 시장은 이를 정책 참사로 규정하며 정부의 전세 정책에 대해 강한 비판을 제기한다. 이처럼 전세 제도에 대한 근본적인 인식과 현상 분석에서 두 기관의 입장차가 뚜렷하다.

만약 10억 원 제한이 적용될 경우, 실거주 요건을 포함할지 여부도 중요한 쟁점으로 부상한다. 실거주 요건이 포함되면 강남권 전세가 상승에 영향을 미칠 수 있다.

더 나아가 노원 등 외곽 지역의 월세가 천만 원대에 이를 가능성도 제기된다. 이처럼 정책의 불확실성이 시장에 미치는 파급 효과가 상당할 것으로 예상된다.

풀린 돈이 부유층으로 흘러 들어가며 미국 등 여러 국가에서 부동산 가격이 폭등했다.

도쿄, 홍콩 등 주요 대도시의 중심지 부동산 가격 폭등은 전 세계적인 공통 현상이다. 이러한 상황에서 서민 주거 안정을 위해서는 재개발·재건축을 통한 꾸준한 공급 확대가 중요하다는 지적이 나온다.

방송에서 다루지 못한 부동산 정책의 나머지 90% 내용에 대한 심층 분석이 예고된다. 추석 전날 오프라인 무료 세미나를 통해 추가적인 정보를 제공할 예정이다.

세미나 참석을 원하는 시청자는 전화로 사전 신청할 수 있다고 밝혔다.