고가·영끌 1주택자, 지금 집 팔아야 하는 이유

최근 고가 1주택자, 특히 20억에서 30억대 주택을 보유한 이들의 발등에 불이 떨어진 상황이다. 20억 원 및 10억 원 세금 공제 상한선이 적용되면, 캡을 초과하는 5억~8억 원가량의 자투리 금액에 대해 세금이 부과될 것으로 예상된다. 이로 인해 많은 고가 1주택자들이 세금 부담을 느끼고 있다.

대세 상승기와 '절벽 상승장'으로 불리던 시기에 주택을 매수한 이들 중 고가 1주택자 비중이 높다. 이들은 당시의 활발한 시장 분위기 속에서 주택을 구매했으나, 지금은 고가 1주택자로서 세금 문제 등 다양한 고민을 안고 있다. 이는 당시 매수 결정이 현재의 세금 부담으로 이어지는 상황을 보여준다.

50대 은퇴를 앞둔 한 상담자는 대출과 세금 부담에 대한 고민으로 전문가를 찾아왔다. 그는 앞으로 상황이 더욱 어려워질 것이며, 대출과 세금이 너무 버겁다고 토로했다. 이는 은퇴를 앞둔 고령층이 주택 관련 부담으로 인해 재정적 불안감을 느끼고 있음을 시사한다.

대부분의 상담자들은 한 명의 전문가만 찾아오는 것이 아니라, 여러 전문가를 거친 후에도 문제가 해결되지 않아 마지막으로 찾아오는 경우가 많다. 이들은 이미 여러 조언을 듣고 시도했지만, 여전히 해결되지 않은 고민을 안고 있다. 이는 주택 관련 문제의 복잡성과 개인별 상황에 맞는 맞춤형 해결책의 중요성을 보여준다.

유명 전문가 서너 명과 상담했던 한 다주택자는 강동구와 강남구, 남양주에 집을 갖고 있었다. 세금 폭탄에 대한 걱정으로 여러 전문가에게 상담을 요청했고, 남양주 집을 팔라는 조언을 받아 올해 직전에 매도했다. 그러나 10.15 대책 발표 이후 다산, 별내 지역의 집값이 오르면서 매도를 후회하게 된 사례가 발생했다.

상담을 진행할 때는 본인이 원하는 바를 명확하게 밝히는 것이 중요하다. 주택을 장기 보유하여 자산 가치를 높이는 것을 목표로 하는지, 아니면 단기적인 자산 상승이 있을 때 매도할 계획인지 등 구체적인 목표를 제시해야 한다. 상담자가 본인의 진정한 의도를 밀도 있게 전달하지 못하면, 전문가도 적절한 솔루션을 제공하기 어렵다. 본인의 자산 관리 목표에 대한 깊이 있는 고민과 명확한 의사 표현이 성공적인 상담의 핵심이다. 단순히 매도 시점이나 세금 문제만을 논의할 것이 아니라, 전체적인 자산 포트폴리오와 미래 계획을 함께 고려해야 한다.

집값 상승에 대한 기대와 대출, 세금 부담 사이에서 발생하는 욕망과 현실의 괴리감이 크다. 대출과 세금이 부담스럽다면 당연히 집을 팔아야 하지만, 동시에 집값이 오르는 것이 너무나 명확해 보인다. 이러한 상황에서 과연 버티는 것이 좋을지, 아니면 지금 파는 것이 더 나은 선택일지를 신중하게 판단해야 한다.

집을 팔아야 하는 상황이 너무나 명확한데도 불구하고, 1주택자들은 매도 결정을 내리지 못하는 경우가 많다. 상담을 통해 본인 스스로도 매도의 필요성을 인지하고 있지만, 마지막 '확신'이 부족하기 때문이다. 이들은 자신의 결정이 맞는지에 대한 확인을 받고 싶어 하는 욕구가 강하다. 이러한 확신 부족이 실제 행동으로 이어지지 못하게 하는 주요 원인으로 작용한다.

이미 은퇴하여 현금 흐름이 없는 분들에게는 주택 매도를 권유하는 경우가 많다. 이들은 30억, 40억 하는 고가 주택을 소유하고 있을지라도, 생활비를 벌어야 하는 상황에 놓여 있기 때문이다. 집이 직접적으로 돈을 주지 않으므로, 주택을 통한 현금 확보가 필요하다. 또한, 아직 주택 연금을 신청하기에는 너무 젊다고 판단되는 연령대도 있어, 다른 방식으로 현금 흐름을 확보하는 것이 중요한 과제다.

매도해야 할 상황이 명확했음에도 불구하고 결정을 내리지 못했던 은퇴자가 있었다. 이분은 여러 전문가로부터 '무조건 팔아야 한다'는 일괄적인 조언을 들었음에도 불구하고 망설였다. 그러나 필자와의 상담 후, '고민할 필요가 없다. 당장 몇 달 후 대출 이자도 못 내는 상황인데 이렇게 할 필요가 없다'는 구체적인 솔루션을 듣고 매도 결정을 내리게 되었다. 이는 단순한 조언을 넘어선 현실적인 상황 인지와 해결책 제시가 중요함을 보여준다.

30대 직장인이 동대문구에 새 아파트를 '영끌' 대출로 매수하면서 대출 이자와 세금 문제로 고뇌하고 있다. 이분은 튼튼한 직장과 좋은 현금 흐름을 가지고 있지만, 대출 규제가 심하지 않을 때 풀 대출을 이용하여 월급의 절반을 대출 이자와 원금 상환에 지불해야 하는 상황에 놓였다. 새 아파트는 상승세가 좋고 거래도 활발하지만, 과도한 대출 부담이 현실적인 어려움으로 작용하고 있다.

세제개편으로 인한 시세차익 세금 부담이 우려되면서 매도 시점에 대한 고민이 커지고 있다. 주택 보유 기간이 3년, 4년으로 길어지고, 15억 이하 단지들이 상승세를 보일 것으로 예상되면서 집값이 더 오를 것이라는 기대가 있다. 하지만 지금 팔지 않으면 나중에 10억 원 캡이 씌워질 경우, 시세차익의 일부, 예를 들어 15억 원 상승 시 5억 원이 세금 공제를 받지 못해 과도한 세금으로 지출될 수 있다. 이는 대출 이자로 낸 돈을 세금으로 다시 내는 '셈셈' 효과를 가져와 영끌 1주택자들의 불만을 증폭시키고 있다.

대출이 너무 부담스러우면 집을 팔아 대출을 갚고 남은 돈으로 집을 마련하는 것이 상식적으로 보일 수 있지만, 상담자는 이에 대해 깊은 고민을 안고 있다. 그는 어렵게 끌고 온 19억 원짜리 집이 원래 12억~15억 원에 매수되어 현재 15억~17억 원까지 올랐다고 가정한다. 만약 이 집을 팔아 대출을 갚으면, 17억~18억 원 하던 자산을 다시 확보하기 어렵고, 대출 이자를 갚고 나면 10억 원대 초반의 집을 겨우 살 수 있게 되어 자산 규모가 대폭 축소될 것을 우려한다. 대출을 추가로 받지 않는다면 자산 규모는 더욱 낮아질 것이라는 것이 그의 생각이다.

집을 매도하고 나면 본인의 자산 규모가 줄어든다는 '자산 후퇴 효과'에 대한 강한 심리적 저항이 있다. 자산에는 본인이 보유한 현금뿐만 아니라 대출을 이용할 수 있는 능력, 즉 부채까지 포함하여 인식하는 경향이 있다. 따라서 집을 팔아 대출을 갚으면 현재의 자산 규모 자체가 줄어드는 것으로 느껴진다. 상담자는 이를 잘 버텨서 대출 이자를 감당하고 집값이 더 상승하면 더 큰 자산을 만들 수 있다고 생각하기 때문에, 순간적으로 자산이 후퇴하는 것을 받아들이기 어려워한다. 20억 원 가까운 자산이 10억 원대 초중반으로 줄어드는 상황을 받아들여야 할지에 대한 고민이 크다.

주택 매도 결정의 핵심 포인트는 '최소한 4년치 보유세 감당이 가능한가'이다. 현재 상담자는 미혼으로 혼자이며, 공시지가가 14억 원임에도 이미 간당간당한 상황이다. 내년에 공시지가가 더 오르면 종부세가 부과되고, 그 상한선이 두세 배까지 올라갈 수 있다. 4년 동안 세금이 계속 오를 것이며, 월급에서 이를 모두 감당해야 한다면 숨 막히는 상황이 될 것이다. 만약 여유 자금이 충분하다면 매도하지 않고 버틸 수도 있겠지만, 그렇지 않다면 매도가 쉽지 않은 선택이 된다. 따라서 전문가들은 이러한 경우 매도를 조언하는 편이다.

현재 대출은 '특권'으로 인식되어야 한다. 대출을 많이 이용할 수 있는 것은 자산을 확장할 수 있는 특별한 기회다. 만약 지금 이 특권을 포기하게 되면, 대출이 많이 나오지 않는 현재 상황에서 자산이 줄어들고 나중에 자산을 확장시킬 수 있는 방법 자체가 소멸될 수 있다. 따라서 대출을 포기할지 말지는 매우 신중하게 결정해야 할 문제이며, 이에 대한 기회비용이 크다고 할 수 있다. 이미 대출 레버리지를 최대한 활용할 수 있는 혜택을 누리고 있다면, 이를 버릴지 유지할지에 대한 본인의 의지를 깊이 생각해볼 필요가 있다.

20억 원에 가까운 자산을 보유하다가 10억 원대로 내려온 경우, 10억 원대 아파트 시장에서 '옥석 가리기'가 더욱 어려워진다. 20억~30억 원대 아파트는 대부분 주요 지역의 핵심 입지이거나 역세권인 경우가 많아 가치 판단이 상대적으로 명확하다. 그러나 10억 원대로 내려오면 같은 10억 원대라도 입지가 크게 나뉘고, 핵심 지역이 아니거나 2급지, 심지어 역세권도 아닌 단지가 많아 가치 판단이 훨씬 복잡해진다.

같은 금액대라도 높은 금액대의 부동산은 가치가 명확하여 판단하기 수월한 반면, 낮은 금액대의 부동산은 가치 판단이 훨씬 복잡하고 어렵다. 낮은 금액대의 부동산을 혼자서 잘못 판단할 경우, 그로 인한 손해는 단순히 되돌릴 수 있는 것이 아니라, 마치 시멘트 공사를 다시 해야 하는 것처럼 막대한 비용이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다는 점을 강조한다.

현 정부는 재개발·재건축 정책에 대해 공공성 강화를 요구하고 있다. 대토론회에서 '재개발을 하면 세대수가 줄어든다면서요'라는 언급이 나온 것은 정부가 재개발·재건축에 대해 다소 부정적인 시각을 가지고 있음을 시사한다. 따라서 재개발·재건축 사업을 추진하려면 공공성을 더 많이 확보해야만 정부의 허가를 받을 수 있을 것으로 보인다.

향후 세제 개편안에는 장기보유 특별공제 및 거주 특별공제 폐지 법안이 발의될 가능성이 있다. 현재 장기보유 특별공제는 주택 보유 기간에 따라 공제율이 차등 적용되고 있지만, 이를 아예 폐지해야 한다는 법안이 검토 중이다. 또한, 거주 특별공제 역시 폐지되어야 한다는 의견이 제기되고 있어, 향후 주택 보유 및 매도에 따른 세금 부담이 더욱 가중될 수 있음을 시사한다.